第二章房地产金融理论基础

1第二章房地产金融理论基础第一节货币的时间价值第二节资产定价和财务杠杆原理第三节金融风险管理原理第四节房地产抵押及其法律关系2本章教学目的通过本章教学，使学生重点认识和掌握资产定价、财务杠杆、资金时间价值、金融风险管理等房地产金融理论原理和房地产抵押法律关系原理，为学习并掌握房地产金融业务奠定理论基础。3第一节货币的时间价值货币时间价值贯穿于全部金融业务，也是房地产金融业务的基础。房地产贷款属于长期贷款，分析、评价贷款效益，必须对贷款形成的现金流量进行科学预测，掌握现金流出与流入的时间和数量以及它们在时间数量上的差异，然后换算成统一时点的数值，用终值、现值和年金的形式进行全面、客观评价。房地产贷款及其证券化定价、信贷风险防范及银行的其他房地产金融业务核算都是以货币的时间价值为基础。4第一节货币的时间价值一、货币时间价值的概念：是指货币资金随着时间变化而形成的增值，表现为同一数量的货币在不同时点上具有的不同价值。100元的经济价值（或经济效用）：现在≠一年后，或，现在＞一年后；现在的100元贷款（货币），按年利率5%计算，一年时间后增值5元成为105元，这5元就是100元贷款（货币）的时间价值，或者说，上述贷款（货币）的时间价值为5%。实际上，上述增值的5元是100元贷款（货币）一年时间的利息。因此，货币时间价值最直接的表现形式是“利息”。5第一节货币的时间价值二、货币时间价值存在的基础和原因货币时间价值产生的基础，一是“信用”，即借贷关系的普遍存在，货币的所有权和经营权分离；二是货币资金的“效用”，即货币资金满足投资、消费需求及增值的功能。在货币借贷关系中，贷款者因借出资金而失去可能投资获利的机会，因而需要得到借款人一定的经济补偿；借款者得到资金不仅以承担偿还义务为前提，同时也获得了利用借贷资金投资获利的机会，因此必须给予贷款人一定的经济补偿。6第一节货币的时间价值二、货币时间价值存在的基础和原因货币时间价值产生原因源于“时间偏好”，具体原因有：1、投资获利机会：将货币资金贷出的时间里，贷款者失去了更多投资获利的机会，因此，要求取得一定的报酬，从而使同一数额资金的现实值高于未来的价值。2、通货膨胀因素：在通胀情况下，同额货币的购买力不断降低，使人们普遍认为现实的货币价值要高于同等数额的将来货币的价值。3、风险因素：由于不确定的风险因素，现在的投资在将来可能会有不能收回或不能全部收回，从而使同一数额资金的现实值高于未来的价值。4、现实消费的因素：货币持有者把货币借给他人，就会牺牲其现实使用的权利，把现实的消费推迟到将来，对这种“牺牲”要求取得一定报酬（补偿），所以，资金的时间价值是对“牺牲”现实消费的一种报酬。7第一节货币的时间价值三、货币时间价值的量及其影响因素货币时间价值的量，是没有风险和通货膨胀条件下的社会平均资金利润率。在此基础上，风险越大，投资报酬率越高，时间价值越大。并具体取决于以下因素：1、资金使用的时间。时间越长，时间价值越大。2、资金数量。时间一定，资金数量越大，时间价值越大。3、利率。利率越高，资金的时间价值越大。4、资金使用方式。整借整还和分期付款资金的时间价值不同。8第一节货币的时间价值四、货币时间价值的计算（一）理论原理由于不同时点货币的不相等性，因此，不同时间货币收入进行比较必须换算到相同时间基础上，换算的方法就是通过不同时间资金的计息来进行。在考虑时间因素的情况下，把不同时点发生的绝对值不等的资金换算成的相等的经济价值，称为资金等效值或等值。其中：把资金运动起点时的金额称为“现值”（presentvalue）；把资金运动结束时与现值等值的金额称为“终值或未来值”（futurevalue）。9第一节货币的时间价值四、货币时间价值的计算（一）理论原理借款人借入的金额称为“本金”；借款人按一定利率（interestrate）支付给贷款人超出本金部分的金额称为“利息”。根据一定利率计算出的本金在未来某一时点的价值（本利之和），称为“终值”；反过来，如果把未来某一时点的货币金额看作是本金在未来这一时点的“终值”（本利之和），按现行利率逆向计算出的该“终值”现在所必须具有的本金，称为“现值”。把未来金额“终值”折算为“现值”的过程称为“折现或贴现”（discount）；折现中使用的利率称为“折现率或贴现率”（discountrate）。10第一节货币的时间价值四、货币时间价值的计算（二）符号规范：在利息的计算中我们将统一使用以下符号：ｐ——本金，又称期初金额或现值（presentvalue）；i——利率，年利息额占本金的百分比；I——利息；ƒ——本金和利息之和，又称终值（futurevalue）；t——计息期的时间，通常以年为单位；n——计息期的期数。11第一节货币的时间价值四、货币时间价值的计算（三）单利的计算单利（simpleinterest）是指无论借款时间多长，只以本金作为计算利息的基础，所产生的各期利息不再加入本金合并计算利息的一种计息方法。1、单利终值的计算公式：ƒ=ｐ×（1＋i×t）2、单利现值的计算公式：ｐ=ƒ÷（1＋i×t）12第一节货币的时间价值四、货币时间价值的计算（四）复利的计算复利（compoundinterest）是指每经过一个计息期，将本期所产生的利息在期末加入本金合并计算下一期利息的计息方式，俗称“利滚利”。1、复利终值的计算公式：ƒ=ｐ×（1＋i）n2、复利现值的计算公式：ｐ=ƒ÷（1＋i）n13第一节货币的时间价值四、货币时间价值的计算（四）复利的计算3、平利率和有效利率的转换计算：平利率（flatinterestrate）是指在复利计算中以一年为计息期时的利率；有效利率（effectiveinterestrate）是指在复利计算中计息期不等于一年（季度、月、日）时折算的利率，也叫复合利率。以字母i表示平利率，r表示有效利率，N表示每年复利次数，则有效利率计算公式为：r=（1+i/N）N14第一节货币的时间价值四、货币时间价值的计算（五）年金的计算年金（annuity）是指定期、等额、连续的支付。年金在房地产金融中应用十分广泛：个人住房抵押贷款“按月支付定额本息”的还款方式，房地产证券化设计的定期等额支付还款方式等，都是典型的年金形式。按支付的次数和时间不同，年金主要分为后付年金、即期年金、递延年金和永续年金等。15第一节货币的时间价值四、货币时间价值的计算（五）年金的计算1、后付年金（deferredannuity），每期期末支付的年金，也称普通年金。（1）后付年金终值的计算公式：式中：ａ——每期期末支付的金额。（2）后付年金现值的计算公式：iinaf1)1(iinap)1(116第一节货币的时间价值四、货币时间价值的计算（五）年金的计算2、即期年金（annuitydue），每期期初支付的年金，也叫先付年金。（1）即期年金终值的计算公式：（2）即期年金现值的计算公式：11)1(1iinaf1)1()1(1iinap17第一节货币的时间价值案例：固定利率抵押贷款月均环款额1000元，借款期5年（60个月），年利率6%。（1）如果每月月末还款，分别计算贷款本金总额和5年后的本利之和。（2）如果每月月初还款，分别计算贷款本金总额和5年后的本利之和。解：（1）A、根据后付年金现值计算公式，得：即：该笔贷款本金总额为51725元。B、根据后付年金终值计算公式，得：即：该笔贷款月末还款5年后本利之和（总还款额）为69770元。元元51725%50%)501(1100060p元元69770%501%)501(100060f18第一节货币的时间价值案例：（2）A、根据即期年金现值计算公式，得：即：该笔贷款本金总额为51725元。B、根据即期年金终值计算公式，得：即：该笔贷款月初还款5年后本利之和（总还款额）为69770元。元元517251%50%)501(11000)160(p元元701191%501%)501(1000160f19第一节货币的时间价值四、货币时间价值的计算（五）年金的计算3、递延年金，指第一次支付发生在第二期或第二次以后的年金。递延年金终值的计算与后付年金计算相同，只是期数减去递延的期数。递延年金现值的计算：先按后付年金计算现值，再减去递延期的年金现值。4、永续年金，指无限期支付年金形式，即支付期无限长的年金。永续年金无终值。永续年金现值计算公式：ｐ=a÷i20第二节资产定价和财务杠杆原理一、资产定价原理（一）资产定价在房地产金融中的应用金融市场上任何交易主体所进行的金融商品交易，都可看作是“资产（资本）的买卖”，而任何资产的买卖行为都必须有一个科学合理的定价。房地产不仅是一种消费品，更是一种投资品。有人购买房地产是为了居住（消费），但更多的人（企业、投资者、金融机构、基金组织等）购买房地产是为了投资并获取收益。当房地产被作为投资品买卖时，它就演变成为“金融产品”或“金融资产”。不仅房地产的实物形态演变成了“金融资产”，还在此基础上逐步衍生了“房地产股票、房地产债券、房地产抵押贷款证券及其衍生证券产品”等纯粹的“金融资产”。房地产的“金融资产”属性，为房地产业的广泛融资提供了天然地条件，同时，也促进了金融市场的繁荣并催生金融创新。房地产金融市场的健康稳定运行，需要科学合理的资产交易定价机制。21第二节资产定价和财务杠杆原理1、含义：人们投资任何资产都是为了在预期的未来通过交易获取收入和回报。这种“收入和回报”，我们从资产定价角度把它称为“未来现金流”。由于资产能够为其所有者带来一定时期的现金流，因此，投资者购买某种资产所看中的就是该种资产产生未来现金流的能力。或者说，某种资产的价格是由未来一段时间内所产生的现金流量来决定的。资产的价格就是资产未来所有现金流量在投资者交易时点上的价值之和。因此，资产定价是一种预期行为。（二）资产定价的含义22第二节资产定价和财务杠杆原理2、公式：式中：CF——各期现金流；r——贴现率；n——现金流的次数。该公式表明决定资产价格的因素有三个：现金流量、现金流发生期次和贴现利率，其中任何一个变量发生改变，都会对资产价格产生影响。期次越多，总现金流量越大。在特定时期内，现金流和贴现率对资产价格的影响是相反的。现金流量越大，资产的交易价格越高；贴现率越高，资产的交易价格越低。（二）资产定价的含义n1ttt)r1(CF价格23第二节资产定价和财务杠杆原理1、现金流的内涵：资产定价意义上的现金流是建立在预期而非实现基础上的概念。这里的“现金”不特指狭义的货币资金，而是广义的现金，包括所有可以增加资产所有者财富的货币资源及非货币资源的变现价值。并且是税后现金流。2、现金流的时间性：现金流的取得时间t与资产价格成反比。现金流量相同的两种资产，现金流取得越早即t越小，资产价格越高；相反，现金流取得越迟即t越大，资产价格越低。现金流取得越早，就能越早的用于再投资赚取投资收益或者减少所需支付的利息，两者都能增加投资者财富。现金流取得越迟不仅相对减少上述两项收益，而时间的延长更增加了资产收益的不确定性。（三）资产定价中的现金流24第二节资产定价和财务杠杆原理1、贴现率的内涵：资产定价中的贴现率，是投资者投资某项资产所要求的最低报酬率（资产收益率）。2、贴现率的确定：在其它条件一定的情况下，贴现率与资产价格成反比。实际上资产定价的核心是确定贴现率，亦即确定资产投资的最低收益率。根据金融资产定价模型（CAPM）原理，资产定价公式中的贴现率取决于“无风险（资产）利率”、“市场（平均）收益率”和该资产的“系统性风险”3个变量（因素）。贴现率一般应高于无风险利率，并与无风险利率的变动方向具有一致性；贴现率与“市场（平均）收益率”的变动方向具有一致性，市场收益率越高，贴现率越上升，相反，市场收益率越低，贴现率越降低。贴现率与资产的“系统性风险”成正比，风险越大，贴现率越高，风险越小，贴现率越低，越接