德州房地产市场调研策划书

德州**房地产市场调研策划书一、调查设计（一）调查目的1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解德州市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划小申庄项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。2、根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。3、随着全面推进小康社会的建设，为更好的把开发区建设成德州市最佳人居生态社区，充分了解德州市民对住宅消费的需求，进行了“建筑无限生活，从懂你的生活开始！”报纸公开问卷调查，树立开发区政府的爱民形象，以及**公司的品牌形象，将项目进行前期推广，获得广泛的公众认知度和关注度。（二）调查内容1、对德州市宏观环境的调查（1）宏观经济及市政规划（2）德州房地产现状2、项目自身情况调查（1）产品的整体研究与特性分析（2）项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）（3）产品公司组成（开发商、设计单位、承建单位、策划公司、物业公司）3、需求市场调查未来三年内市民置业意向购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性）购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）购买行为（适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式）价格支付能力对物业配套的需求购买人群4、竞争市场调查（个案对比）（1）基本情况楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率类别、档次及整体布局装修材料、水平硬件设备配套服务功能及功能分区公开销售日期销售价格、开发期价格的变化情况、销售率付款方式、银行按揭安排车位配备物业管理公司及费用（2）营销策略目标客户选择决策市场定位与宣传重点营销组合策略（三）调查方法841、宏观调查房管、土地、规划等相关部门访谈报刊文献资料收集与分析2、项目自身情况调查项目规划谈论会项目现场考察有关人员访谈相关资料收集整理3、需求市场调查专项访谈问卷（200人次）报纸公开问卷调查（400人次）入室主体问卷（100次）统计数据交叉分析（分类进行频数统计分析和列联表统计分析）4、竞争市场调查现场踩点调查报刊文献收集与分析深度访谈二、调查组织与实施调查时间安排表三、费用预算（一）经费预算编列（以人民币计算）1、第一阶段至第三阶段（方案、问卷设计、访谈200份、入户100份）督导、访问员培训试访0.1万元访问实施(访问员费用与访问管理费用):30元*400=1.2万元抽样0.1万元时间安排工作内容2003年5月13日就现有规划方案专项讨论会。2003年5月14日提交调查问卷样本及调查细化方案。2003年5月15日正式签定合同，报社联络，报纸问卷调整。2003年5月16日1、宏观调查开始，走访开发区管委会、房管局、规划服务中心等；2、竞争市场调查开始，对德州市内及开发区内竞争楼盘进行详细调查。2003年5月17—18日1、4月17日报纸公开问卷见报；2、集中访谈问卷调查阶段，访谈外商投资服务中心、三和电子、跃华中学、高速公路管理处等单位，同时实施街访，共收回问卷241份，有效问卷235份。2003年5月19—20日1、主体问卷调查阶段，走访小区、企事业单位、私营业主等，收回问卷108份，有效问卷98份；2、三类问卷数据库建立。2003年5月19—23日1、报纸问卷陆续回收，截止目前回收问卷79份，全部有效；2、数据库数据录入。2003年5月24—26日进行数据统计分析，市调报告（第一稿）形成。2003年5月27日市调分析现场演示谈论会，市调报告（第一稿）提交。2003年5月28—30日市调报告（修正稿）完成提交。85问卷、卡片印刷：0.1万元礼品:2*400=0.8万元小计：2.3万元2、第四阶段补充调查100户(备选)访问员费用与访问管理费用:20元*100=0.2万元礼品:5元*100=0.05万元小计：0.25万元3、第五阶段：走访机关、座谈会2组组织实施4000元*2=0.8万元礼品:100元*15*2=0.3万元小计：1.1万元4、第六阶段：数据处理分析，编写报告数据录入清理:5*1000=0.2万元计算机处理:1.5万元报告撰写（1个总报告，入户报告、访谈报告、报纸报告、宏观报告）:2万元小计：3.2万元合计:8.35万元万元（二）咨询费用：本咨询工作的咨询费为人民币300000元。这项费用是依据工作的时间、进度、行业特点综合制定的。四、市场需求咨询报告德州经济开发区是集吸收外资、发展高科技、提高工业水平于一体，以市场促发展，以产业促市场的高科技工业园区，同时本园区也担负着创造舒适、优美的人居环境，改善投资环境和生活质量的重要职能，是德城区向东发展关键性的一步。项目的建设，是德州经济开发区响应十六大号召，建设小康住宅的重要举措，也是开发区住宅产业发展的里程碑。本次市场调研活动是在充分了解居民居住条件、居住环境需求的基础上，本着提高居民生活质量，更好的把开发区建设成为“最佳人居生态环境”的原则下展开，本次调研准备充分，调研内容全面、科学，调研数据真实、有效。我们希望，此次专项调研可做为项目前期开发及后期销售的重要决策依据，并为**公司后续开发项目提供具可参考价值的数据资料。问题：1、分析上述调查中涉及了哪几各调查方法？并说明其优缺点。2、市场调研策划中最重要也是最先要确定的什么内容？提示：1、二手资料收集法，优点：方便、省时、成本低；缺点：不符合要求，时效性差等访问法，优点：得到信息详时充分，灵活性大；缺点：费时、成本高、调查人员素质要求高等观察法，优点：方便、省时、成本低、有时信息更客观；缺点：只适用于收集表面信息2、调查的目的。86附录：“建筑无限生活，从懂你的生活开始！”德州**房地产市场调查问卷（报纸公开征集用）1.您知道德州开发区吗吗？A.了解B.较了解C.一般D.较不了解E.不了解2.提及“德州开发区”，您第一感觉是什么?（限选三项）A.发展潜力B.亲和C.朝气蓬勃D.创新E.希望F.承续文化G.精明H.权威I.值得信赖J.未来新市区3.提及“小康住宅”，您第一感觉是什么?（限选三项）A.高尚体面的物业B.舒服的住宅C.社区生态景观D人文化.物业服务E.智能化信息化F新.都市情结G.物有所值H.其他4．您常在哪些媒介中收看房产信息及广告？（限选二项）A.《德州日报》B.《齐鲁晚报》C.《德州广播电视报》D.《德州电视台》E.《德州广播电台》F.其它5.您打算在什么区域购房?A.城中B.城东C.城西D.城南E.城北F.开发区G.郊县H.其它6.您购房优先考虑的因素?请排序A.区位B.价格C.户型D.交通E.楼型F.建筑质量G.品牌H.区内配套I.区外配套J.区内景观K.区外人文及自然环境L.物业管理7.您购房的总预算是多少?A.10-20万B.20-30万C.30-40万D.40-50万E.50-60万F.60-70万G.70万以上8.您能够承担的月供金额是多少?A.500-1000元B.1000-1500元C.1500-2000元D.2000-2500元E.2500元以上9.您期望的楼型？A.高层B.小高层C.多层D.别墅10.您期望的居住总面积?A.60-80m²B.80-100m²C.100-120m²D.120-140m²E.140m²-150m2F.150-180m22G.180m2以上11.您的户型结构需求?（说明：打“√”选择适合的数量，面积自行填写。）数量2间3间4间您期望每间的面积(m²)是多少?87名称卧室厅卫生间12.您希望有的区内公共设施?(限选三项)A.中心花园B.会所C.体育健康设施(游泳池、网球场)D.文化娱乐设施E.医疗保健设施F.商业购物场所G.金融邮政设施H.餐饮I.农贸市场J.幼儿园K.车库L.公交站点13.您希望物业管理提供哪些服务?基本服务内容请打“√”选择三项特殊服务内容请打“√”选择三项其它要求A.清洁卫生A.衣服洗熨B.家政服务B.提供学童专车C.治安消防C.代管儿童伙食D.公用设施维修保养D.照看宠物、洗汽车E.家电维修E.临时看护老弱病残F.代聘家教、保姆、钟点工14.您对以下景观配置比较感兴趣的有哪些?（限选五项）A.活动器械B.城市雕塑C.装饰街灯D.喷泉E.瀑布F.水池G.花坛H.坐椅I.地面铺装J.凉亭K.草地L.大树M.特色路灯N.背景音乐O.儿童乐园P.其它15.您期望的房屋交付标准?A.毛坯房B.厨卫装修C.全装修16．在未来3年内，您认为得州房产价格将会怎样？A.上涨B.保持现状C.下跌17．您认为最有升值潜力的区域？A.城中B.城东C.城西D.城南E.城北F.开发区G.郊县H.其它18.您对现有居住状况最满意的地方是什么？最不满意的地方是什么？88背景资料（以下为甄别部分，我司完全保密，不作任何商业用途！）您的姓名性别年龄身份证号码联系电话电子邮件住址：德州市区邮编教育程度：A.大专以下B.大专C.本科D.研究生从事行业：A.金融证券B.文卫事业单位C.商贸企业D.IT通讯E.建筑及房地产F.政府公务员G.制造工业H.中介服务业I.医药化工业J.轻工业K.科研机构L.媒介宣传M.自由职业者N..其它从事职位：A工人B.农民C..职员D.高级职员E.中层管理者F.高级管理者家庭结构：A.单身B.两口之家C.二代同堂D.三代同堂E.三代以上家庭人口总数：A.1-2人B.3人C.4人D.5人E.5人以上家庭年收入：A.3万以下B.3-5万C.5-8万D.8-10万E.10万以上日常交通工具：A.私车B.单位配车C.出租车D.公交车E.其它日常休闲活动：A.在家休息B.运动健身C.逛街购物D.文化娱乐E.朋友聚会F.其它再一次感谢您的支持！89问卷编号（0001）（0002）（0003）（0004）德州市商品房市场研究主体问卷第一部分商品房购买意向Q1.（出示卡片4）您家之所以在3年之内考虑购房是因为（最主要的原因）：本地拆迁………………1改善居住条件…………2投资升值………………3结婚用房………………4地位身份的象征………5其它……………………6（请注明）___________Q2.您上面提到的这次买房是属于：1.第一次买房2.二次买房3.多次买房Q3.（出示卡片5）您家最可能购房的地区为：市中心……………………1城东………………………2城西………………………3城南地区…………………4城北地区…………………5开发区…………………6郊县………………………7其它………………………8请注明)_________________________Q4.（出示卡片6）您最可能购买的房价范围为多少元/平方米（确定B、C点）？高于哪个价位（D点）您认为您家肯定不会购买？低于什么价位（A点），您认为质量得不到保证，你也不会购买？(单位:元/平方米)Q5.（出示卡片7）您家在购房上花费的最可能的总费用为多少（确定B、C点）？高于多少（D点）您认为您家肯定不会购买？低于多少（A点），您认为质量得不到保证，你也不会购买？10001200140016001800200022002400260028003000320034003600380040004200901012141618202224262830323436384042(单位:万元)Q6.1（出示示卡8）您家购房的总面积大约为多少平方米80平方米以下…………………………180-100平方米…………………………2100-120平方米………………………3120-140平方米………………………4140-160平方米………………………5160-180平方米………………………7180平方米以上…………………………8Q6.2.（出示示卡9）您家最可能购房的面积大约为多少平方米（确定B、C点）？高于多少平方米（D点）您认为您家肯定不会购买？低于多少（A点），你也