第八讲 房地产保险

房地产金融第八讲房地产保险与担保主要内容房地产金融中的风险与保险教学目标了解房地产金融中的风险，以及房地产投资、融资活动带来的宏观风险，如房地产泡沫等。重点掌握中国房地产金融保险（以及担保）体系，以及国际上几个代表性国家的房地产保险模式。微观层次宏观层次利率风险信用风险流动性风险房地产泡沫保险和担保浮动利率合同融资来源多元化资产证券化宏观调控保险和房地产保险保险：投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限时承担给付保险金的责任。房地产保险：以房地产作为标的物，根据订立的经济合同，对特定的灾害事故造成的经济损失提供资金保障的一种经济形式，属于财产保险的范畴。房地产保险的建立或发展，对房地产业的经营和管理提供了保障和支持。可保风险可保风险是指可被保险公司接受的风险，或可以向保险公司转嫁的风险。可保风险必须是纯粹风险，并非任何危险均可以向保险公司转嫁，可保风险的条件主要是：风险不是投机性的风险必须是偶然的风险必须是意外的风险必须是大量标的具有遭受损失的可能性风险应有发生重大损失的可能性保险的基本原理保险的定义与特征；保险的性质；保险的职能；保险的作用；保险的基本原则；保险合同的要素；房地产风险房地产财产损失风险房地产责任风险房地产业务中的信用风险房地产业务中的人身风险房地产金融中的风险信用风险流动性风险利率风险市场风险以上所列的这些风险并非独立存在，它们在整个个人住房贷款业务发展中是相互影响的。其中，信用风险出于核心位置。个人住房贷款中的信用风险是指：借款人由于某种原因而不能按期足额偿还银行贷款而使银行遭受损失的可能性。住房贷款中信用风险的产生可大致分为两大类：第一类属于违约风险，即借款人由于某种因素的改变，而不能按期或无力偿还银行的贷款，被迫违约放弃所购的房屋，从而使银行利益带来损失的可能性。第二类属于道德风险，即借款人通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，最终使银行遭受损失的可能性。通常比较受关注的是违约风险。流动性风险是指：由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人住房贷款业务，从而使商业银行面临流动性危机的情况。具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高。流动性风险包括两种情况：第一种情况是负债的流动性风险，即银行不能及时足额满足存款人的取款要求；第二种情况是资产的流动性风险，即银行不能及时足额满足客户正当的贷款需求。这一风险的管理主要是加强资产负债管理，同时通过证券化等方式提高资产的流动性。利率风险是指由于利率的变动使银行遭受损失的可能性。目前，我国期限在一年以上的个人住房贷款，是按浮动利率计息的，即遇法定利率调整时，个人住房贷款利率按相应利率档次执行新的利率。这从很大程度上减少了银行因利率变动而造成的损失。但是对于贷款者来说，如果未来利率是呈上升的趋势，且到达某种程度而使贷款者无力偿还银行本息而违约时，就会产生信用风险从而给银行带来很大的损失。而在利率下降的情况下，借款人可能提前偿还贷款，这会使得贷款者面临再投资的风险。市场风险是指由于整个房地产市场房价的大幅下降，从而波及商业银行并给银行造成损失的可能性。房价的下跌会使不少家庭沦为“负资产”，导致银行坏帐增加，削弱银行贷款能力。房地产经济在相当程度上是一种“信心经济”、“预期经济”，当预期不乐观，信心受到冲击，就会抑制房地产市场需求。如果增值预期乐观，投资性需求很旺盛，房地产价格大幅上升，则会产生泡沫，支撑泡沫的是信心和预期。一旦信心受到冲击，预期悲观，泡沫便会破灭，市场便会崩盘。政府为了整个房贷市场的发展，减少信用风险的产生，会相应出台一些政策去扶持或抑制某方面情况的发展，这就产生了政策风险；国家的施行的政策中也包括贷款利率的制定，如果是执行浮动利率政策的话，就会将利率风险转移到贷款人身上，这就容易产生信用风险；随着个人住房贷款业务的发展，会相对进入一个高速发展的阶段，在这个高速发展阶段，房贷的业务量必然也迅速上升，这样流动风险就会显现；在高速发展阶段，必然吸引大量的投资者，投资性购房比例迅速上升引起房产泡沫，当市场经济自身调解及政府进行宏观调控时，房价出现回落，市场风险产生，从而再次引发信用风险。各种风险的可保性信用风险中的违约风险是可保的。流动性风险不可保利率风险不可保市场风险不可保例：假设住房抵押贷款利率为固定利率，当市场利率下降时，借款人倾向于提前还款，这时贷款人面临再投资风险，而再投资回报率低于之前的贷款利率，造成损失。房地产相关的各种保险财产损失保险责任保险信用保证保险人身保险财产损失险是以坐落于某一固定地点的有形的房屋及其相关利益为保险标的的保险。目前，我国保险公司并未开发专门针对房地产项目的房地产保险，这类风险通常通过现有财产保险项目来分散，包括企业财产保险、城乡居民房屋保险或家庭财产保险、建筑工程保险等。财产保险在房地产金融中是不可或缺的，因为起到了对房地产保值的作用，有利于房地产金融体系的正常运行。责任保险是以被保险人可能面临的法律赔偿责任为保险标的的保险，它是分散房地产业务中责任风险的有效手段。目前我国还没有开发针对房地产业务的责任保险产品，但是有些责任风险可以通过相应的责任保险产品来分散，主要涉及公众责任保险、雇主责任保险、职业责任保险和产品责任保险。房地产业务中的承包人责任保险属于公众责任保险的范畴，它可以包含在建筑工程一切险中。其它保险均需单独投保与承保。保证是一种由第三者提供的担保行为。保险公司提供的保证业务是由保险人以保证人的身份为被保证人向权利人提供的信用担保行为，它并不是完全意义上的保险业务。合同保证保险贷款购房保证保险信用保险是根据权利人的要求，担保被保证人信用的行为。当由于被保证人的作为或不作为导致权利人遭受经济损失时，保险人必须按照保险合同的规定赔偿权利人的损失。保险人履行责任的前提是被保证人的作为或不作为使权利人遭受了实际的损失。卖方信用保险住宅抵押贷款保险人身保险建筑工程团体人身意外伤害保险安居定期保险：以贷款购房者为被保险人，以死亡为给付保险金条件的定期寿险。保险责任，保险期限，保险金额及保险费。公积金贷款者的定期寿险：保险责任，保险期间，保险金额与保险费，受益人（提供贷款的金融机构）国外房地产保险产品加拿大的住房按揭保险法国的住房贷款寿险美国住房抵押贷款的保险或保证美国住房抵押贷款的保险私人贷款保险：商业保险公司提供的担保；政府担保联邦住房管理局（FHA）退伍军人管理局（VA）农场主住房管理局（FarmersHomeAdministration）违约风险的分担方法：由贷款人完全承担；由贷款人和第三方的保险公司分担；由第三方保险公司完全承担基于这样的分类可以把抵押贷款分为：普通抵押贷款有保险的普通抵押贷款由联邦住房管理局（FHA）保险的抵押贷款VA和农场主管理局担保的抵押贷款中国房地产金融中的保险中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第25条：“以房产作为抵押的，借款人需要在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。”2004年房地产金融报告：个人住房贷款保险一般分为三类：一是抵押住房的财产保险，主要保障房产免受意外事故和自然灾害毁损的风险；二是贷款者的定期信用人寿保险，主要是在还贷期内贷款人因疾病或意外伤害而丧失工作能力或死亡的情况下，保证银行能安全收回贷款，贷款者的家人能继续居住；三是抵押贷款购房履约保证保险，当投保人因为死亡、失业等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿剩余债务，同时行使追偿权，从抵押物中得到补偿或向投保人追回赔款。房贷保险实际运行中存在银行指定保险公司、强制购买等问题。应进一步研究房贷保险，充分发挥房贷保险的风险分担职能。个人抵押商品住房保险保险对象保险责任：财产损失保险还贷保证保险保险金额与赔偿限额保险金额：房屋购置价赔偿限额：贷款本金余额保险期限：合同生效日零时起至被保险人规定清偿全部贷款余额日24时止保险费保险费＝保险金额×保险年费率×保险年限保险合同的解除与终止应退保险费＝实缴保险费－保险金额×实际承保期限相对应费率×实际承保期限（月）/12实退保险费＝应退保险费×（1-5%）保险年限保险年费率保险年限保险年费率5年（不含）以下0.60‰15年－20年（不含）0.46‰5年－10年（不含）0.54‰20年－25年（不含）0.43‰10年－15年（不含）0.50‰25年（含）以上0.40‰思考题：A于1999年1月购买一处房地产，房地产价值为800000元，贷款比率为80％，贷款期限为30年。A购买了太平洋财产保险股份有限公司的“个人抵押商品住房保险”。但是A在2005年1月偿还了贷款，保险合同终止，问保险公司应当向A退还多少保费？课后作业了解保险条款中国人寿：安居定期保险条款建设部于2000年出台《住房置业担保管理试行办法》。自2000年个人住房贷款担保新机制开始建立以来，至2003年底，各地设立的住房置业担保机构已有93家，为近30万个家庭住房贷款提供了担保。担保公司的风险管理重点在于对抵押物的评估、处置，以及对借款人的资格审查，通过专业化的运作降低风险管理成本。与银行相比，住房抵押贷款担保公司拥有对住房处置、变现的专业优势，能从专业的角度，对抵押物房地产的风险作出预测和防范。个人抵押贷款担保房地产担保公司主要服务于政策性住房贷款。上海：借款人向上海市公积金管理中心或商业银行申请住房公积金个人购房贷款或商业性个人住房贷款时，由担保公司为其提供承担连带责任的保证担保。担保公司提供的三项规避和降低社会性风险的保障权利主借人意外事故债务免除生活特困罚息减免抵押物灭失债务免除与房地产金融相适应的保险体系建立政策性住房抵押贷款保险机构，为中低收入居民服务开发适应市场的险种，活跃住房抵押贷款保险市场建立提供担保的政策性保险机构，促进住房抵押贷款证券化政策性住房金融保险保险范围限定于中低收入居民的住房抵押贷款。当中低收入居民向银行申请住房抵押贷款，却无法满足银行的贷款要求时，由政策性保险机构与银行签订担保合同，为借款人提供连带责任担保，承担借款人违约给银行造成损失的全部责任。多样化的险种信用保证保险人身保险定期寿险证券化的担保机构在我国逐步推行住房抵押贷款证券化，是一种必然趋势。政府为住房抵押贷款提供担保，可以促进住房抵押债权证券化，增加信贷资金的流动性，使住房抵押贷款的规模不断扩大。此外，它也有利于增强众多中小投资者的信心，从而为整个住房金融发展创造良好的运作环境。投资购买住房抵押贷款证券为住房抵押贷款证券化提供担保提供住房抵押贷款担保政策性住房抵押贷款保险机构投资者商业银行中高收入购房者中低收入购房者商业性保险公司提供多种住房抵押贷款保险政策性住房抵押押贷款保险机构提供住房抵押贷款