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第六章房地产金融房地产经济学六房地产金融房地产金融概述房地产金融市场国外房地产金融6.1房地产金融概述房地产金融产生的必要性房地产金融与项目融资的概念房地产融资的意义影响房地产金融的因素房地产融资方式房地产开发经营金融住房消费金融房地产金融产生的必要性房地产投资的特性资金垫付量大、占用周期长、投资的固定性和增值性、风险大、回报率高等房地产投资存在的矛盾资金投入的集中性和来源分散性的矛盾资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾房地产金融与项目融资的概念房地产金融指发生在房地产领域中的货币资金和货币信用的融通融资融资是融资主体利用融资工具动员储蓄并将之转移到投资领域的过程，这一过程既是资金筹集和资金供给过程，同时也是资金配置过程房地产项目融资是房地产投资者为确保房地产投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动对房地产开发商获得资金的使用权，为房地产投资融通资金，达到尽快开发、提高投资效益的目的对置业投资者提高投资能力对金融机构获取投资收益房地产项目融资的意义影响房地产金融的因素影响房地产金融的外部因素居民收入水平住房价格房租水平通货膨胀率企业经营状况影响房地产金融的内部因素首付款比贷款年限抵押贷款利率水平融资工具和还款方式房地产融资方式按内容划分房产融资土地融资按融资主体所承担的责任和义务划分权益融资公司上市、增发新股、吸收其他机构投资者资金、合作开发债务融资开发建设贷款、商业房地产抵押贷款、个人住房抵押贷款按房地产金融是否经过房地产金融机构可分为直接融资和间接融资资金盈余单位政府部门公司企业金融企业家庭个人海外投资资金短缺单位政府部门公司企业金融企业家庭个人直接信贷（房地产抵押）证券市场购买房地产证券出售房地产证券资本形成（不动产、资产、劳力）消费增加（住房等）直接融资示意图间接融资示意图资金盈余单位政府部门公司企业金融企业家庭个人海外投资资金短缺单位政府部门公司企业金融企业家庭个人购买房地产证券出售房地产证券资本形成（不动产、资产、劳力）消费增加（住房等）中介机构银行保险信托投资互助基金出售房地产证券购买房地产证券存款贷款投资（资金运用）消费（资金运用）房地产开发经营金融房地产开发经营企业融资决策的基础资本的成本风险（破产风险）融资方式房地产开发经营贷款房地产开发企业流动资金贷款土地使用权抵押贷款房地产债券融资房地产股票融资回租回购住房消费金融住房公积金贷款个人住房组合贷款商业银行个人住房担保贷款住房储蓄贷款存单抵押贷款6.2房地产金融市场房地产金融市场的主体与客体政府银行与非银行的金融机构房地产开发经营企业居民个人房地产金融市场的结构信用贷款市场抵押贷款市场房地产贷款市场房地产储蓄市场房地产借贷市场房地产金融市场房地产保险市场房地产信托投资市场一级市场股票市场二级市场债券市场房地产证券市场一级市场二级市场房地产金融市场结构图6.3国外房地产金融美国房地产金融模式德国房地产金融模式新加坡房地产金融模式一级市场融资二级市场融资政府国民抵押协会联邦国民抵押协会联邦住房贷款抵押公司等投资者购买并持有贷款资金资金发行债券抵押传递证券剥离式抵押担保证券担保抵押债务美国资本市场住房融资流程图居民购房商业银行抵押银行储蓄协会储蓄银行等联邦住宅管理局退伍军人管理局农户住宅管理局担保发放抵押贷款偿还资金抵押银行居民购房居民住房互助储蓄信贷社住房储蓄银行低利率储蓄高利率储蓄政府获得配贷偿还贷款贷款资金偿还贷款偿还贷款抵押贷款储蓄奖励购房奖励德国契约储蓄融资模式雇员雇主中央公积金局政府投资局住房发展局公积金资金发行债券贷款偿还资金退休养老雇员购房雇员银行建房出售支付房价款公积金（储蓄）冲减储蓄用于养老支付首期款冲减储蓄贷款购房动员公积金偿还贷款新加坡强制储蓄融资模式参考文献和进一步阅读的材料王洪卫.中国住房金融:奖金筹措与风险防范机制[M].上海:上海财经大学出版社,2001.常永胜.中国房地产金融体系研究[M].北京:经济科学出版社,2001.曹振良等.房地产经济学通论[M].北京:北京大学出版社,2003.牛仁亮等.房地产金融:资本市场中的新亮点[M].北京:中国财政经济出版社,1998.思考题影响住房抵押贷款的因素有哪些？我国住房金融存在问题及其对策。试比较我国与美国、德国和新加坡的住房融资机制有可不同。