结构性融资金融工具操作实务(中伦所刘柏荣)

2011/5/51房地产四证前结构性融资金融工具操作实务中伦律师事务所结构性融资团队刘柏荣律师[e-mail]2011年[5]月[12]日第十三稿商业机密！鉴于本PPT根据各方反馈意见将处于不断的讨论、完善、更新过程中，本PPT所载内容仅作为与特定人员内部讨论使用的一般参考，在任何意义上不可视为律师向客户提供的法律意见或者建议。2011/5/52„本所服务的大量项目经验的不断提炼、总结、创新„整个中伦所结构性融资团队成员的密切合作„与不同类型客户的长期沟通、讨论、实践„本PPT所列案例均为中伦律师事务所直接提供服务的案例本PPT阐述的结构性融资金融工具的来源22011/5/53„直接融资„间接融资„结构性融资企业的三种融资模式32011/5/54„具有长远、持续发展战略且大量资金需求的企业：企业在起步阶段或为实现长期、持续的发展战略，需要雄厚资金以及先进金融投融工具的支持„商业银行：具有强大的销售网络，为信托公司代销信托产品、代销有限合伙份额„信托公司：信托具有设立方式多样化、信托财产多元化、信托目的自由化的特点，可依据委托人的不同要求和目的来设计，具有巨大的弹性空间。与其他金融机构相比，信托业务具有财产隔离的独特制度优势和全功能投资银行的业务优势，可以实现融资、融物和直接融资与间接融资的混合运用„其他资金供给方及需求方本PPT阐述的结构性融资金融工具的适用主体42011/5/55本PPT阐述的结构性融资金融工具可适用的基础资产实物资产（如土地、房屋）债权资产（已有债权，如BT 应收款、融资租赁债权；未来债权，BSP客票收入等）股权知识产权其他可以产生现金流的资产（证券资产等）基础资产52011/5/56„通过房地产行业的结构性融资，特别是在房地产企业取得四证前的结构性融资模式阐述，为其他领域、其他行业的结构性融资提供一种思路„在了解最复杂的四证前阶段房地产结构性融资思路后，四证后阶段房地产结构性融资、其他领域、其他行业的结构性融资均可以在此基础上进行简化本PPT的阐述思路资产信用与结构性融资房地产行业（特别是在取得四证前）的结构性融资其他领域的结构性融资62011/5/57„本PPT阐述的私募金融工具的应用范围‹取得四证前的房地产融资，为房地产企业提供房地产项目前期开发阶段的资金支持：比如房地产企业进行土地一级开发所需资金、缴交土地出让金、项目最低资本金等„本PPT阐述的公募金融工具的应用范围‹持有能够产生稳定现金流的基础资产，具有快速回收资金意愿，但通过企业信用难以募集资金的企业：比如BT应收款、融资租赁债权„本PPT阐述的结构性融资金融工具的拓展应用范围‹取得四证后的房地产结构性融资‹其他行业的结构性融资（比如能源、基础设施建设、BT项目等）‹为“资产（包括房地产）金融化、证券化的企业经营发展模式”进行金融措施配套本PPT阐述的结构性融资金融工具的应用范围72011/5/58结构性融资金融工具操作实务结构性融资概要11结构性融资金融工具框架介绍22私募金融工具操作实务3公募金融工具操作实务482011/5/59结构性融资金融工具操作实务结构性融资概要1192011/5/510„结构性融资的基础理论„结构性融资的动因„结构性融资的内涵‹结构性融资是资产信用融资的一种主要方式„信托是实现结构性融资的主要法律技术‹信托工具比银行、证券公司融资工具更为灵活„结构性融资与资产证券化的关系‹发掘房地产的金融属性，使之金融化、证券化，将房地产作为“金融产品”来对待‹资产证券化是以资产信用为支撑的、重新包装现金流的、复杂的投资银行技术（Repackagethecashflowintothetradablesecurities）‹资产证券化的主要法律目标：破产隔离有限追索结构性融资概要102011/5/511含义：指还款来源主要以基础资产产生的现金流为主或以基础资产作为还款的保障性措施投资者视角：投资者着重考虑用以融资的基础资产质量，融资方的整体信用要求弱化优点：可降低融资成本缺点：融资方在融资期限内须让渡部分或全部基础资产及其相关权益、收益等利益融资基础理论：资产信用与企业信用资产信用企业信用含义：还款来源主要依赖于企业履行义务和清偿债务的能力投资者视角：投资者主要需要考虑融资企业的整体信用，如企业管理及运营状况、公司资产等方面内容优点：交易结构相对较为简单缺点：对企业的信用要求相对较高112011/5/512„融资手段‹拓宽融资渠道（如，房地产企业在取得四证前的融资）‹降低融资成本（主要是通过公募金融工具实现）¾作为支持的资产其质量优于企业本身的信用‹高速增长企业的融资需求„改善资产负债表状况‹提高资本回报率‹降低资产负债率„风险管理工具‹降低营运中的资产与突发事件风险‹取得资产和负债的结构性匹配„盈利模式的调整或改变‹资产即生成、即出售的金融服务运营模式‹将风险资产的利差收入转换为无风险的服务收费收入„其它特殊考虑‹将未来利差收入在当期实现盈利‹税赋考虑结构性融资的动因122011/5/513„借助资产证券化技术，将原始权益人不易流通的存量资产或可预见的未来收入构造和转变成为资本市场可销售和流通的金融产品的融资过程主要特点‹“构造”的过程：实际上就是一个资产重组、优化的过程，既对存量资产或可预见性收入重新配置、组合形成资产池‹“转变”的过程：是通过交易结构的设计，利用现金流分割技术设计出不同层级的权利类别，使得不同层级的权利持有人对资产池所产生的现金流分配顺序和分配金额可主张不同的权利结构性融资是资产信用融资的一种主要方式资产信用与结构性融资132011/5/514信托的种类„信托的种类*：民事信托、营业信托、公益信托‹《信托法》第3条：委托人、受托人、受益人在中华人民共和国境内进行民事、营业、公益信托活动，适用本法‹国务院办公厅关于《中华人民共和国信托法》公布执行后有关问题的通知规定：未经人民银行、证监会批准，任何法人机构一律不得以各种形式从事营业性信托活动，任何自然人一律不得以任何名义从事各种形式的营业性信托活动*说明：上述对信托的分类仅为对中国信托的分类142011/5/515信托公司（受托人）②签署信托合同，设立信托委托人①持有③持有并管理、运用、处分《信托法》第2条：委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为优先级受益人信托财产④信托利益分配信托法律关系基本结构图次级受益人152011/5/516„信托财产独立性‹信托财产的含义：是指受托人因接受信托而取得的财产或财产权利，以及受托人对其进行管理、运用、处分而取得的全部财产或财产权利‹信托财产独立性：是指信托财产独立于委托人、受托人及受益人的固有财产，在委托人、受托人、受益人破产时，不被列入破产财产范围，但法律法规另有规定的除外„信托分层技术：通过信托受益权的分层设计满足不同的融资需求和投资者偏好：‹优先级受益权：信托利益偿付顺序优先于其他级别的受益权，保障机制相对比较充分‹次级受益权：信托利益偿付顺序劣后于其他级别的受益权，一般由融资方或其关联方或特定第三方定向认购信托是实现结构性融资的主要技术162011/5/517„《中华人民共和国信托法》（中华人民共和国主席令第50号）„《信托公司管理办法》（银监令2007第2号）„《信托公司集合资金信托计划管理办法》（银监令2007第3号）„《关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（银监办发[2008]265号）„《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》（银监发[2009]25号）„《关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》（银监发[2009]84号）„《银行与信托公司业务合作指引》（银监发[2008]83号）„《信托投资公司人民币银行结算账户开立和使用有关事项的通知》（银发[2003]232号）„《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银监发[2006]54号）„《中国银监会关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知》（银监通[2010]2号）„《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》（银监办发[2010]54号）„《中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》（银监发[2010]72号）„《中国银监会关于进一步规范银信理财合作业务的通知》（银监发[2011]7号）信托计划所适用的主要法律法规及规范性文件汇总172011/5/518二级开发前期融资开发建设期融资开发建成后融资取得四证：1.国有土地使用权证；2.建设用地规划许可证；3.建设工程规划许可证；4.建筑工程施工许可证。取得房地产权证银行信贷受限，可通过房地产结构性融资模式实现以银行信贷为主，通过预售、在建工程转让等方式回收资金为快速套现资产，通过发行REITS及其他证券化产品进行融资房地产各阶段融资流程图禁止信托公司发放土地储备贷款，可通过房地产结构性融资模式实现土地一级开发整备土地进行招拍挂182011/5/519房地产开发贷款的条件•国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证四证齐全（根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发[2004]57号）第15条）•申请贷款的房地产开发企业的项目资本金比例不低于30％（普通商品住房项目为20%）（根据《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发[2009]27号）第一条）流动性贷款的限制•流动性资金贷款不得用于固定资产、股权等投资（根据《流动资金贷款管理暂行办法》（银监会令2010年第1号）第9条第2款）银行对房地产贷款的条件与限制19说明：关于申请开发贷的房地产企业的资质要求：国家法律法规层面没有对银行发放开发贷款的房地产企业是否具备二级开发资质做出明确的规定，二级开发资质的要求主要是各银行的内部规定。2011/5/520房地产开发贷款条件•四证要求：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证四证齐全（根据《关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（银监办发[2008]265号，以下简称“265号文”）第一条第（一）项）•最低项目资本金要求：项目资本金不低于30％（普通商品住房项目为20%）（根据《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发[2009]27号）第一条）；且债务性集合信托计划资金不得用于补充项目最低资本金（根据《关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》银监发[2009]84号，以下简称“84号文”）•资质要求：房地产开发商或其控股股东不低于二级开发资质（根据《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》银监办发[2010]54号第三条）•缴纳土地出让金的限制：不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款（“265号文”第一条第（二）项）•兜底限制：严禁以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款（“265号文”第一条第（一）项）、严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款（《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》国办发〔2010〕4号第（五）条）信托公司对房地产信托贷款的条件与限制（1）202011/5/521流动性贷款及土地储备贷款禁止•严禁向房地产开发企业发放流动性资金贷款（包括以购买房地产企业资产附回购承诺等方式变相发放的流动性贷款）（根据“265号文”第一条第（二）项）•不得以信托资金发放土地储备贷款（根据《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》银监办发[2010]54号第四条）信托公司对房地产信托贷款的条件与限制（2）212011/5/522“债务性集合信托计划资金”不得用于四证不齐的房地产项目的前期开发•如支付土地一级开发资金、支付土地出让金、项目最低最低资本金等•债务集合信托计划资金的含义：指按贷款、投资附加回购等债性方式运用的信托计划资金•对投资附加回购的理解：银监会265号文、银监会84号文所限