SSMMARRT

SSMMARRT-房地产业分析S-scale：行业容量和增长前景1.S-structure：行业结构与分层竞争2.M-modelofbusiness:行业竞争模式3.M-market:市场与客户需求4.SSMMARRT-房地产业分析A-assetspricing:资产定价与投资价值5.R-ruleofcompetiton&win-out:业内竞争胜出规则6.R-regulation:管制政策取向7.T-technology:技术变革与应用8.S-scale：行业容量和增长前景行业容量和增长前景市场潜力资金容量增长前景S-scale：行业容量和增长前景资金容量房地产开发累计投资5万亿元年增幅20%以上2010年1季度，全社会固定资产投资为29792.68亿房地产开发投资6594.45亿元S-scale：行业容量和增长前景市场潜力我国城镇人均:20平方米左右我国目前的人均收入、房价比为五倍住房消费正符合目前中国大多数人的消费水平和消费需求S-scale：行业容量和增长前景由于宏观调控，房地产市场销量将下滑政府出台一系列地产控制措施增长前景房价涨幅将适度放缓但仍将维持在高位运行S-行业结构和分层竞争行业结构房地产开发业房地产中介业物业管理业S-行业结构和分层竞争房地产企业的组织架构1.职能型的模式特点：公司层面强，项目层面弱2.项目经理负责制的模式特点：公司层面弱，项目层面强两种模式并存1.直接在华设立公司从事房地产开发经营；。2.以投资者的身份，在华寻求合适的企业合作，参股或控股某些企业。国企外资S-行业结构和分层竞争利润在5～10亿：8家利润在3～5亿：13家利润超过10亿：7家利润在1～3亿：43家利润不足1亿元：29家行业集中度不高S-行业结构和分层竞争市场份额内地市场化程度较高的上海、深圳排名前10位的开发商的市场占有率分别为23％和20％香港前9位的房地产商的市场占有率达到80％美国前三名的房地产企业的市场占有率达到45％。M-modelofbusiness:行业竞争模式开发商商业模式万科类模式“胡雪岩”模式“前店后厂”模式侧重产业切入和城投地方平台功能起家于建筑施工快速开发、规模致胜M-modelofbusiness:行业竞争模式“地产金融”模式地产持有经营模式万达模式精打细算、现金奶牛追求产业创新住宅销售+商业持有M-modelofbusiness:行业竞争模式面对房地产政策调控，地产经营模式应该怎样改变？一类经营模式的地产公司在调控中似乎无所畏惧，多渠道的资金来源让它们野蛮生长，这其中的代表性企业就是万达。M-modelofbusiness:行业竞争模式万达模式：万达的迅速崛起引起了市场的极大关注，业界将其成功归因于三点：产品溢价资金规划拿地优势M-market:市场与客户需求居民对房价上涨预期增强购房信心不乐观对当前房价水平七成以上居民认为“过高，难以接受”选择“可以接受”的居民占比为27.6%。M-market:市场与客户需求消费者观望情绪的蔓延已经明显的成为影响市场的因素改善型买家不愿意接受目前的高房价房地产刚性需求者及投资型买家担心“高位入市”后被市场套牢M-market:市场与客户需求房地产市场仍处于供不应求态势从统计数据可以看出，10年1-3月全国商品房、商品住宅销售额涨幅大幅超过全国商品房、商品住宅销售面积涨幅21.9和21.0个百分点，反映出房价高速上涨的趋势。全国商品房销售面积增速远远超过全国商品房竣工面积增速23.8个百分点，说明当前房地产市场仍处于供不应求态势A-assetspricing:资产定价与投资价值房地产投资需要谨慎！泡沫在房地产价格快速拉升中逐渐凝聚房地产价格上涨会促使商业资金投入这一领域投入资金规模的增加又会进一步促进房地产价格的上涨。任之不断循环而不加以管理，房地产泡沫将逐渐积累。A-assetspricing:资产定价与投资价值泡沫在房地产价格快速拉升中逐渐凝聚1.近期房地产价格快速拉升2009年2月以来，全国房价大幅上涨。尽管10年“两会”之后，政府接连出台比较严厉的楼市调控政策，但是楼市疯狂的势头有增无减A-assetspricing:资产定价与投资价值房地产泡沫正在逐渐凝聚通过对绝对价格、房价收入比和房价租金比三个指标的分析，可以判断：在房地产价格快速拉升的过程中，泡沫正在凝聚。A-assetspricing:资产定价与投资价值（1）一线城市房价已经超过发达国家的水平（2）房价租金比逐年提高，市场泡沫和风险不断积聚（3）投资性需求引发房价收入比异常偏高A-assetspricing:资产定价与投资价值中国房地产泡沫形成的可能性远大于美国由于贷款利率的上升和房地产市场的降温，美国的房地产泡沫最终破裂并引发次贷危机。1.中国的货币政策比美国更为宽松2.中国投资者无境外投资途径，这进一步引发了投资者对房地产投资需求A-assetspricing:资产定价与投资价值从上述因素看，中国房地产泡沫形成和破裂的可能性远远大于美国。在资金投放的过程中必须居安思危，防范可能发生的系统风险。R-ruleofcompetiton&win-out:业内竞争胜出规则1.企业合作、产业战略联盟是解决资金、土地等生产要素紧缺的有效途径以往开发主要通过子公司操作的经营模式将逐步被合资、合作等多种方式代替2.品牌化经营是企业发展的必由之路信誉卓著、企业形象良好的开发商，其开发项目有极大的感召力。R-ruleofcompetiton&win-out:业内竞争胜出规则3.提高顾客满意度是企业竞争的关键所在对于企业来说，关注顾客的终身价值，以最有效的途径来满足顾客期望，获得顾客满意和企业获利的均衡，谁就会立于不败之地4.人力资本和组织文化将成为现代房地产企业发展的重要战略资源R-ruleofcompetiton&win-out:业内竞争胜出规则5.价值链管理是房地产企业竞争致胜的根本途径以价值活动、效用体系、运营体系三维共同支撑的价值链管理模式是房地产企业实现业主价值最大化与企业生存发展的有力保障。R-regulation:管制政策取向2009年国四条•国四条是指在2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。R-regulation:管制政策取向一、要增加普通商品住房的有效供给。二、要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险R-regulation:管制政策取向三、要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四、要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。R-regulation:管制政策取向2010年国十一条《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》•一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设•二、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率•三、加大差别化信贷政策执行力度，贷款首付款比例不得低于40%•四、继续实施差别化的住房税收政策•五、加强房地产信贷风险管理•六、继续整顿房地产市场秩序R-regulation:管制政策取向•七、进一步加强土地供应管理和商品房销售管理•八、加强市场监测•九、力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题•十、中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度•十一、进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制R-regulation:管制政策取向2011年国八条一、进一步落实地方政府责任。二、加大保障性安居工程建设力度。三、调整完善相关税收政策，加强税收征管。四、强化差别化住房信贷政策R-regulation:管制政策取向五、严格住房用地供应管理。六、合理引导住房需求。七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制八、坚持和强化舆论引导。变革项目变革的内容和形式对房地产业影响•实现集约化、标准化、系列化生产•使用高科技、绿色材料，减少污染，节约资源•室内套型、室外环境设计现代化•光缆宽带入户，形成网络社区•高新技术支撑下的资源节约型房屋，具备节水、节电、环保和智能化等特征•增加招投标企业科技成果加权值•突出科技创新企业的优势•住宅部件品创新•规划设计创新•招投标创新•提高了产品质量和投资效益•促进房地产业的结构优化和升级•提高了企业的竞争力和品牌•降低了开发成本，增加了产品附加值T-technology:技术变革与应用变革项目变革的内容和形式对房地产业影响•建筑技术创新•采用新型结构体系，营造更加舒适的居住空间•采用组合型、标准型、成套装配型技术，保证产品质量，提高建设效率•降低物质能耗，推广节能、环保的建筑技术•提高了产品质量和投资效益•促进房地产业的结构优化和升级•提高了企业的竞争力和品牌•降低了开发成本，增加了产品附加值•住宅销售创新•缩短供应链，建立住宅网上信息交易平台，实现网络化经营