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-1-工程接管验收方案一、接管验收说明：工程接管验收时物业公司依据国家和烟台市有关规定，受业主委托在接管物业前对所辖区域内的设施、设备进行查验及物业档案资料进行接收的活动。本次接管验收分三个阶段进行：第一阶段为验收准备及对已安装设施设备的跟踪验收。第二阶段为施工结束后的预验及施工后的整体验收。第三阶段为遗留问题的整改阶段，物业公司将验收过程中发现的问题汇总，并协调建设单位、施工单位针对存在的问题进行有计划的整改。二、接管验收程序：（一）接管验收组织：由建设单位、施工单位、监理单位、物业公司等有关专业技术人员组成验收小组，对大厦各系统进行接管验收。验收小组分为资料、土建、强、弱电、给排水、电梯、空调7个专业，各专业组的具体任务如下：1、土建：大厦内基础设施（顶棚、地面、地暖、地毯、墙面、隔断、门窗、卫生间、阳台）；楼内公共部位（电梯前厅、内走廊、公共卫生间、踏步）；外立面（屋面、外挂石材、玻璃幕墙）；配套设施：广场、道路、绿化、管井（雨水、污水、化粪池、隔油池）、围墙；地下部分（雨篷、坡道、车库、污水井、电梯地坑、排污泵）；垃圾箱。2、强电：变电室内设备、水泵房供电设备（给水、消防）；中控室供电设备（电视监控、消防控制）；空调系统供电设备（空调外机、换热站）；照明、插座系统。3、弱电：弱电分四部分：楼宇自控、消防自控、电视监控及其它系统。（1）楼宇自控系统包括：空调自控系统、变配电自控系统、排污自控系统。（2）消防自控系统包括：报警系统、联动系统、广播系统及气体灭火装置。（3）电视监控系统：保安监控系统、楼宇巡更系统。（4）其他系统包括：综合布线系统、语音/数据通讯系统、门禁系统、会议音响系统。4、电梯：机房、井道、地坑、轿厢、厅门、运行稳定性、噪音。5、空调：正压送风系统、新风系统、排烟防火系统、空调外机、冷煤管、空调-2-盘管、空调冷凝水管、进排风口、换热站内设施设备。6、给、排水：给水管路、阀门、管道保温；排雨、排污管路；消防水系统。7、资料组：各专业系统应交接的资料（见附件一）。（二）接管验收工程流程图（三）接管验收程序：1、工程的接管验收应由施工单位完成自检，并提出自检报告后进行。成立接管验收小组制订各专业验收记录表格确定接管验收具体时间建设单位、施工单位、监理单位、物业公司联合进行接管验收文件、资料验收移交设施、设备验收产权资料技术资料政府验收合格证水电气供应合同分包项目合同验收合格否？施工单位整改复验移交钥匙、设备（备品、配件）工程部存档业主验收并收楼客服入伙登记否是-3-2、建设单位接到自检报告后通知物业公司择日进行接管验收工作。3、验收小组按《楼宇接管资料的移交》核对所接收的资料，具备条件的约定验收时间并签发收复函。4、验收小组与施工单位对楼宇质量、使用功能、外观、公共配套设施、设备进行验收。5、对验收发现的质量问题，由验收小组填写遗留问题汇总表，并约定时间由施工单位负责整改，并商定时间复验。6、对无明显不符合验收标准的，物业公司接收钥匙。对仍存在缺陷的房间整改验收合格后再接收钥匙。7、业主入伙时，由物业人员陪同对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由物业工程部汇总后报建设单位，并限期由施工单位逐项整改，整改后物业工程部与业主进行复验。8、在合同规定的保修期内，物业人员发现建筑施工或设施、设备缺陷时及时报告建设单位相关专业人员，经核实后由施工单位更换或返修。-4-附件一各系统应移交文件、资料明细一、变配电系统：（一）文件：1、电气系统设计方案、说明书。2、供、用电协议。3、负荷控制协议。4、安装工程项目标书。5、售后服务合同书。6、系统验收标准。7、电费结算协议。（二）技术资料：1、出厂合格证。2、出厂性能检验记录。3、开箱验收单、装箱单。4、耐压试验记录。5、安装调试验收记录（三）图纸：1、配电室平面图2、配电设备安装图。3、配电设备电气原理接线图。4、高压系统图。5、低压系统图6、操作模拟板图7、配电干线图8、动力电平面施工图9、照明电平面施工图二、电梯系统：（一）技术资料：-5-1、出厂合格证。2、装箱单、备件、附件、明细表。3、安装说明书。4、使用维护说明书（含电梯润滑汇总图和电梯功能表）5、安全部件（门锁、限速器、安全钳、缓冲器）试验报告副本。6、安装自检记录。7、安装过程中事故记录与处理报告。（二）图纸：1、机房井道布置图。2、电器接线图。3、部件安装图。三、弱电各系统：1、设计说明书；2、竣工图（控制原理、平面布置）3、中控室设备布置图；4、装箱单、备品、配件清单；5、使用说明书；6、操作、维护手册；7、系统调试报告及验收报告；8、出厂合格证。四、消防系统：（一）技术资料：1、中控台使用说明书；2、装箱单、备品、配件、工具、仪表清单；3、检验合格证；4、中控室操作柜出现故障时紧急处理说明书；5、质量验收报告；6、遗留问题说明；7、消防局对系统性能检查说明及运行许可证。-6-（二）图纸：1、系统竣工图；2、各楼层烟感、温感、手动报警器、水流指示器等元件的具体位置图；3、消防栓平面布置图；4、各层泄水点具体位置图；5、卷帘门、喷淋头、防火阀、排烟阀、检修阀等平面布置图。五、综合布线系统：1、竣工图纸；2、机房与配线间的布线图纸；3、数据测试表；4、机房设备使用说明书；5、装箱单、备品、配件清单；6、验收报告；7、有线电视接收及CATV设施许可证。六、空调系统（通风）：1、竣工图纸；2、风机、空调外机、盘管说明书，操作、维修保养手册；3、装箱单、备品、配件清单；4、风口风量测定报告；5、系统调试报告；6、风量平衡报告；7、冷煤管耐压测试。七、给排水系统：1、竣工图纸;2、湿式报警器等主要设备说明书及使用手册；3、给水管道冲洗及验收记录。4、消防管道冲洗及验收记录；5、雨、排水通球通水验收记录；6、给水管道试压记录；-7-7、用水申请审批表及供水计划指标。八、土建：（一）文件：1、计划任务书及立项文件；2、职能部门审查意见及审批文件；3、建设用地许可证及地形图；4、红线位置图；5、施工地图；6、建设工程规划许可证；7、地质勘查报告；8、图纸会审、设计变更记录；9、工程质量事故处理记录；10、基础、结构工程验收记录；11、设计总说明书。（二）图纸：1、工程项目总平面布置图（包括交通布置）2、室外市政管网综合布置图（包括给水、排水、燃气、通信、热力等）3、建筑总平面图；4、各层总平面图；5、外墙大样图；6、楼梯间、电梯间、井道剖面图；7、地下防水、防潮、屋顶防水、外墙防水、卫生间防水作法大样图；8、消防、抗震、防辐射、防电磁波干扰及三废处理图；9、门窗大样；设备机房大样图；10、各房间地暖管分布平面图；11、重大设施、设备基础图；12、地下、地上各层柱、梁、板、剪力墙配筋图；节点大样图。-8-附件二各专业系统接管验收标准一、强电系统（一）竣工资料：1、竣工图纸；2、向电业局提供的申请送电的竣工报告；3、变电室送电后的运行情况记录、历史运行情况记录；总电量、电费转账记录档案；设备检修及故障记录。（二）配电室内设备：1、高压柜：（1）检查规格是否符合图纸要求；（2）一次接线是否符合设计；（3）二次回路接线是否符合厂家图纸；（4）设备标识、电缆、控制线标识是否齐全；（5）分段安排停电、全面检查、清扫、紧固。2、低压柜：（同高压柜验收方法）3、变压器：（1）检查设备铭牌容量是否符合设计；（2）检查通风及温控系统工作是否正常；（3）检查电流表、电压表、温度表指示是否正常；（4）停电检查、清扫、紧固。4、地下电缆沟：（1）检查电缆敷设是否符合规范；（2）有无未封堵孔、洞；（3）有无渗漏、积水；（4）有无消防报警设施。5、其他：（1）检查专用工具、操作手柄、小车联锁及钥匙是否齐全；（2）检查房屋土建部分有无渗漏和未封堵孔、洞；-9-（3）检查消防报警是否灵敏；（4）照明、通风系统是否正常。（三）公共设备供电系统：（中控室、生活水房、换热站、布线间、风机、空调、电梯等公共设备）1、配电干线：（1）主供电源（备用电源）在低压柜上的开关编号；（2）电源互投条件及有无优先（作自投、复归检查）；（3）电缆截面、路由、长度记录。2、配电柜：（1）接线系统是否符合设计；（2）各元器件是否符合设计；（3）记录电流范围；（4）控制盒自动调节是否正常；（5）仪表指示灯、控制开关、标识牌完好无损。3、电机：（1）铭牌数据是否符合设计；（2）运行声音、温度、振动、电流值正常不超标；（3）接地线完好，并记录电缆截面、路由及长度。4、变频器（变频水泵）：（1）检查铭牌数据是否符合设计；（2）自动调节系统是否正常；（3）记录运行电流、频率正常变化范围。（四）公共区照明：1、配电干线：（1）主供电源（备用电源）在低压柜上开关编号来自其他配电箱编号；（2）电源互投条件及有无优先；（3）记录电缆截面、路由、长度。2、电缆桥架：（1）桥架牢固、接地线齐全；-10-（2）电缆排列整齐、合理、盖板齐全；（3）记录电缆数量、走向、供电范围。3、配电箱：（1）检查接线系统，二次接线符合设计要求；（2）元器件额定值是否符合要求；（3）外观无损坏、接地线完好；（4）仪表、指示灯、切换开关、标识牌完好；（5）记录运行电流范围及供电区域。（五）泛光照明：1、配电干线：（1）主供电源（备用电源）在低压柜上开关编号或来自其它配电箱编号；（2）记录电缆截面、走向、长度。2、配电箱：二、电梯系统接管验收：（一）电梯机房：1、机房门、窗、锁齐全牢固，门上应有“机房重地，闲人免进”标识；2、拽引轮、惯性轮、限速器轮外侧漆成黄色，制动器手动松闸扳手漆成红色，挂在易接近的墙上；3、拽引机盘手轮、拽引轮、限速器轮外侧应有明显的标出轿厢升降方向的标志；4、驱动主机、底座与承重梁的安装应牢固并符合设计要求；5、制动器动作灵活，制动间隙调整到符合要求；6、电梯正常运行时，钢丝绳不应触及夹绳制动块，不应有死弯、断丝现象；7、应在拽引机座平面处用黄漆将拽引钢绳四周作出平层标识。8、钢丝绳四周应做保护台，拽引钢绳严禁涂润滑油；9、空载运行时，拽引轮的垂直偏差小于0.5mm，导向轮与拽引轮两端面的平行度偏差小于1mm（二）井道：1、导轨支架安装牢固，位置正确，导轨垂直度、接头及相对内表面的距离偏差应符合规范要求；-11-2、钢丝绳应擦拭干净，无死弯、松股、锈蚀、断丝现象，各钢丝绳张力相互差值不大于5%；3、补偿绳、限速绳、拽引轮、电缆及其它随行部件运行中严禁碰撞或摩擦其它任何部位，井道内的对重装置、轿厢地坎与井壁的安全距离应大于2厘米。（三）轿厢：1、轿厢洁净，无损伤；2、轿厢地坎均需安装护脚板；3、轿厢地坎与各侧地坎间距偏差应小于3厘米；4、开门刀与厅门地坎以及开门装置滚轮与轿厢地坎间隙在0.5~1厘米范围内。5、导靴压力均匀，不倾斜；6、门扇平整、洁净，无损伤，启闭轻快、平稳无杂音，关闭时上下同时合拢，门缝一致。7、安全钳楔块面与导轨侧面间隙应为3~4厘米，安全钳口与导轨顶面间隙不小于3mm；8、满载开关应在电梯额定载重量时动作，超载开关在110%额定载重量时动作。（四）底坑：1、电梯底坑应无积水；2、对重越程距离应符合规范要求；3、对重安全栅栏的底部距底坑地面50cm,顶部距地面1.7m；4、缓冲器安装牢固，位置准确，表面平整、无渗油，并设有缓冲器被压缩未复位则电梯不能运行的电气开关。（五）电气装置：1、控制柜、励磁柜有出厂合格证，电器元件型号、规格符合设计；2、电梯电源需专业开关单独供给，分设动力开关和轿厢、井道照明开关；动力开关只能切断电机供电、不应切断轿厢及井道的照明电源；3、电器设备外壳必须良好接地，接地电阻小于4欧；4、各种安全保护开关（限速、限位开关）固定牢固，不得采用焊接、安全开关在下列情况下必须可靠动作，电梯停止运行。（1）选层器钢带松弛或旋紧轮下落大雨5cm;-12-（2）限速器夹住钢丝绳，轿厢上安全拉杆动作时；（3）电梯速度达到限速器动作速度的95%时；（4）电梯载重超过额定载重10%时；（5）任一厅门、轿门未关闭或锁紧时。5、开关、按钮及安全装置（极限、