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第三章总体建设方案第一节安置需求及方案一、安置需求本项目是新农村农民安置房工程，主要用以安置练湖片区张官渡、杨家、魏家等村组的农户，共涉及村民小组22个，农户2610户，涉及户籍人口7300人，拆迁民宅建筑面积约31.53万平方米（其中无证房约4.3万平方米）。见表3-1-1。表3-1-1项目需安置农民情况统计序号村（组）名户数（户）人数（人）拆迁建筑面积（m２）1张官渡17044620113.22杨家10832813191.53魏家14639218955.64前东岗11730915051.75后东岗19655220549.366丁家12534514069.627龙城22053030698.68湖头村137394173999观东8423810709.7110一村1383801580611二村15248014930.6612三村11634211100.0113四村11334511170.7214五村11432611970.815六村9528010131.916七村2698260017居安村14738719260.418晓庄8223010565.219利市651908206.3520霞庄15438023336.921东庄371236231.7722花园682059244.28*合计26107300315293.28二、安置方案为加快推进城市化进程，进一步提高土地集约利用水平，规范城镇规划建设控制区域内农村居民房屋的拆迁管理，镇江市制定了《关于推进农村“三集中”的实施办法》，丹阳市也制定《关于加快推进农村改革发展的实施意见》（丹发〔2009〕1号），并印发了《丹阳市“四集中”三年行动计划》的通知。通知明确通过实施“四集中”三年行动计划，力争每年农村集中居住率提高2.5%，城镇化率提高1~2%，，城市（镇）规划建设控制区内，农村居民住宅被拆迁或农户申请新建翻建住宅的一律不予审批，通过公寓房或货币化进行安置。城市（镇）规划建设控制区以外，需新建、翻建、改建住宅的一律按照镇村布局规划和居民点规划建设，不得在村庄规划区以外地区建设。本项目以集中安置方式为主，拟建居住区即为练湖农场农民安置房。原则上对拆迁农民采取拆一还一给予安置（无证房不在此列），不采取货币补偿的形式。被安置的农村居民，户口可迁入住房所在社区，纳入城镇居民管理范围，其子女入学等待遇均享受城镇居民同等待遇。并且被拆迁农村居民取得安置房产权后，可办理《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，并可按规定上市交易。三、安置地块根据练湖新农村建设用地规划，练湖农村居住区集中位于北二环路南侧，东靠缇香花园，西为规划住宅，南临胜景路。用地规模168624.4平方米（约合252.94亩）。第三节项目建设原则及标准一、建设原则1、坚持高标准、高质量、高水平，充分反映练湖社会经济发展综合实力，体现农民安居工程的发展特征及趋势。2、以人为本、环境友好、社会和谐，突出特色、强化功能、创新服务，满足人们居住生活需求。3、工程建设内容一次整体规划、分步实施建设，充分考虑安居社区对加快城市化进程、提升人们生活品质的作用。4、将安置小区与城市基础设施建设特点有机结合，合理选择各系统工程技术方案，所用技术指标适当，满足区内各功能活动正常运营的要求。5、坚持可持续发展，节约国土资源，在符合规范要求的前提下，尽可能减少对土地的使用。二、建设标准参照“国家康居示范工程”的基本特征建设，强调住宅舒适度，交通便捷，居住安全，住宅户型多样化，信息服务全方位。在突出社区概念、提高居住层次的同时，优化基础设施配套工程，功能质量与环境达到省内先进水平。第四节项目建设内容及规模一、建设内容根据项目建设目标及原则，结合实际情况，拟定本项目主要建设内容为：1、居住区道路——结合城市道路交通规划，建设相关居住区道路，满足小区区对外交通要求。2、住宅——以小高层、多层住宅为主要形式，为拆迁范围内的农户提供集中安置住房。3、相关配套设施——为整个安置小区配套服务的物业等服务设备，水、电、气、通信等公用设施以及绿化景观、道路广场等室外工程。本项目具体工程建设内容详见有关章节。二、建设规模本项目为新农村农民安置房工程，建设规模的确定以满足2610户农户、约7300人、拆迁民宅建筑面积约31.53万平方米（其中无证房约4.3万平方米）的安置需求为原则。城镇居住用地规划指标22m2/人计，工程用地规模为16.06万平方米为宜。项目地块总用地16.86万平方米，合为252.94亩，可满足用地需求。经对当地被拆迁农民家庭人口及居住情况进行摸底调查，在以定销公寓房安置方式为主的情况下，约15%的农户有分户需要。一是考虑子女成家需要，二是考虑人口自然增加，三是使失地农民在满足自住需求外，还能获得部分对外出租的住房，农户的分户愿望也是合理的，因此本工程安置房套数以3000户为宜。安置户对每套住房面积的需求在50-130平方米之间，户均安置基准面积约为100平方米，因此本工程住宅建筑面积规模以30万平方米为宜。根据项目地块规划，工程住宅建筑面积为318834平方米，可满足建筑规模需要，同时在能满足拆一还一安置（无证房不予安置）原则的基础上略有富余，以满足户型面积与安置面积不完全一致造成的安置面积与拆迁面积的差异。第五节项目规划设计一、方案确定根据对练湖需安置居民人口、房屋面积的统计，镇江市、丹阳市农民拆迁安置政策，以及练湖拆迁安置方案，确定练湖安置房建设规模、初步建筑方案，未来细化设计时可根据实际，保持规模不变的情况下适当加以调整。二、规划设计目标倡导人文、科技、生态的新模式，赋予时尚的住宅区活力。形成区域有序的、完整的城市空间形态并体现江南城市空间传统和地域双重特质的高品位建筑空间形态，塑造住宅区个性。创造建筑组团的相互连接，每个组团有适度的步行距离和人性化的设计所构成，这些组团在住宅区中形成秩序。充分挖掘土地价值、善待资源。持续发展，完善基础配套设施与构建健康舒适的生态居住环境，以及住宅环保节能体系。三、设计理念1、从未来的角度思考今天体现时代与地域文化特征，激发创新，建设开放、共享、超越的新住宅区。2、从城市的角度思考住宅区强调公共活动空间（集中绿地），住宅区设计与城市空间的衔接，挖掘土地的最大价值，促进城市发展。3、从文化的角度思考建筑人性化的建筑空间环境，以人为本，体现时尚和地方城市建筑空间形态特征。四、总体规划结构通过对基地的研究，由于征地和现状等因素，地块东、南两面是次要马路，西面是规划住宅区。北面目前是城区外围主要交通干道-北二环路，主要人流进出集中在东南角，且周围已有新建成楼盘。根据规划设计和考虑城市区域整体开发的要求，规划设计将地块与东侧提香花园二期以及周围发展作为一个整体来进行构思。小区车行主要道路根据地形呈环形，其中分别由一条东南向西北的弧线主轴线和南北向圆弧轴线分为A、B、C三个区域，环和区域中均为步行为主，沿东南向西北的弧线主轴线和南北向圆弧轴线分别设有一小区集中弧形带状中心休闲绿地和圆形带状水景中心绿地（结合小高层建筑组团布置）。高层建筑按组团中心绿地围合展开布置；多层建筑按组团矩阵式布置，错落有致。整个地块的步行区域通过多条自然步行景观廊道与相邻地块的步行区域以及滨河景观带紧密联系起来。综上所述和考虑到该小区的规模，采用相对向心式的空间形态和道路系统，通过小区中心休闲绿化和上述道路系统将小区自然划分成三大组团（A、B、C三个区块），通过步行景观道路系统有序连接起来。在小区东南侧主要入口广场处，公共配套设施综合楼设有商业、会所和主要配套设施如邮局、银行、便利店、业主委员会、物业管理、幼儿园等。而变配电房、垃圾中转站、公厕则主要沿环形小区成行主要道路布置。步行景观道路系统形成中心步行带、步行广场。小区由东南向主要出入口向西北角高层建筑组团的弧线主轴线是小区集交通、休闲、绿化景观的综合带；北面是主要集休闲、绿化景观为一体的小区道路和景观轴（曲线），由此连接小区中心和各组团。该小区的规划结构可归纳为“一中心、二轴线、三组团”。一中心：三大块组团中心并与弧形轴线是小区休闲绿化中心（结合小高层建筑组团布置）；二轴线：一条由东南向西北的弧形主轴线和南北向圆弧环形轴线，建筑组团按这条轴线划分为三大块；三组团：按中心绿地布置三个住宅组团-A、B、C三个区块。小区建筑根据基地形状和道路绿化系统尽可能按组团进行布置，在组团内设绿化并形成一定的围合性。每组住宅均见良好的景观视野。五、道路交通系统小区内部交通组织以流线清晰、人车分流、互不干扰为原则。机动车道路系统为不规则环形道路系统，分别连接东南主要和北面次要出入口，东侧再设一个次要出入口。在基地A、B、C区块和公共设施综合楼下分别设有集中地下停车库；另在地面各组团均匀布置多处地面停车场。地下车库出入口均由环形车道和主要道路两侧出入口除直接出入。小区组团道路系统呈几何性与自然性有机结合，亲切自然优美，步行系统平时主要供居民日常步行出入和休闲散步，但其中一部分也作为临时或紧急车行通道，如居民搬运、救护和消防等。小区主干道路幅宽7米，双车道、组团车行环路宽4-5米，可在住宅之间环通。小区步行活动主要区域集中在小区带状中心休闲绿地和圆环形步行水景景观廊道和各组团景观节点，各住宅组团均可直接到达步行景观带，不受车流干扰。每栋多层住宅半地下层为自行车库和储物间，按户分隔成间。六、景观轴线分析建筑的不同组织模式使小区内部形成了丰富空间界面，空间、道路、水面、树木、绿地和廊道，景观组织充分借鉴江南园林的布局手法，在大尺度的住宅区规划中的运用。结合住宅的建筑空间布局和高低，形成主次分明、疏密相间、曲径通幽、步移景移的环境特质。每栋住宅前后均布置景观绿地，住宅组团东西间距形成组团集中绿地，将宅间的景观绿地串为一体，同时由中心绿地、次中心绿地、各主题景点和各组团形成的绿地的各种界面以廊道、台阶、草坡、水面等方式处理，形成活跃的景观要素，主要曲线的步行景观带利用不同的地面标高设计了跌水、水池、草坪、灯柱、座椅，形成丰富的空间序列。七、主要设计指标本项目居住区总规划用地168624.4平方米，总建筑面积为432750平方米，其中住宅建筑面积318834平方米，可容纳住户3015户，人口约9648人。本项目主要技术指标详见表3-5-1。表3-5-1本项目主要设计指标表序号项目单位指标备注1规划用地面积m2168624.42总建筑面积m24327502.1住宅建筑面积m23188342.2自行车库建筑面积m2575122.3机动车库建筑面积m240592含水泵房200平方米2.4配电房m25692.5垃圾中转站与公共厕所m22432.6公共设施综合楼m2150003建筑占地面积m234836.84建筑密度%20.665道路面积m2276007绿地面积m2460005容积率1.98不含车库6绿地率%27.287停车位辆1750地上停车面积10300m28居住户数户30159居住人数人9648按3.2人/户计第五章工程建设方案第一节征地拆迁工程一、征地本项目为新农村农民安置房工程，工程所用地块地处练湖，具体范围为北临北二环路，东靠缇香花园，西边为规划小区，南临胜景路，总用地面积约168624.4平方米（合252.94亩）。项目承办单位已通过土地协议出让方式取得了项目土地使用权。二、拆迁整个地块所在区域为规划建设用地，场地用地形式单一，地势平坦，不涉及拆迁。第二节总图工程根据地块基本现状，并结合小区周边未来发展的道路规划，小区设二个入口，其中主入口设在地块东南角，接小区南侧市政规划道路；一个次入口设在地块北侧，接小区北侧北二环路。一、场地平整项目拟建场地位于练湖区，场地现为耕地，用地形式单一，地形坡度很小，在区域内现状地坪标高约在0.06~0.24米之间。根据项目设计方案，场地基本不要进行大的土地平整，仍保持原有地形地貌。二、道路交通本工程主要目的是满足居民出行需要，确保小区道路的畅通与安全，内容包括道路系统和停车系统。1、标准依据（1）《城市居住区规划设计规范》【GB50180-93】（2）《汽车库、修车库、停车场设计