姜堰市城市房屋拆迁管理实施细则

姜堰市城市房屋拆迁管理实施细则第一章总则第一条为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，参照《泰州市城市房屋拆迁管理办法》，结合本市实际，制定本实施细则。第二条在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁（含根据规划要求搬迁被拆迁人、房屋承租人，保留其房屋的），并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本细则。第三条市建设行政主管部门是本行政区域内的城市房屋拆迁管理部门（以下简称房屋拆迁管理部门），对本行政区域内城市房屋拆迁工作实施监督管理。市计划、规划、物价、工商、公安、城管、财政、审计、监察、教育、文化、税务、信访、供电、广电、电信等部门和单位，以及街道办事处、居（村）民委员会和被拆迁人的工作单位、主管部门，应当依照各自的职责，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。市国土部门依照有关法律、法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。第四条拆迁人应当按照本细则的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在拆迁补偿安置协议约定或房屋拆迁管理部门裁决规定的搬迁期限内完成搬迁。本细则所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。本细则所称被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。第二章拆迁管理及程序第五条城市房屋拆迁应当遵循下列程序：（一）进行拆迁项目评估；（二）拆迁人向房屋拆迁管理部门申请领取房屋拆迁许可证；（三）房屋拆迁管理部门发布拆迁公告；（四）拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人及房屋承租人订立书面拆迁补偿安置协议；（五）拆迁人按照拆迁补偿安置协议进行补偿安置；（六）实施房屋拆除。实施房屋拆迁施工的时间，应当自拆迁公告公布之日起不少于30日。对华侨和其他居住在国（境）外的人员，拆迁人应当书面告知实施房屋拆除的时间，拆除时间应当相应延长。房屋承租人应当将房屋拆迁有关事项告知被拆迁人。第六条申请领取房屋拆迁许可证的，应当向市房屋拆迁管理部门提交下列资料：（一）房屋拆迁申请书；（二）建设项目批准文件；（三）建设用地规划许可证；（四）国有土地使用权批准文件；（五）办理存款业务的金融机构出具的足额拆迁补偿安置资金证明；（六）拆迁计划和拆迁方案：1、确切的拆迁范围；2、拆迁范围内房屋的用途、面积、权属等现状；3、拆迁的实施步骤和安全防护、环保措施；4、拆迁补偿资金概算、产权调换房源、周转房或其他临时过渡措施的落实情况；5、拆迁的方式、时限等。第七条房屋拆迁管理部门应当自收到申请及相关资料之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证，同时应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、补偿安置办法、拆迁期限、拆迁实施单位等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。第八条拆迁期限自拆迁公告公布之日起的第10日开始计算。第九条拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予书面答复。第十条拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁实施单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。拆迁人可以通过招标或协商的方式确定拆迁实施单位。被委托的拆迁实施单位不得转让拆迁业务。第十一条拆迁人应当在拆迁现场公布拆迁政策、拆迁补偿补助标准、拆迁工作流程、拆迁实施单位和评估单位名称及其工作人员名单等，并向被拆迁人、房屋承租人做好拆迁政策的宣传、解释工作。第十二条拆迁工作人员应当持证上岗；未持证上岗的，被拆迁人、房屋承租人有权拒绝与其协商。第十三条拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（一）新建、扩建、改建房屋；（二）改变房屋和土地的用途；（三）租赁房屋。房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门、单位暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。第十四条拆迁人与被拆迁人订立房屋拆迁补偿安置协议时，被拆迁人、房屋承租人应当向拆迁人提供房屋权属证书、国有土地使用权证、房屋租赁协议或其他权属证明和身份证明。拆迁补偿安置协议应当载明补偿方式和补偿金额、安置用房面积和地点、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、违约责任、解决争议的方法、拆迁人、委托拆迁人、经办人等内容。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。在拆迁补偿安置协议签订前，房屋所有权人已将房屋转让、赠予他人，但未依法办理房屋产权过户和土地使用权变更手续，如转让人与受让人、赠予人与受赠人无争议的，经房产和国土部门确认后，拆迁人与房屋受让人、受赠人签订拆迁补偿安置协议；有争议的，由房产、国土部门依法确权后，拆迁人与房屋所有人签订拆迁补偿安置协议。第十五条被拆迁房屋有下列情形之一的，由拆迁人提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意，并向公证机关办理证据保全后，方可实施拆迁。（一）产权不明或者产权有纠纷的；（二）产权人下落不明的。被拆迁房屋系房产管理部门代管的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。第十六条拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或房屋承租人应当在约定的搬迁期限内搬迁交房。被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。第十七条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由市人民政府裁决。裁决前应当组织行政调解。当事人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起诉讼。拆迁人依照本细则规定已对被拆迁人给予货币补偿或者已提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。第十八条拆迁行政裁决应当以事实为依据，以法律为准绳，坚持公平、公正、及时的原则。第十九条拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料：（一）裁决申请书；（二）法定代表人的身份证明；（三）被拆迁房屋权属证明材料；（四）被拆迁房屋的估价报告；（五）对被申请人的补偿安置方案；（六）申请人与被申请人的协商记录；（七）未达成协议的被拆迁人比例及原因；（八）其他与裁决有关的资料。第二十条被拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料：（一）裁决申请书；（二）申请人的身份证明；（三）被拆迁房屋的权属证明；（四）申请裁决的理由及相关证明材料；（五）房屋拆迁管理部门认为应当提供的与行政裁决有关的其他材料。第二十一条行政裁决应当自收到申请之日起30日内作出，房屋拆迁管理部门作出裁决应当出具裁决书，裁决书应当包括下列内容：（一）申请人与被申请人的基本情况；（二）争议的主要事实和理由；（三）裁决的依据、理由；（四）根据裁决申请需要裁决的补偿方式、补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、过渡方式和期限等；（五）告知当事人行政复议、行政诉讼的权利及申请复议期限、起诉期限；（六）房屋拆迁管理部门的名称，裁决日期并加盖公章。行政裁决规定的搬迁期限不得少于15日。第二十二条裁决书应当通过直接送达、留置送达、委托送达或邮寄送达等方式送达。受送达人拒绝接受裁决书的，送达人应当邀请有关基层组织或所在单位的代表到场见证，在送达回执上注明拒收事由和日期，由送达人、见证人签名或盖章，把裁决书留在受送达人住所，即视为送达。第二十三条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市人民政府责成有关部门行政强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关部门代表、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容进行听证。房屋拆迁管理部门应当在实施行政强制拆迁前15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬迁。行政强制拆迁应当严格依法进行。强制拆迁时，应当组织社区居委会、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。第二十四条尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。第二十五条房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金的监督管理。凡属市政建设及行政事业单位的拆迁项目，拆迁人应当将拆迁补偿安置资金足额缴入财政专户，财政部门应按拆迁计划、进度及时拨付资金。要建立拆迁管理部门、金融机构和拆迁人三方相互监督的资金使用监管制度，明确拆迁补偿安置资金监管和使用程序、违约责任，确保专款专用，切实保障被拆迁人的合法权益。拆迁人在未完成《房屋拆迁许可证》确定的拆迁项目前，不得以非拆迁安置为目的动用存入指定银行的专项补偿安置资金。第二十六条建设单位需要拆除房屋建筑时，应当将拟拆除的工程发包给具备保证安全作业条件的、持有省级以上建设行政主管部门核发的拆除工程专业承包企业资质证书的企业，并编制拆除方案，施工企业负责人对安全负责。建设单位在拆除房屋建筑前，应当向市建设行政主管部门申请办理安全监督手续、房屋建筑拆除工程施工许可手续，取得房屋拆除工程施工许可证后，方可实施房屋建筑工程的拆除活动。城市房屋建筑拆除工程施工安全管理的程序、要求等应当依照《江苏省城市房屋建筑拆除工程施工安全管理规定》的有关规定。第二十七条拆迁人和委托拆迁人，应当在拆迁范围内的房屋拆除后15日内，向房屋拆迁管理部门提出竣工验收申请。房屋拆迁管理部门应当按照拆迁许可证规定的范围、内容，对拆迁项目进行验收。第二十八条被拆迁人和被拆迁公房承租人易地安置，致使子女就学地发生变更的，义务教育实行就近入学。如本人要求在原施教学校继续学习，可以照顾。其子女在拆迁次年度新入学并要求在原居住地施教学校就学的，原居住地施教学校应当予以安排，并不得收取择校费等附加费用。第二十九条被拆迁人或者房屋承租人因拆迁而搬家，所在用人单位应当给予3天公假，不得影响工资、福利等待遇。第三十条被拆迁人重新承受土地、房屋权属的，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的，免征契税。第三十一条房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理，拆迁人应当按照齐全、准确、规范的要求，整理、保管好拆迁资料，并在拆迁项目结束后及时将拆迁决算报房屋拆迁管理部门备案。第三章拆迁补偿与安置第三十二条拆迁人应当依照本细则的规定，对被拆迁人给予补偿。第三十三条拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑以及非法占用的土地，不予补偿。拆除未超过批准期限的临时建筑，应当按剩余使用期限分摊的建造成本给予补偿。拆除建设手续不全的房屋，区别以下情况予以补偿。（一）被拆迁人领有《建设工程规划许可证》，尚未领取产权证件的，在许可证核准的范围内，据实确定建筑面积给予补偿；（二）被拆迁人在其土地使用权范围内，确因住房困难而搭建的平房或平顶加层的房屋，如果房屋建筑正规、结构合理，可按房屋重置成新价给予补偿。第三十四条拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。被拆迁人有权选择拆迁补偿方式，但下列情形除外：（一）拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿；（二）拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。（三）市政建设项目拆迁的房屋，原则上实行货币补偿。被拆迁人要求实行产权调换的，由拆迁人异地提供房源，供