工程设备管理服务方案

一）工程设备管理服务方案楼宇工程设备管理是通过科学管理、正确使用、精心维护、定期保养、适时更新使设备始终处于良好的工作状态，保持设备的合理构成和先进水平，避免使用价值下降，充分发挥设备的综合效益。做好工程设备管理工作，保证供电、供水、空调、电梯、电话通讯等设备正常运转，是楼宇重要的居住条件。任何一个设备系统发生故障，都将造成楼宇中居住者生活不便甚至混乱。现代化楼宇中设备往往安装密度高，装机容量大，能源消耗多。做好工程设备管理，在设备运行使用和维修保养上采取适当措施，挖掘潜力，减少浪费，提高设备运行效率，有利于节约能耗，降低运行运费。现代楼宇对客户的服务有许多是由工程设备系统完成的，服务质量好坏直接与设备技术状况相关。做好工程设备管理，保持设备处于最佳技术状态，有利于保证服务质量。现代楼宇中大型、精密、自动化程度高的设备数量多，设备运行和维修费用很大程度上取决于设备的技术状况。保证设备正常运作不仅有利于物业公司经济效益的提高，向居住、办公者提供良好的环境，更有利物业公司技术力量实力的展现。一、设备管理模式（一）通过多年的经验积累，我司创立了科学先进的设备管理模式：服务中心负责设备的使用管理（运行、操作、监控）及日常维护（巡查、点检、清洁、润滑）。公司工程部进行专业化维修保养（一级、二级保养、中修、大修、故障维修、更新改造）；根据政府要求外聘专业电梯公司对电梯进行专业化维修保养（半保）及年检；服务中心与公司工程部及专业公司的责、权、利通过维修保养合同进行细致划分。（二）根据各类工程设备故障模式，嘉润物业将三级保养制与计划预修制、状态维修相结合，对符合“浴缸型”故障模式（符合磨损规律）的设备如电梯、发电机、水泵、冷水机组、空压机等定期做三级保养，定期进行中修、大修。对符合“直线型”故障模式的设备，如电力设备、电子设备进行三级保养、探测性维修、状态维修。一流的管理模式为一流的服务提供了坚实的保障。设备保养、中修、大修周期统计表序号设备编号名称日常维护保养周期一级保养周期二级保养周期中修周期大修周期0101生活水泵半月每季每年三年六年0201消防水泵每月每季每年五年八年0302风机每月每季每年五年八年0403电梯半月每半年每年三年六年0504发电机每月每季度每年五年八年0605干式变压器每季每年//////0706空冷水机组半月每半年每年三年六年0807火灾报警系统每月每季每年////0907气体灭火系统每月每季每年////1007消防联动控制柜每月每季每年////1108对讲报警系统每月每季度每年////1208防盗监视系统每月每季每年////1309低压配电柜半月半年每年////1409高压开关柜每月每年//1513交通道闸每月每季每年三年六年1617BA系统每月每季每年////注：逢高级保养的，低级保养可以不再做。二、设备管理系统（一）设备管理机构设置根据雨润国际广场项目建筑和配套设施情况，服务中心设置工程部，负责该项目硬件设施管理。嘉润物业对酒店式公寓、办公的日常运作将充分体现出管理与服务的区别，所有的管理人员负责项目硬件，如公共设施、工程设备、秩序维护、环境保护等事务；所有的服务人员负责为业主生活需求提供个性化服务。（二）工程前期介入前期介入分三阶段实施。阶段一：设计选型阶段。物业公司在此阶段，参与介入的目的主要是对配套设施、设备选型从物管角度出发，通过对设计图纸和施工要求的了解对日后物业管理过程中工程设备可能出现的问题提出合理建议。阶段二：安装调试阶段。物业公司在设备安装调试阶段介入过程是对今后接收管理的操作维修人员和技术管理人员的岗前培训过程。由于此期间安装施工单位在现场指导，便于物业管理公司掌握设备操作技术和维护保养技术。物业公司组织客服中心工程部维修技工参加工程设备的安装调试，收集设备的随机资料，从技术和管理两方面，做好正常运行时的准备工作。通过实际参与，物业公司将从管理角度出发，对一切必须改善及改良的工程项目、配套设施的完善、安全监控系统（消防中心监控设备、监控探头位置和数量等）、消防设备的设置（室内外消防设备的外观）、大型设备维修保养辅助设施的完善）、建筑本体维修保养、施工质量处理等提出建议。阶段三：接管验收阶段设备验收工作是设备安装或检修停用后转入使用的一个重要过程。搞好设备验收工作，对以后的管理和使用有着重要的意义。设备接管验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而且还包括对维修后房屋设备的验收，以及委托加工或购置的更新设备开箱验收。房屋设备的第一次验收为初验，对发现的问题应商定解决意见并确定复验时间，对经复验仍不合格的应限定解决期限。对设备的缺陷及不影响使用的问题可作为遗留问题签订协议保修或赔款补偿。这类协议必须是设备能用、不致出现重大问题时方可签订。验收后的验收单与协议等文件应保存好。（三）设备运行管理和要求1、运行管理。设备的操作使用权归运行组，专业公司在进行维修保养时，停电梯、停电、停水、操作设备须征得现场技术负责人同意。2、设备管理人员必须按国家规范、作业指导书及嘉润物业有关制度、规定、设备使用指南的要求对设备进行操作使用，确保设备管理质量达标。认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作，并作记录，记录应保证准确性、及时性和真实性。3、在设备运行过程中，严格执行操作规程，及时作好交接班记录，及时解决处理突发故障。开展状态监测，防止故障发生，避免设备事故。班组长须定期分析各种设备静动状态记录（含水、电抄表记录），确保系统工作正常；定期进行经济性分析，调整控制设备运行状态，使设备运行的工作始终处于节能状态，节约能源。4、重要设备（如变压器、中央空调等）的投入、报停须按管理规定申报批准。5、物业公司每月组织一次检查，确保运行管理质量满足嘉润物业企业标准《房屋设备使用指南》Q/KYGJ60101~60106-2002要求。6、设备运行操作人员必须持证上岗。各主要设备的运行操作人员应经过培训，持有政府劳动安全主管机关颁发的特殊工种安全操作许可证方可上岗。7、值班制度。建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并排除故障，从而保证设备安全、正常操作运行。（四）设备维修保养管理和要求设备维护保养是提高设备利用率，降低故障率的有效途径之一，也是开展预防性维修的重要措施。高层楼宇本身的特点是，有些设备处于常年工作状态，如配电设备等；有些处于间歇工作状态，如给排水设备等；有些处于应急状态，如发电机、消防设备等。根据不同设备特点，作好维护保养管理具有重要意义1、设备保养、故障维修由公司工程部负责组织实施。由技术管理人员制定各系统各设备的维护保养操作规程，建立定期维护保养制度。2、专业公司将委托范围内的设备保养计划提报物业公司，计划中的保养周期、级别应符合本文《设备保养、中修、大修周期》的规定及实际要求，并按物业公司审批后的计划进行。3、建立并落实设备维修保养人制度，将所有设备按系统、单台设备逐一分解到班组和个人，做到管理无盲点。明确相关责任和义务，落实专业公司、部门及班组三级检查制度，确保每台设备有人管，相应维修保养制度得到落实和贯彻。4、设备小故障维修专业公司应保证在约定的时间内赶到现场处理。大故障或发生设备事故，按应急程序处理。设备维修保养费用按《设备维修保养费用测算》支付。5、保养的实施应严格按照计划进行，并作好保养记录。物业公司每月组织一次检查，确保保养质量满足嘉润物业企业标准《房屋设备保养标准》Q/KYGJ60001~60031-2002要求和其它特殊要求，确认设备技术状态正常。6、预防性计划维修保养制度。计划维修保养制度是指为防止意外损坏而按照预定计划进行一系列预防性设备点检、养护、修理的组织措施和技术措施。(五)设备故障处理程序1、发现设备出现一般性故障时，运行组应及时详细填写《设备故障问题转呈单》，说明故障发生的原因、时间、位置以及初步判断的结果，同时通知专业公司，并约定处理时间和要求。对一时无法解决的问题专业公司应以书面形式提交客服中心，说明原因和处理意见。对于重大维修，物业公司将组织专业工程师进行现场监督、指导。专业公司需要请求外单位技术支援时，应报物业公司批准。维修费用较高的项目，由物业公司组织招标。2、关键设备发生故障，造成停电、停水、停梯等（不含重大设备事故），物业公司须及时通知专业公司并按应急程序组织抢修，力争迅速恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识可按紧急放行处理。处理完毕按常规程序补办审批手续。3、设备中修、大修、更新改造计划由物业公司编制、审查并确定实施方案，由物业公司组织有关人员（相关管理处技术人员、品质管理部、工程部工程师或聘请的专家）进行工程施工监督。设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由物业公司组织专业小组进行验收。4、物业公司定期组织专业人员对重要设备进行诊断，根据诊断结果确定状态维修时机、维修方案，并组织实施。5、高压设备、压力容器、电梯检定计划由物业公司制定。并报政府技术监督部门检定。突发事件和重大维修、抢修处理流程图：5分钟内至现场处理或控制事态发展（六）设备技术资料管理设备技术资料的收集和管理是非常重要的。服务中心将配备兼职资料员，建立、管理技术档案。1、设备技术资料在设备交接验收时，由物业公司组织的验收小组按照《楼宇接管理验收移交方案》约定，负责与发展商办理接收移交手续。资料清单由物业公司相关部门存档备案，书面资料由客服中心资料员负责保管。2、建立设备维修档案，详细记录故障情况，总结维修经验，为以后的操作及维修提供参考，同时也为发展商开发新楼盘的设备选型和设备管理提供重要依据。3、所有质量记录（运行记录、巡查记录、值班记录、保养记录、检查记录、诊断记录、维修记录等）均须采用嘉润物业标准表格。由资料员分类归档。各类记录保管期限按相关规定要求处理。（七）设备维修备件采购和管理为保证设备发生故障时得到及时排除，保持其完好的技术状态，充分发挥效用，确保设备安全正常运行，应准备重要设备的备品备件。采购人员对所采购设备备件的用途、基本要求、质量标准等掌握清楚。购买时应会同技术人员共同对性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。建立信誉良好的合格供应商的供货渠道，保证随时需要随时可提供合格产品。按照质量管理要求，对供方定期进行合格评审，确保优良的供方资质。1、为保证设备发生故障时得到及时排除，保持其完好的技术状态，充分发挥效用，确保设备安全正常运行，应准备重要设备的备品备件。2、采购程序。申请、采购、验证、入库建帐。根据正常运作或维修需要，由现场工程主管填写《设备备件购置申请表》报甲方批准。购置的设备备件，现场均应建档，重要和关键的设备备件还应报公司建档。3、采购人员应对所采购设备备件的用途、基本要求、质量标准等掌握清楚。购买时应会同技术人员共同对性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。4、对伍千元以下的设备（机具），购进后，在合同规定期内，由现场工程主管会同有关技术人员验证，填写《设备备件验证单》；五仟元以上的，由物业公司委派有关工程师根据设备的说明书或合同规定的技术条件会同甲方进行验证，验证后的设备备件，库管员方可办理入库建帐手续。所有购置的设备均须在采购记录中登记。5、建立信誉良好的合格供应商的供货渠道，保证随时需要随时可提供合格产品。按照质量管理要求，对供方定期进行合格评审，确保优良的供方资质。（八）紧急情况处理紧急情况指的是小区管辖范围内因各种自然因素（如风、雨、雷击、地震等）或人为因素引起的设备运行、工程维修方面发生的事故、故障等非正常事件。出现下列情况属紧急情况，需立即处理：1、超过一套房屋范围的关于停水、停电、停空调、停电话的投诉；2、电梯故障；3、跑水、火情。遇到紧急情况，各岗位人员接到通知后须按照相关应急程序立即赶往现场处理。具体操作程序按《工程管理工作手册》执行。三、其它管理制度（一）接管验收制度设备接管验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而且还包括对维修后房屋设备的验收，以及委托加工或购置的更新设备开箱验收。