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毕业设计调研（开题）报告调研报告1.行业研究1.1房地产行业广告研究房地产业在我国是一个新兴产业，他是从事房地产的开发和再开发的行业。他所销售的“商品”就是商业化的建筑物、土地使用权或相应的服务。而广告，是市场营销的重要一环，作为一种与不完全竞争市场相联系的经济行为，广告在房地产市场具有巨大的影响力。一反面，在特定区域内，不同的房地产产品具有一定的替代性，存在竞争；另一方面，由于土地的不可移动性，每一个房地产产品都有一个唯一、不可复制的位置，加之结构、功能、楼层、质量等方面的区别，每一栋房产都具有唯一性和独特性。这种情况下，房地产开发企业就拥有相当的市场势力，通过投放广告，房地产开发企业能够移动消费者的需求曲线，从而影响销售。1.2房地产行业营销策略研究从文案策略上来讲，房地产公司主要有以下几种方法吸引消费者：1.饥饿营销，以限时抢购或打出“仅此一席”之类的文案去引起消费者心理潜意识上的恐慌，对产品产生兴趣；2.位置利诱，以“地铁”“商圈”等位置优势吸引消费者；3.价格诱惑，以“伪低价”（之所以称伪低价是因为不是真正的低价，往往是玩数字游戏）做商业噱头诱惑消费者；4.投资诱惑(房子成了投资品)。上面的营销手段本身没什么错误，在此并无批评成分。但我认为，现阶段人们对于建筑的期望，已经远远不足于远古时期的“居住”那么简单了，随着社会文化的不断进步与发展，一所建筑，一个社区，越来越代表着一种生活态度，一种生活方式，因此，在这个时候还把房地产项目对消费者的吸引力放在“低价”“位置”“稀缺”这些最原始的要素之上，已经满足不了市场的需求与时代的发展。在这个时代，一个社区想要吸引人必须要有不错的理念，究竟这个理念是什么，是一种生活方式，是一种居住倡导，或是一种社区氛围，这些都包含在“理念”里，是人们生活理想的一部分。2.消费者研究2.1以90后为代表的新生代消费人群对房产消费的态度中国的高房价，毁灭了年轻人的爱情，也毁灭了年轻人的想象力。他们本可以吟诵诗歌、结伴旅行、开读书会。但现在，年轻人大学一毕业就成为中年人，他们为了挣钱而选择职业，而不是为了实现自己的梦想。像中年人那样为了柴米油盐精打细算。他们的生活，从一开始就是物质的、世故的，而不能体验一段浪漫的人生，一种面向心灵的生活方式。2.2以90后为代表的新生代消费人群对房产消费产生新的需求2014年2月15日，90后创业者马佳佳应邀到万科进行演讲，主办方本意是邀请她分析90后群体的特征而并非房地产，但演讲结果却出乎他们的意料：这个出生于1990年8月的女孩分析了从70后到90后三类人群所处时代和群体特征，并对他们的行为和心理模式进行了讨论，最后得出惊人结论：“房地产迟早被颠覆，90后压根就不买房。”“90后不买房”的话题迅速在互联网上及公共舆论领域蹿红，除了引来社会各界广泛讨论，各路媒体人和地产圈人士对此展开大规模的讨论与质疑，连地产大佬任志强都忍不住在微博隔空喊话。无论是点赞或是不屑，这些都没有影响楼市大佬们开始审视马佳佳背后的新一代消费群体。或者说，博弈与未雨绸缪早已经开始。对于当前的房地产业，在已经到来的新十年，在可能不再缺房子、又或者是不愿意买房子的“90后”面前，都将迎来更严峻的考验。2.3不是不买房，而是需要不一样的住房马佳佳在万科演讲时反复阐释了一个观点：“90后”不会再为了买房而买房，他们需要的是一种身份认同感和归属感。比如，传统的买房行为对“90后”意味着重资本，无闲钱做其他事；房产折旧和产权无保障；买房会限制自由，不愿意长期呆在同一个地方；想摆脱与婚姻相捆绑的传统观念束缚。于是，“90后”对于房子，要么继承，要么放弃，要么成为居无定所城市新贵。事实上，马佳佳不过是阐述“90后”对房子的另一种期望值。然而，在年轻化趋势越来越明显的今天，说年轻人不购房显然是脱离市场。中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱便认为，说“90后”不买房是个伪命题。在中国，买房是永恒的主题，不论是现在的“90后”还是未来的“00后”，这已经是刻到国人骨子里的概念，除非不承认自己是中国人。华南某开发商负责人认为，购房市场年轻化已经成为目前明显的特征，据克而瑞研究中心最新提供的数据显示，在目前的北上广一线城市中，80%的购房者是20-40岁之间的群体。因此说“90后”不买房确实不准确。不过，该观念给地产商更深刻的启示是，房子要怎样做才能更迎合该部分消费人群的需求。或者说，“90后”所需要的市场和任何一代消费群体都有所区别，这是开发商必须去研究的话题。3.市场研究通过市场观察与分析，目前郑州市房产市场更多的还是住宅小区及商业综合体的开发。这些项目从城市规划城市发展的角度上讲，背离了城市空间结构与功能的多元化趋势；从消费者角度上讲，消费者需求日益向着多元化的方向发展，过分同质化的房地产项目已然不能完全适应这一市场现状，所以房地产开发模式也需要进行探索和改变，改变以往同质化严重的商业地产的模式，开发更具特色与功能点的房产项目，才能满足消费者日益变化的产品需求。4.项目提出的背景4.1文化创意产业的兴起文化创意产业是近年来在发达国家和地区首先兴起的新兴产业，美国经济学家已经发出“资本的时代已经过去,创意的时代已经来临的宣言”。它的兴起和发展，是当代经济、文化、科技融合发展在产业层面的具体表现。4.2城市创意产业园区开发发展的政策支持与关注因此，创意产业成为我国继高新技术产业、文化产业之后的又一投资热点。据统计，除西藏、青海之外，我国大陆其他29个省市区均明确提出发展创意产业。北京、上海、深圳、杭州等发达城市抢先出台相关产业政策，大力兴建创意产业园区并扶持其发展，被视为成功且有效的经验模式被其他地区所借鉴，甚至一些中小城市也开始规划建设创意产业园。由此，新一轮的园区开发和招商引资拉开了序幕。文化创意产业园区指的是特定的地理区位，其特色是将一城市的文化与娱乐施以最集中的方式集中在该地理区位内，园区是文化生产与消费的结合，是多项使用功能(工作、休闲、居住)的结合。文化园区提供当地文化创意工作者更多就业或居住的机会，让文化艺术与社区发展更紧密结合。并将艺术与技术、文化创造与商务经营融为一体，通过文化艺术与创意孵化、教育培训、产业开发或其他商业手段相结合，在企业孵化服务、投融资服务、技术支撑服务、市场拓展服务、产业辐射等方面发挥着重要作用,是加速创意企业、创意人才和资源集聚的主要载体。对延续城市文脉,提升城市文化品位,塑造城市景观特色存在重大意义。因而国内外许多城市政府都十分重视城市创意产业发展问题，并采取各种政策，积极促进创意产业的发展。中国上海、北京、重庆等大城市已相继提出把创意产业作为城市重要发展目标,甚至已将有关内容写入城市的十一五规划。4.3创意产业园区在郑州处于起步阶段郑州作为华夏文明发源地，曾经的九朝三国古都，在悠悠岁月中饱经沧桑，拥有着如此深厚的文化底蕴，而郑州的文化创意产业在国内却一直处于落后地位，这其中当然与教育质量或人口问题有些关系，但作为一个将要走向开放化国际化的大城市，顺应大中原经济圈的大力发展，郑州的文化创意产业已经处于一个蓄势待发的阶段。从90分到100分非常困难，但是从0分到90分则不同。现在的郑州地区的青年创意文化产业就是处于一个即将从零开始飞跃的时间点，在这个时间点抓住机遇，无论是从商业利益上，还是社会价值上，都将产生不可估量的无限无线价值。5.项目概况：5.1开发商：升龙集团郑州泽龙置业有限公司5.2地理位置：项目位于郑州市科学大道以南，长椿路以东，石楠路以西，冬青街以北。规划中的地铁一号线和三号线交汇处地铁广场位于项目地块西北角。5.3项目面积：总建筑面积约140万平方米5.4项目定位：地标性城市综合体5.5项目规划：涵盖住宅、写字楼、商业、公寓5.6周边配套：教育，景观，娱乐，休闲，医疗等生活配套一应俱全。6.项目区位优势：6.1.双地铁交汇，黄金汇聚之地规划中的一号线和三号线交汇处地铁广场位于项目地块西北角。三号线是贯通郑州东西的主轴线，地铁一号线西起于郑州高新技术产业开发区，东止于郑东新区龙子湖，途经西部老厂区、市政府办公区、火车站、二七商圈、省政府办公区、郑东新区CBD等。两条线路连接东西两城，使郑州东、中心城区、西区三个区域瞬间缩短空间距离，距离的消除大大方便了东西两地的居民出行，令西区投资迅速加温。地铁节点的优势使得本项目具有强大的凝聚作用及辐射力。68、72、315、B12等多条公交线路穿梭于此，连接郑州新老城区畅通无阻，未来发展潜力巨大。6.2.升龙又一城位于郑州市高新区，地处城市上风上水之位，南临西流湖，北接邙山，东与环城快速路相连，西四环穿区而过。区内绿树成荫，每一条街道设计种植独具特色，形成了近30条各具风情的道路(例如冬青街、翠竹街、长椿路等均以道路两旁栽种的植被为命名原则)。在高新区，无论何处去，都将享受一路的风景。其次还毗邻郑州最大的公园——西流湖生态走廊，环境清幽，空气清新自然，达到与自然生态环境共生的高尚品质，是郑州市不可多得的人居精品典范。参考文献：[1]遏制全球经济的爱情[N].西班牙《世界报》，2011-6-4[2]詹青.“90后”你真的不买房？[N].《羊城晚报》，2014-2-21[3]姚瑶.创意产业园与城市更新的互动发展机制研究[D]上海：华东师范大学，2009：1-7.[4]蒋慧.城市创意产业园的规划建设及运作机制探讨[D]西安：西北大学城市与资源学希，2008：1-6[5]朱华晟.我国大城市创意产业园发展思辨[D]北京：北京师范大学地理与遥感科学学院，2009:1-8毕业设计调研（开题）报告２．本设计要研究或解决的问题和拟采用的研究手段（途径）：（1）以90后为代表的新生代消费群体的房地产策划营销解决方案在未来的十年，当以90后为代表的新生代消费群体逐渐占据消费者主要地位时，面对社会的变革及需求的转移，房地产企业如何满足新一代消费者的需求，又将做出哪些调整，本文希望就新一代消费者对房产的需求分析，探讨此问题。（2）创意文化产业综合体在二线城市中的建设与运营创意文化产业园模式在一线城市发展较好，而在发展中的郑州，这种全新的房产模式及运营方法的尝试，势必会面对新的问题，本文希望从消费调查、产业结构、优劣势分析等方面论证此项目的可行性。本设计拟采用的研究手段包括调查研究、二手资料研究、评估研究等方式。毕业设计调研（开题）报告指导教师意见：1．对“调研报告”的评语：2．对本课题的深度、广度及工作量的意见和对设计（论文）结果的预测：指导教师：年月日系（教研室）审核意见：负责人：年月日