市场价值评估报告

房地产估价报告估价项目名称：徐州市苏堤北路XXX室住宅及1-16地下室房地产市场价值评估委托人：估价机构：江苏XXX房地产土地造价咨询评估有限公司注册房地产估价师：估价作业日期：2012年3月31日至2012年3月31日估价报告编号：苏博徐州房估字（2012）第071号江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司房地产估价报告0516-83805051第1页目录一、致委托人函……………………………………………………第2页二、注册房地产估价师声明………………………………………第3页三、估价的假设和限制条件………………………………………第4页四、房地产估价结果报告…………………………………………第5页五、附件……………………………………………………………第10页江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司房地产估价报告0516-83805051第2页致委托人函XXX：我公司于2012年3月31日接受贵方委托，对估价对象位于徐州市XXX室住宅及地下室房地产价值进行评估，评估目的是为委托人提供该房地产市场价值参考，评估工作至2012年3月31日结束。据徐州市房地产市场行情综合分析，本估价报告的有效期自本报告完成之日（2012年3月31日）起为半年。根据委托人提供的本次评估所依据的《房屋所有权证》徐房权证鼓楼字第X号和《国有土地使用权证》徐土国用（2006）第X号等其他相关资料，房屋所有权人为X，X室建筑面积为106.32平方米，1-16地下室建筑面积为10.17；土地使用权分摊面积为34.90平方米，地类（用途）为住宅用地，使用权类型为划拨；所在建筑物为混合结构8层楼房，X所在层数为第5层，地下室所在层数为-1层。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，按照《房地产估价规范》的要求，遵循公认估价原则，我公司评估人员依据贵方提供的相关资料及我公司掌握的市场资料，选用市场比较法，经过综合分析及认真测算最终确定估价对象在估价时点2012年3月31日的房地产市场价值为人民币50.99万元（大写伍拾万零玖仟玖佰元整），折合单价1-501室为4700元/平方米，1-16地下室为1000元/平方米。负责人：江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司徐州分公司二○一二年三月三十一日江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司房地产估价报告0516-83805051第3页注册估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们于2012年3月31日已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察,并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，除非另有约定，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7.委托人所提供的资料是此次估价的重要依据，估价人员未向政府有关部门核实和查证，对于该资料的真实性和准确性由委托人负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。8.超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。9.本次评估估价时点为完成现场勘查之日。中国注册房地产估价师：江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司房地产估价报告0516-83805051第4页估价的假设和限制条件本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：一、估价的假设前提1、本报告估价结果是估价对象在2012年3月31日的市场价值，以估价对象的现状用途均合法、产权完整合法且能够持续使用为假设前提。委托方提供的情况及有关资料都是合法有效的；2、本次估价师对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用现状。二、估价的限制条件1、本报告估价结论仅为委托方在上述已有假设条件下，为委托方对估价对象市场价值提供价值参考，不得做其它用途。本次评估的范围、面积、权利状况等基础数据以及估价目的都是在委托方提供的资料基础上进行确认或委托方指定。报告中所做的预测、估价等都是在当前市场条件，预期的短期供给和需求以及经济持续稳定的基础上做出的，所以，这些预测会受到未来条件变化的影响。2、估价中未考虑的因素及一些特殊处理2.1本次估价没有考虑未来国家宏观经济、市场供应关系、市场结构发生重大改变，遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。2.2估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响3、本评估报告未考虑未来市场变化风险及短期强制处分估价对象对评估价值的影响。江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司房地产估价报告0516-83805051第5页房地产估价结果报告苏博徐州房估字（2012）第071号一、委托人姓名：XXX二、估价机构名称：江苏XX房地产土地造价咨询评估有限公司三、估价对象1.地理位置及周边概况估价对象位于徐州市，所在建筑东临海富公寓、西临苏堤北路，南临黄河北路、北临建筑配件厂、所处区域以商业住宅为主。周围分布有鑫储超市，畔苑门诊，汽车维修服务站，徐州文化艺术学校等。附近有69、601路等多条公交线路，交通状况较优。估价对象位置图如下：2.估价对象范围及权属状况估价对象1-501室建筑面积为106.32平方米，1-16地下室建筑面积为10.17平方米，土地使用权分摊面积为34.90平方米；估价对象为混合结构；房屋总层数为8层，估价对象1-501室所在层数为第5层，1-16地下室所在层数为-1层。本案江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司房地产估价报告0516-83805051第6页根据委托人提供的《房屋所有权证》徐房权证鼓楼字第28315号，房屋所有权人为肖萍，房屋坐落于徐州市苏堤北路98号8#-1-501，1-16地下室，房屋登记建筑面积1-501室建筑面积为106.32平方米，1-16地下室建筑面积为10.17平方米。《国有土地使用证》徐土国用（2006）第28347号，土地使用权人X，座落于徐州市X地下地下室；地类（用途）为住宅用地，土地使用权分摊面积为34.90平方米，使用权类型为划拨。3.实地查看估价对象概况估价对象建成于2002年，房龄约为10年。估价对象为水泥砂浆外墙面；室内为地砖地面，普通涂料内墙面。估价对象平面布局合理，内部设施及水、电、通讯等齐全，维修保养状况一般。四、估价目的为委托人提供该房地产市场价值参考五、估价时点二○一二年三月三十一日六、价值定义估价对象在估价时点满足各项假设限制条件下的公开市场价值。公开市场是指市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性；在此市场上最可能形成的价值即为公开市场价值。七、估价依据1.《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过,自2007年10月1日起施行）2.《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，1995年1月1日施行；2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议第一次修正，2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司房地产估价报告0516-83805051第7页第十次会议第二次修正）3.《中华人民共和国土地管理法》（1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议第一次修正，1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订，1999年1月1日施行，2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议第二次修正）4.《中华人民共和国担保法》（1995年6月30日第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过，1995年10月1日施行）5.《房地产估价规范》（GB/T50291-1999，建设部发建标[1999]48号）6.《房屋所有权证》徐房权证鼓楼字第X号和《国有土地使用证》徐土国用（2006）第X号。7.估价对象现场勘察记录8.委托人提供的与本次估价相关的其他资料9.本估价机构及估价人员掌握的房地产市场相关资料八、估价原则房地产市场价值评估在遵守独立、客观、公正的基本原则下，还应遵守合法原则、替代原则、最高最佳使用原则、估价时点原则。1.合法原则，房地产估价必须以估价对象的合法使用、合法交易、合法处分为前提进行。循序合法原则，第一、要求在估价时必须确认估价对象具有合法的产权；第二，要求在估价时所涉及的估价对象的用途必须是合法的；第三，要求估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分必须是合法的。2.最高最佳使用原则，房地产估价中所确定的客观合理价格或价值，其实质是房地产的经济价值，体现在房地产的使用过程中。房地产估价时必须以估价对象用于最高最佳使用为前提，使确定的估价结论时保持相同的口径。最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司房地产估价报告0516-83805051第8页3.替代原则，要考虑同一市场下相同物品具有相同市场价值的经济原理，在同等条件下对估价对象的结果不得明显偏离类似房地产的正常价格。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提。替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程，房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理的价格或价值，对房地产交易目的而言，该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最可能形成或成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或价值的。4.估价时点原则，估价结果必须为估价时点客观合理价格，同时此估价结果的应用必须受估价时点的限制。估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理的价格或价值。同一宗房地产在不同时点往往会有不同的价格，所以在评估一宗房地产价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况也是以其在该时点的状况为准。总之，在估价过程中，以国家有关法律、法规为论据，坚持真实性、科学性和可行性原则，做到估价过程合理，估价方法科学，估价结果准确，严格保守在估价过程中知悉的委托人的商业秘密。九、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查看及同类房地产市场调查后，根据估价对象的特点及实际情况，按照《房地产估价规范》（GB/T50291-1999，建设部发建标[1999]48号）的要求，经过反复研究及讨论，认为估价对象类似地区具有较为活跃和成熟的房地产市场，容易收集到较为完整的可比实例资料，可以从可比实例的成交价格修正得出估价对象价格，因此选用市场比较法进行估价；估价对象作为住宅用房使用，收益不明显，估价对象不适合采用收益法进行评估；根据成本法的要求，估价对象不适合选用成本法进行评估；通过对估价对象的特点和实际状况的分析，估价对象不适合假设开发江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司房地产估价报告0516-83805051第9页法进行评估。市场比较法，是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。十、估