宁海县七里海项目前期策划报告139p.

2011宁海县七里海项目前期策划报告2项目基本情况项目规模占地4500亩，可出让的商住用地2702亩物业类型住宅占比75%，商业和产业占比25%项目无法回避的现实34区域陌生感强，价值尚未树立市场竞争惨烈，区域阻隔明显“水”是区域最大卖点，但天津不缺水010203一个“不为人知”的地方蓟县——盘山风景区代表项目：绿地盘龙谷武清区——城铁武清站周边代表项目：佛罗伦萨小镇宝坻区——京津新城代表项目：京津新城静海县——团泊湖代表项目：团泊湖光耀城宁海县——代表项目：56一个“内生需求严重不足”的地方一提到宁海县，甚至提到本区域，我们马上能想到什么？七里海保护区核心区七里海保护区缓冲区七里海保护区试验区项目所处区域7七里海是1992年经国务院批准的古海岸与湿地国家级自然保护区，是天津最大的天然湿地，也是津京唐三角地带极其难得的一片绿洲8区域具备极其丰富的温泉地热资源9项目周边农业资源丰富，以菌类、葡萄和鱼蟹等水产为主，为中国北方的鱼米之乡一个“内生需求严重不足”的地方但我们要非常清醒的明白，除了上述的生态环境、资源之外，其他能带来人的产业尚处于规划之中毫无疑问，本地现有的人群尚无法提供给项目有力的支持，而未来规划引入的人群仍尚需时日10一个“定位不太清晰”的地方11京津合作创新示范区，以水务研发为主导，以文化和健康产业为支撑的特色生态宜居城市生态智慧城定位——12如何把陌生的区域炒热呢？区域陌生感强，价值尚未树立市场竞争惨烈，区域阻隔明显“水”是区域最大卖点，但天津不缺水010203代表项目1星耀五洲2海尔家国天下3中信公园城4天津碧桂园代表项目1东丽湖万科城2恒大绿洲3东丽湖华侨城代表项目1京津新城2景瑞英俊3锦绣香江水城代表项目1佛罗伦萨小镇2奥克斯盛世年华3盛世天下代表项目1团泊湖光耀城2中惠团泊湾3招商依云郡代表项目1绿地盘龙谷2恒大金碧天下郊区项目“遍地开花”，但市场容量较为有限1.61.41.210.80.60.40.20供应供应需求2010年需求2011年1.12:11.35:1天津住宅市场供求比增大，市场消化压力大13到达之路“阻隔明显”，需要足够的穿透力如北京一样，天津城市发展“各向异性”，因此重要的不是同距离比较，而是同方向的比较14东丽湖区域华侨城欢乐谷主题乐园到达之路“阻隔明显”，需要足够的穿透力恒大国际温泉会议中心东丽湖发展定位1.成为天津的国际会议中心2.成为康体理疗中心3.成为旅游度假中心郎钜温泉谷东丽湖水上乐园毫无疑问，同方向上的东丽湖与本区域有一定的相似调性，未来需要冲破东丽湖区域的阻隔1516区域陌生感强，价值尚未树立市场竞争惨烈，区域阻隔明显“水”是区域最大卖点，但天津不缺水010203如何把陌生的区域炒热呢？如何突破重围将人抢过来？17水似乎已经成为天津郊区项目的标配18区域陌生感强，价值尚未树立市场竞争惨烈，区域阻隔明显“水”是区域最大卖点，但天津不缺水010203如何把陌生的区域炒热呢？如何突破重围将人抢过来？如何做出和别人不同的水？迫切需要解决的问题1920“炒热”“抢人”我们，如何快速提升区域的价值？我们，如何尽快吸引到更多的人？如何把陌生的区域炒热呢？如何突破重围将人抢过来？如何做出和别人不同的水？解决问题的可能路径2122“炒热”我们，如何快速提升区域的价值？01联手东丽·价值重塑构建一个“RBD未来城”的发展梦想23东丽湖发展定位1.成为天津的国际会议中心2.成为康体理疗中心3.成为旅游度假中心项目所处区域规划功能1.比高影视城2.outlets（购物商业大道）3.御马文化城4.会议中心·展览中心整合两大区域类似功能，强化休闲、旅游、度假的调性RBD未来城RecreationalBusinessDistrict城市中商业、游憩业和旅游业的互动区一个供本地市民和外地游客休息、娱乐、休闲、观光、购物的区域24商业文化旅游养生RBD未来城25“炒热”我们，如何快速提升区域的价值？02寻找特色·错位发展突出“文化休闲·健康养生”的属性26京津合作创新示范区，以水务研发为主导，以文化和健康产业为支撑的特色生态宜居城市生态智慧城定位——27“抢人”我们，如何尽快吸引到更多的人？01站在“京、津、冀”更高的层面上抢人28天津客户——毫无疑问是项目重要的地缘客户我们要做的是从“第二居所—第一居所”的努力北京、唐山客户——未来是项目应去努力拓展的客户拓展客户基数，借外地客户的成交来刺激本地客户的成交强化“文化休闲、健康养生”调性，将“第二居所”做出特色29“抢人”我们，如何尽快吸引到更多的人？02不仅区域是产学研一体化的一座城，而且项目自身也必须“造城”30未来智慧城——产学研一体化1.国际医学园2.数字文化创意产业园3.科技CBD4.加州大学洛杉矶分校水处理技术中心中国校区5.水研究与开发（建设部水产业创新示范基地）其他重要城市职能1.展览中心、会议中心2.中央博物馆公园31与未来智慧城更大尺度的城不同，我们要造的是这样的一座城——1、一座极具“画面感”的城2、一座享受“超配套”的城3、一座富有“自豪感”的城321、一座极具“画面感”的城任何一个城市要在世界中立脚，必须具有画面感，让有形象记忆城市中的画面感不能是建筑的画面，而是城市的画面、形象的画面33任何一个城市要在世界中立脚，必须具有画面感，让有形象记忆城市中的画面感不能是建筑的画面，而是城市的画面、形象的画面34《圣玛丽远眺》1888年6月制作梵高远眺圣玛丽实景好看不一定成功，但成功一定要好看一座入画的城市《安格罗瓦吊桥》1888年制作梵高《黄色小屋》1888年9月制作梵高今天的梵高旅店今天梵高桥今天的梵高咖啡馆《夜间咖啡馆》1888年9月制作梵高35既不是配套先行，也不是配套同步，而是超配套；不是只指种类和体量的超配，而是功能的超配超配套2、一座享受“超配套”的城“大马拉小车”东京多摩多摩新城市东京最大的卫星城，位于东京都西部，距离都心30-40公里自1971年第一批居民入住以来，逐步发展成为日本最成功的新城之一3637郊区生活受伤害最大的是孩子，通过超配套的HELLOKITTY城的设置，大大增强了小孩的自豪感多摩新城的超配套——HELLOKITTY室内主题乐园3839超配套2、一座享受“超配套”的城“大马拉小车”人进去就感觉热热闹闹，哪怕其他地方人少扬·盖尔在《交往与空间》中写道，“有活动发生是由于有活动发生。负效应过程：没有活动发生是由于没有活动发生”既不是配套先行，也不是配套同步，而是超配套；不是只指种类和体量的超配，而是功能的超配“尽快形成熙攘度”要想尽一切办法让一个地方人多起来，撒几个403、一座富有“自豪感”的城一个无法回避的现实，未来在项目销售初期，适度低价极有可能是项目要采取的措施，但我们不希望未来价格成为唯一的卖点，更不希望我们的客户“来这块地是被赶出来的”，相反我们的客户是“因为喜欢某种生活方式才主动选择来这里的”。这就是我们所说的“自豪感”，一个“主动郊区化”的充分理由”。一座城市中最有魅力的部分，一个吸引人到来的城市磁极41“抢人”我们，如何尽快吸引到更多的人？03“先有磁极、再有容器”，以磁极而非容器的魅力吸引人磁极即为吸引人到来的魅力刘易斯·芒福德在《城市发展史》中写道，“任何一个城市都是先有磁极，后有容器”即为容纳人的载体容器123未来可能选取的磁极类型——文化型磁极“曾经熟悉的生活追忆”主题型磁极“全息化的健康养生之旅”风情型磁极“极致化的水风情体验”42曾经熟悉的生活记忆北京飞地“清河农场”，一段传奇的历史记忆本项目隶属于北京清河农场范围，它承载了历史的记忆，有独特的文化底蕴43新中国首个劳动改造实验区：第一批改造成员，非富即贵1950年2月，北京清河农场正式成立。当时改造对象主要是国民党军警宪特。很多富家子弟、高级知识分子，在这里从敌特变回人民。有的还发挥了专业才能，参与了农场的工程设计。新中国首个劳动改造试验田：十万亩滩涂变良田清河农场建设初期，是一片盐碱荒地，根本没有住的地方，农场干警和敌特人员只能一起搭席棚子。今天的清河农场一带，百万良田，稻谷成片，沟渠纵横，鱼塘众多。天津宁河县内，以北京清河农场为主把历史和文化作为磁极，融入项目整体良渚文化村，名字本身就是对历史文化的传承1良渚精神和良渚文化的历史性延续与继承良渚古城遗址群分布于良渚文化村项目周边，是中国文明起源阶段规模最大、水平最高的大遗址，是中国最重要的考古遗址之一良渚文化村案例44把历史和文化作为磁极，融入项目整体45良渚文化村，名字本身就是对历史文化的传承对历史文化的深入探寻与挖掘良渚文化作为成熟的史前文明，有卓越的突出成就全世界至今最精湛的玉器、石器和黑陶工艺及其所表征的社会礼仪制度早期城市规划与大型工程营建及其社会组织系统世界上最早的大规模犁耕稻作农业以丝绸、玉器等生产为主的手工业或商业萌生以原创、首创、独创和外拓为特征的“良渚精神”146良渚古国良渚文化村，名字本身就是对历史文化的传承良渚博物馆承载了对良渚历史文化的传承与展示概况：占地4万平米，建筑面积约1万平米，一个集展示、研究、信息交流为一体的综合性展示场所。三个展厅再现了良渚古国的璀璨文明。良渚博物馆通过展现5000年前良渚人的风土人情、自然生态、生活劳作、交通运输、祭天礼地等各个方面，画卷式的再现了“中华第一城”的恢弘气势，直观的表现了5000年前的古杭州。147美丽洲教堂树立了小镇村民的精神坐标概况：占地1万平米，建筑面积约1000平米，教堂建筑依山而建，是良渚文化村自然与人文的交融场所。教堂建筑群南侧为主教堂，北侧为辅助用房。美丽洲教堂不仅是一座精美的建筑，更是是良渚文化村一座永恒的精神坐标。把历史和文化作为磁极，融入项目整体神圣的教堂婚礼宗教、社科等各类免费借阅藏书简洁、明快的休憩室美丽洲教堂外景良渚文化村，名字本身就是对历史文化的传承1把历史和文化作为磁极，融入项目整体482规划还原小镇村落肌理规划理念：新田园城镇实践范本良渚文化村，传承了城镇的规划理念，实践了田园城市、有机疏散、复合功能、有机生长、都市村落等核心概念，创造一个具有独特魅力的新田园城镇形态。把历史和文化作为磁极，融入项目整体49规划还原小镇村落肌理村镇体系——布局结构尊重自然纹理：村落选址避开山体，村落之间保留开放绿地，使各组团保持一定距离，形成带状村落布局，由一条风情大道串起各个“村落”多组团中心的城镇生活：为强调村落生活的完善性，村落的布局以文化中心、商业中心等多个配套组团为中心，以便各个村落广泛共享，形成不断循环和持续生长的田园城镇2把历史和文化作为磁极，融入项目整体50规划还原小镇村落肌理村镇体系——村落形态多主题村落：村落根据地形地貌以及周边的环境的不同，形成了不同风格和类型的建筑群体，聚合为风情各异的村落形态。5分钟步行半径的村落形态：以村落中心为原点布局，建筑布局以密度由中心到边界逐渐降低，以五分钟步行距离半径为单位进行划分，使村落公共设施及开放空间纳入舒适的步行范围。2把历史和文化作为磁极，融入项目整体513倡导一种“和谐”的人际关系小镇活动的组织把历史和文化作为磁极，融入项目整体523倡导一种“和谐”的人际关系小镇生活的强势推广把历史和文化作为磁极，融入项目局部1把历史文化的脉络浓缩到商业中项目概况：总占地面积3.5万平米，建筑面积4万多平米；由19幢民国风格建筑组成的商业街区，其中５幢是原有的民国建筑。最高的只有三层楼，大多数建筑是两层楼甚至是平房。文化表现：延续民国建筑风格：青灰色与砖红色相间的建筑群，风格古朴精巧，错落有致地呈Ｌ形环绕“总统府”，成为以民国文化为建筑特点的商业建筑群。营造案名文化内涵：“南京1912”的名称来源于中华民国元年1912年，民国曾是南京历史上最繁华最鼎盛的时期，是南京城美丽又辛酸的一段绮梦。南京1912案例53把历史和文化作为磁极，融入项目局部541把历史文化的脉络浓缩到商业中南京“1912”是民国时期典雅的、大气的、中西合璧的府衙式建筑把历史和文化作为磁极，融入项目局部551把历史文化的脉络浓缩到商业中南京1912