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1一、项目概况1、项目名称：金域蓝苑经济适用房2、项目建设单位：3、项目建设规模：项目总占地面积331亩，项目总投资为49000万元。4、项目建设地点：曲靖经济技术开发区瑞和西路以南，学府路以西，朝阳路以北，曲靖师院以东地块。二、项目编制的依据（相关文件附后）1、曲发改投资[2006]80号2、曲开建发[2006]60号3、《建设项目选址意书》（址2007字第012号）4、《建设用地规划许可证》（址20077024号）5、《曲靖市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》(2006年2月20日曲靖市第二届人民代表大会第四次会议通过)；6、《曲靖市城市总体规划》；7、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）;8、《经济适用住房管理办法》;9、《经济适用住房价格管理办法》（计价格〔2002〕2503号）;10、《云南省关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》;11、《云南省经济适用房管理暂行办法》.2三、编制原则1、报告严格执行国家及地方的法律、法规、规范及有关标准。2、项目立足于高起点、专业化的对建设项目的成本及效益提出报告。3、利用地形、合理布局、注意节约土地及能源，使建设投资经济有效。4、客观准确地对本项目提出可行性研究评价，为上级机关做出决策及项目审批提供依据。四、可行性研究报告的范围、内容1、论证该项目建设的重要性、必要性，目的、意义及可行性条件。2、对该项目的建设条件、社会效益、环境影响、消防、城建规划要求进行论述。3、确定该项目的建设规模主要建设内容及建设周期。4、估算总投资额，分析资金来源及投资风险等技术经济指标。5、科学客观地提出研究结论。五、项目建设内容及规模1、主要经济技术指标⑴规划设计用地：331亩⑵总建筑面积：37.5万㎡其中:住宅335000㎡,商业用房15000㎡,车库18000㎡,公建5000㎡,其它32000㎡⑶容积率:1.7⑷建筑密度:37%⑸绿地率:35%⑹规划居住户数:3600户⑺户均建筑面积:100㎡⑻车库及停泊车辆:1200辆2、一期建设内容一期建设内容包括1—18栋，有AN1、BS1、CS2三种户型（六七层做顶跃层），以及沿路商铺和转角三层商铺（3栋）。户型配比如下：户型（面积）套数合计面积AN1（63.88㎡）1429070.96AN1跃层（125.18㎡）324005.76BS1（90.4㎡）13812475.2BS1跃层（149.03㎡）324768.96CS2（97.57㎡）25024392.5CS2跃层（156.23㎡）507811.5BS2（92.98㎡）6557.88BS3（72.54㎡）6435.24BS4（74.10㎡）6444.6合计6624车库83铺面41六、项目建设的背景1、建设单位背景公司名称：公司总部：曲靖市翠峰西路西苑小区成立时间：1999年8月注册资金：2060万元开发资质：二级子公司：安厦物业管理有限公司、安厦建筑公司、安厦工贸有限责任公司、安厦大酒店管理有限公司、安厦预制构件厂、安厦园林绿化公司、金泓房地产、安厦房产经纪公司、西双版纳安厦实业有限公司。集团员工：500余人成立时间：1999年8月资质认证：ISO9001：2000质量管理体系认证。技术力量：高工25人，工程师60人，会计师12人、经济师15人。开发面积：近150万平方米。累计产值：累计近22亿元。5上缴税金：近1.5亿元，先后被市委市政府评为纳税大户。在2005年进入云南百强企业53强。主要业绩：一、西苑一期25万平方米商品住宅开发，总投资约3亿元。二、西苑二期19万平方米商品房开发，总投资约2.5亿元。三、胜峰花园1.3万平方米商品房开发，总投资约2000万元。四、瑞和新城近50万平方米商品房，总投资约7亿元。五、正在开发西苑三期“盛华苑”42万平方米商品房，总投资约6.2亿元。六、正在开发龙潭新村20万平方米住宅开发，总投资约1.8亿元。七、沾益县重点招商项目“安厦·锦源丽都——中央美食新区”，总投资约1.2亿元。八、通过多方调查，正启动建设西南片区唯一的一家老年颐康服务中心，总占地500亩，总投资约4.6亿元。九、出资1800万元以公办民助的方式建设曲靖开发区西苑小学，总占地50亩。十、出资近1亿元建设曲靖经济技术开发区西城中学，总占地180亩，为曲靖教育事业的发展做贡献。十一、出资承建曲靖37万平方米经济适用房，总投资3亿元。62、建设项目区域背景1、区域位置及政区概况曲靖市位于云南省东部，滇、黔、川三省交界处，自古以来便是内陆地区进入云南陆地要塞，史称“入滇锁钥”，地理位置十分优越。曲靖处在滇东高原向黔西高原过渡地带，地理坐标东经103。03’至104。50，，北纬24。19，至27。03之间。辖宣威市、麒麟区、陆良县、罗平县、富源县、师宗县、马龙县、会泽县、沾益县一市一区七县，市区(即麒麟区)面积1553平方公里。曲靖市是云南的煤炭、有色金属的主要蕴藏和生产基地。辖区内工业门类齐全，煤炭、电力、机械、化工、纺织、丝绸、皮革、卷烟、食品加工、建筑建材等工业初具规模。辖区历史悠久，风光秀丽，资源丰富，境内有公路(国道、省道)、铁路等交通干线与外界沟通。具有依托昆明，内联三省八地州，面向东南亚、南亚国家，招商引资的基础条件和区位优势，经济发展前景广阔。2、气候条件曲靖市地处滇东高原，地形地貌复杂，海拔高差达3322．3米，受大气环境和地形影响，气候随不同高度和不同山岭坡向有着明显差异，气候类型复杂多样，具有南亚热带到北温带6种气候类型，主要为亚热带高原季风气候，会泽、宣威、富源属暖温带气候，其他县(区)属亚热带气候。降水随高度升高而增加，迎风坡降水大于背风坡。一般具有冬春光照条件较好，春温不稳，风高物燥，降水不均；夏无酷暑，降水集中，涝旱兼有，风和日丽；秋季降温快，阴雨多；冬暖冬干，寒潮降温的气候特点，具有“一7山分四季，十里不同天”的立体气候。多年平气温14．5℃，年积温4100~C，年日照时数2108．2小时，年日照百分率49％，年太阳总辐射5065兆焦耳／平方米。多年平均无霜期240天，最长达330天。干湿季节分明，雨季(5月中旬至10月中下旬)雨水集中，云量增多，风小潮湿，雨量占全年降水的85％以上；干季降水稀少，日照充足，风高物燥，多年平均降水量1028．7毫米。3、水资源曲靖市地处珠江和长江两大水系分水岭地带，山高谷深，河曲发育，流域面积l00平方公里以上的河流有80多条，主要河流有南盘江水系的南盘江、块择河、黄泥河，北盘江水系的北盘江，金沙江水系的牛栏江、以礼河、小江等。曲靖市水能资源理论储量为423．89万千瓦，其中可开发300万千瓦，目前仅开发利用50％左右。年均水资源总量140．9亿立方米，占云南省的6．7％，其中地表水量109．58亿立方米，占水资源总量的77．77％。截止2003年底全市共建成大小水库621座，总库容16．2亿立方米，开发利用率11．5％。曲靖是云南省水土流失严重区，水土流失面积达14l51平方公里，占国土面积的48．9％，多年平均土壤侵蚀总量4215．6万吨。4、地质条件新校区校址位于冲湖积断拗堆积三岔盆地北东部。海拔1877～1890米，地形相对高差8米。地形平坦，地势北东略高，南西较低，地形坡度0～4度，东北略陡3～4度，南西较缓0～2度。现为水田，由南西向北东逐渐分级抬升，坎高（田埂）0.3～1.0米，一般0.4～0.6米。新校区校址属南盘江流域，水系不发育，地形平坦，地貌简单，岩土体工程性质良好，地下水不丰富，水文地质条件良好，地质环境复杂程度为中等地。新8校区未见分布滑坡、崩塌、地面塌陷，地面沉降、泥石流等地质灾害。校址现状地质灾害不发育，属地质灾害危险小（C），场地适宜工程建设。3、项目建设区域概况曲靖经济技术开发区是云南省人民政府于1992年8月批准成立的省级经济技术开发区，位于曲靖中心城市西部，开发区所在地为曲靖市的政治、经济、文化中心。曲靖开发区管委会是曲靖市政府的派出机构，在开发区范围内行使州市级经济管理权和县级行政管理权，管辖范围为106平方公里，按照曲靖城市总体规划，曲靖开发区承担着建设40平方公里新城区，提供40万人口的管理和服务，是未来曲靖城市建设的重点。经过十三年的建设和发展，到2005年，全区生产总值已达27.7亿元，工业产值43.8亿元，地方财政收入2.09亿元。已经开发建成8.5平方公里的城市面积，引进各类项目374个，建成或投产项目316个；“十五”期间固定资产投资达46亿元，在规划的七纵八横城市主次干道15条中，现已完成10条，建成16平方公里的城市基础干道，基本形成了西片区城市道路交通网。驻区单位813个，各类单位涉及国民经济行业（种类）228个行业，其中，外商投资企业4个，非公有制企业298个；在开发区注册的个体工商户2170户。曲靖开发区以“造环境、强服务、重招商、兴产业、促发展”为主要任务，是曲靖对外开放的窗口，高新技术产业的示范基地，全市经济的增长点，体制与机制创新的实验区，城市规划建设的样板。面对新形势、新任务，曲靖开发区围绕市委市政府提出的“打造现代工业强市，建设珠江9源大城市”的战略目标，制定了“打造现代工业基地，建设秀美城市新区”的发展战略，不断加快开发建设速度，已成为曲靖市城市化、工业化、产业化的重要载体。七、项目地块现状1、地块位置：位于曲靖市经济技术开发区内，瑞和西路以南、朝阳路以北、学府路以西、曲靖师院东侧，距市中心约6公里，公交车约30分钟车程。2、土地地形地貌及自然环境◆项目地形地貌：项目地块内为浅丘地形，高低起伏变化较大，地势东南面低西北面高，高低落差最大处相差近20米。西面平均低于师范学院围墙4米的高度，北面平均高出瑞和西路近3米的高度，如以后西面和瑞和西路要修建临街商铺需做大量的挖回填土工程。◆地块内自然及绿化景观：地块内有一天然的小河流，河面平均宽度为3米，水深平均为0.5米，水流由北至东，流量较小。地块东面植被比较好，多集中沿河两边，树种为的混交林。地块西北面的小山丘上有少量的农业经济林木，如花椒、桃树等。◆地块内建筑物情况：地块西北面高处有一处安厦建筑公司的红砖厂，面积也比较小，其他地段基本上都是农田用地，无任何建筑物。◆环境污染情况：地块北面高处有一较大的砖厂，每次烧砖时都有大量10的浓烟通过高烟囱释放出来，视觉效果非常明显。东面雄业制药厂的污染情况不太清楚，还有西面的弛宏公司对购房客户的心理影响较大。在以后的广告宣传上可以通过环保局权威的环评数据来说服购房者。◆地块临界四周状况：地快东侧是学府路，学府路对面部分地段已经做好平整，规划为新农村；南面是一个小村庄，名为冯家冲，大约100余户；西面是师院围墙；北面是瑞和西路，已铺好路基，目前未动工。3、项目所属地域市政规划布局及未来发展方向项目地属曲靖市开发区，将是城市未来第二中心。也将是曲靖未来工业中心和教育中心。政府规划在师院对面（项目南面）建开发区行政中心，内部规划有一个500亩人工湖。4、项目地块周边配套状况⑴交通配套地块位于曲靖市经济技术开发区内，现有曲靖到马龙的三江大道和学府路，而且路况都非常好，道路绿化也较漂亮。西面通往曲胜高速的瑞和西路路基基本修好，等待修建水泥路面，具体完工时间不清楚。东面的珠源东路还有1公里的道路还没有修建，如修建完工，基本上就能和西苑组团、冶金小区连成片。公交车方面现在只有22路公交车经过，大约十分钟有一班车，车况一般。另外还有私营小面包车，专门跑师范学院到麒麟花园段，数量大概有几十辆。11⑵项目地块周边市政配套◆医疗卫生设施师范学院内有学校医务室，主要为师范学院的学生服务，附近没有专门的医疗机构及药店。◆文化、教育设施项目西面紧邻曲靖师范学院，师院再往西是曲靖卫校。离西城中学（现有）1.5公里左右，离西城中学新址（未建）约1公里。项目东边农村有一个乡村小学距离约500，设施、设备和教学环境都比较差，离规划建设的新西苑小学约1公里。项目周边没有幼儿园。◆金融配套师范学院内有一台取款机，主要为师范学院的学生服务，附近无其它金