广州市既有住宅增设电梯试行办法

政策解读:广州住宅加建电梯暂行办法加装电梯立法当迎难而进旧楼加装电梯加or不加各城市的进展情况:广州、北京、温州、佛山、上海、厦门、深圳、无锡赞成vs反对前景分析、破解、注意事项政策解读:广州住宅加建电梯暂行办法广州篇：广州市既有住宅增设电梯试行办法立法背景一、制定《办法》的指导思想为了方便群众办事，“明确条件，理顺程序”是制定《办法》的指导思想。因而，《办法》在内容设置上重点解决四方面问题：一是规定既有住宅增设电梯的应当符合哪些条件;二是明确了既有住宅增设电梯的资金来源;三是理清增设电梯需要到各部门办理审批的程序，使各部门内部的审批程序以及各部门间的工作程序都更加清晰;四是明确增设电梯后相关产权登记问题。通过上述规定，使群众按照《办法》的指引，能够清楚知道如何办理增设电梯的条件、手续和程序，方便群众办事。二、《办法》的主要内容的说明(一)既有住宅增设电梯的条件本《办法》第三、第四、第五条规定了既有住宅增设电梯应满足以下两方面的条件，一是既有住宅增设电梯的建筑设计方案应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意，且建筑设计方案应当征询全体业主的意见;二是既有住宅增设电梯应当满足有关城市规划、建筑设计、结构安全和消防安全等规范、标准的要求。高层业主支持加电梯，而低层业主反对，是当前既有住宅增设电梯的主要困难。高低层业主争议的焦点是多少业主同意增设电梯才有效的问题，表现在法律上就是《物权法》第76条和第97条的适用问题。按照《物权法》第76条规定，决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施，应当经该建筑物专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意(即高层业主坚持的“两个三分之二”)。按照《物权法》第97条规定，处分共有的不动产以及对共有的不动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外(即低层业主坚持的“100%”)。为此，我办专门召集理论界、实务界法律专家召开论证会。根据与会专家达成的一致意见，《办法》兼顾高层和低层业主的合理利益诉求，依法作了如下规定：一是明确增设电梯的业主同意人数比例应适用《物权法》第76条规定，即满足“两个三分之二”的条件。因为，既有住宅所有权是建筑物区分所有权的典型情形，《物权法》第76条是专门针对建筑物区分所有权作出的规定，而其第97条是关于共有的一般规定。《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》(粤建设函[2008]481号)第二条也规定了“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。二是规定既有住宅增设电梯应当经过全体业主充分协商，增设电梯的建筑设计方案应当征询全体业主的意见(第4条)。虽然满足“两个三分之二”的条件，但是既有住宅增设电梯也不能侵犯低层业主或者反对增设电梯的少数人的利益，因此，业主应当进行充分协商，增设电梯的建筑设计方案应当征询全体业主的意见。三是从维护社区稳定和谐出发，规定居委会、原房改售房单位或者业主委员会等应予以指导和帮助，基层人民调解组织可依法进行调解。四是明确规划部门的行政许可自由裁量权(第9条)。通风、采光和通行问题是实践中低层业主不同意增设电梯的重要理由，它既是一个业主民事权益问题，也是规划审批把关的内容之一。规划部门进行建筑设计方案审查时应当按照建筑技术规范和标准把关，对现行技术规范和标准没有规定的，规划部门可根据现场实际情况作出判断。五是依法指明业主的权利救济途径(第18条)。业主对规划部门审批结果不服的，可依照行政复议法、行政诉讼法，提起复议或起诉;业主认为自己民事权益受到损害的，可以其他受益业主为被告，提起民事诉讼，申请补偿或赔偿。(二)既有住宅增设电梯的资金来源本《办法》第六条明确了既有住宅增设电梯的资金来源：(一)根据所在楼层等因素，由业主按照一定的分摊比例共同出资，分摊比例由共同出资业主协商确定;(二)使用单位住房维修基金;(三)使用房屋所有权人名下的住房公积金、住房补贴或专项维修资金;(四)原产权单位或者原房改售房单位出资;(五)社会投资或者其他合法资金来源。在既有住宅已经增设电梯的实践中，由业主共同出资或者由原产权单位或原房改售房单位出资是目前资金的主要筹集渠道，资金使用程序上较为简便，只要经业主协商同意或经原产权单位或原房改售房单位同意即可。使用个人名下公积金及专项维修资金则按照《住房公积金管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》等有关规定办理即可，而对于使用住房维修基金用于既有住宅增设电梯的，本《办法》第七条则专门规定了办理程序，同时明确了申请住房维修基金应当提交的资料。(三)既有住宅增设电梯的程序本《办法》第九到第十五条规定了既有住宅增设电梯的程序及各个审批环节所需要提交的材料。对于已经预留电梯井的，则不需要办理第九条和第十四条的规划审批手续和建设工程规划验收手续;工程投资额小于30万元的，则不需要申请办理第十二条规定的建设工程施工许可证。《广州市既有住宅增设电梯试行办法》终于有望出台=868摘自2011年9月6日《广州日报》历时三年、曾两度搁浅的《广州市既有住宅增设电梯试行办法》终于有望出台。有记者从广州市法制办对政协委员的提案答复中获悉，拟出台的“办法”对加装电梯的申请人、条件、资金来源、报建程序、工程监理、办证程序、业主之间的协商补偿等均作出了具体规定。承载着百万苦于爬电梯的居民热切期盼的“办法”行将露出真容，有了一系列路径指引，旧楼加装电梯即将有“法”可依。针对旧楼加装电梯“三难”中之老大难——筹资难，“办法”予以明示，方式包括：由业主按照一定的分摊比例共同出资、申请使用单位住房维修基金、申请使用房屋所有权人名下的住房公积金等等。加装电梯的旧楼业主可以申请住房公积金和有条件申请住宅专项维修资金是“办法”的一大亮点，为破解旧楼加装电梯的资金筹措难题开辟了一些“绿道”，在一定程度上缓解矛盾、加速加装进程是可期的。要说美中不足，在于加装电梯仍然是业主的“家事”，公共财政作壁上观，没有更大的作为。这恐怕也是“办法”效率不足所在，倘若公共财政能当“带头大哥”，将更有号召力，事情办起来将更加顺手。公共财政支持旧楼加装电梯，有较大争议。反对者有的以公平说事，典型的说法是，“凭什么拿公共财政给你装电梯？”有的以升值说事，加装电梯之后，旧楼因此升值，业主的受益大于支出，不必公共财政介入。这些说法或许都有道理，但因为缺钱而使98%以上的旧楼难圆“电梯梦”的事实摆在那里。许多时候，旧楼住房协调难本质上也是利益补偿问题，有钱就好办事。公共财政支持旧楼加装电梯，并非“非分之想”。于情，旧楼加装电梯既是“热点民生”，又是“底线民生”，惠及百万居民（其中相当部分是老年人和收入较低者），提高他们的生活质量，是实实在在的民心工程。在让全体社会成员共享发展成果成为共识的今天，为他们多做点事是十分应该的；于理，许多建于上个世纪80年代、90年代的旧楼，没有电梯正是由于历史原因造成的，还有就是规划的前瞻性够。因此，公共财政帮助这些旧楼装电梯，在某种意义上，亦可视作还旧账。英国、瑞士、芬兰等欧洲国家也存在旧楼加装电梯问题。瑞典政府从1983年就开始十年的政府规划，对约30万幢公寓进行修理、改造和更新。瑞典政府和国会给电梯的改造研究划拨了特别基金款，并成立改造电梯工作组，目标是推出既可靠又便宜且适用于多层住宅加装的电梯。国内一些城市在旧楼加装电梯过程当中，也有公共财政斥资的先例，如宁波、厦门等。5万幢旧楼，按平均每楼加装两部、每部20万元计算，确是不小的数额，应调动多个因素来协同解决。如市政协委员韩志鹏所提议，财政出资一部分，其余让业主出一点，再加上提取住房公积金和使用住宅专项维修资金，甚至与银行合作搞按揭贷款……多条腿走路，旧楼加装电梯的阻力才有望排除。广州篇：广州市既有住宅增设电梯试行办法(公众征求意见稿)第一条为适应社会经济发展，完善既有住宅的使用功能，提高宜居水平，方便居民生活，根据《中华人民共和国物权法》等有关法律法规和本省有关既有住宅增设电梯规定，结合本市实际，制定本办法。第二条广州市行政区域内既有住宅增设电梯的，适用本办法。第三条既有住宅增设电梯应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意，但增设电梯拟占用业主专有部分的，应当征得该专有部分的业主同意。前款所指面积和业主人数的计算方式按照最高人民法院的有关司法解释和《广东省物业管理条例》第二十二条执行。既有住宅分单元加装电梯的，本条第一款所指总面积和总人数按照该单元独立计算。第四条既有住宅增设电梯应当经过全体业主充分协商。增设电梯的建筑设计方案应当在拟增设电梯所在物业管理区域范围内公示，征询全体业主的意见，公示期不少于15日，公示的相关费用由申请人负责。居委会、原房改售房单位或者业主委员会等可对既有住宅增设电梯工作予以指导、协助。业主之间发生争议的，可申请基层人民调解组织依法进行调解。第五条既有住宅增设电梯应当满足有关城市规划、建筑设计、结构安全和消防安全等规范、标准的要求。第六条既有住宅增设电梯所需要的资金，可以按照以下方式筹集：(一)根据所在楼层等因素，由业主按照一定的分摊比例共同出资，分摊比例由共同出资业主协商确定;(二)属于房改房的，可以申请使用单位住房维修基金;(三)可以申请使用房屋所有权人名下的住房公积金、专项维修资金;(四)原产权单位或者原房改售房单位出资;(五)社会投资等其他合法资金来源。第七条申请使用第六条第(二)项的单位住房维修基金用于既有住宅增设电梯的，申请人应当向市住房保障办公室提交以下资料：(一)申请使用单位住房维修基金的函;(二)增设电梯报建审批资料(复印件，提供原件核对);(三)工程预算书(复印件，提供原件核对);市住房保障办公室应当在受理之日起7个工作日内出具审核意见;对审核同意的，核发《同意动用住房维修基金通知书》，并开具支票。申请使用第六条第(三)项的住房公积金用于既有住宅楼宇增设电梯的按照《住房公积金管理条例》及本市有关规定向广州住房公积金管理中心提出申请。申请使用第六条第(三)项的专项维修资金用于既有住宅楼宇增设电梯的按照《住宅专项维修资金管理办法》及本市有关规定由物业服务企业或相关业主向市房屋安全管理所申请列支。第八条以下情况的单位或个人(以下统称申请人)可作为增设电梯的主体，依照本办法规定提出增设电梯的相关申请：(一)业主或者业主代表可以提出申请，也可以由业主委员会提出申请。申请的业主人数超过5人的，应当推选不超过5名业主作为代表。(二)业主可以委托房改房售房单位、原房地产开发企业、物业服务企业、电梯生产安装企业等提出增设电梯申请。(三)拟增设电梯的住宅属于房改房的，可以由原房改售房单位提出申请;原房改售房单位已经关闭、破产、撤销的，其住房维修基金已转归其上级主管部门管理的，也可以由上级主管部门申请办理。前款规定的申请加建电梯的单位和个人，应当作为建设单位承担相应法律法规规定的义务。第九条既有住宅增设电梯，如已经预留了电梯井的，不需要办理建设工程规划许可证。未预留电梯井的，应当向城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证，并按照以下程序办理：(一)申请人按本办法规定提交申请材料。(二)城乡规划主管部门审定建筑设计方案并复函后，应当组织进行批前公示。批前公示应当在拟增设电梯的工程现场、市规划局“规划在线”网站同时进行。(三)批前公示结束后，申请人应当在规定时间内向城乡规划主管部门申领增设电梯的建设工程规划许可证，并在建设工程规划许可证的有效期内动工建设。(四)对业主提出的增设电梯影响通风、采光或通行等建筑设计问题，城乡规划主管部门应当依据相关技术标准与规范进行审查，必要时，应现场勘察;对确实严重影响业主专有部分的通风、采光或业主通行便利的，应当要求申请人再次征求受影响业主的意见或者修改建筑设计方案。第十条依照本办法第九条第(一)项规定在办理建设