广州港联物业商场经营管理手册

广州港联物业商场经营管理手册（定版）港联物业（广州）有限公司二〇〇八年一月XXX商场经营管理手册热烈欢迎各用户迁入XXX商场（以下简称商场）。商场引进世界最先进的商业物业管理模式，由广州利雅房地产开发有限公司经营管理，并委托港联物业(广州)有限公司提供物业服务。本手册可作为用户的指南，使阁下更熟悉商场内的管理及运作。本手册包括：商场服务、商场内的紧急应变措施、用户服务、用户管理及用户责任等。为实现本手册所提及的管理服务，使本商场保持优雅舒适的经营环境，恳请用户细心阅读本手册内有关用户权利和责任条文。本手册各项条款和内容，港联物业（广州）有限公司可根据实际情况做出修改或补充，并通知各用户。本手册所指“用户”的概念，是指进入商场进行经营活动的租户及其相关工作人员。一、商场服务1、管理机构--港联物业广州有限公司设立物业管理处（下称管理处），负责整个商场的物业管理事务。商场经营管理服务由广州利雅房地产开发有限公司负责提供。--如阁下对本手册管理事项有任何疑问，请在办公时间向管理处查询。--办公时间：星期一至星期日上午9时至晚上22时--办公地点：XXX物业管理中心--办公电话：[phone]、商场总服务台--设在商场首层。在营业时间内接待咨询、投诉、报修等事宜，同时，也提供协助及服务。--咨询、报修、投诉电话：[phone]备注：安全人员在大厦24小时值班3、商场地址--地址：广州市珠江新城兴民路170号一至五楼--邮政编码：510623--每间商铺单元均有单位编号，所有邮件可按商场自编号派送（邮件收发中心设在商场总服务台）4、营业时间--商场：一层至三层每年的营业时间为每天早上10时至晚上22时开放；四层因行业特殊可通宵营业。--在节日如国庆节、五一节、中秋节、圣诞节、农历新年等，商场将会适当调整开放时间。而管理处在节前十日内公布有关调整开放时间的安排。5、卫生间--商场内每层均设有男女卫生间。--在非繁忙时间，部分卫生间因清洁需要可能暂停使用，将会放置适当指示牌。二、管理公司权限1、在不抵触发展商及其权利受让人权利的前提下，管理公司有一切必须的管理及维修权力，包括（但不限于）：（1）向各业主、租户及“XXX商场”使用者收取本公约规定的一切费用和款项，包括但不限于向业主定期收取管理费用，一次性收取管理费保证金，专项维修资金，以及按政府有关规定定期收取有关市政公用费，包括但不限于水、电、电话、煤气等费用。有权对业主或租户要求的特别或额外服务收取服务报酬。（2）按照本公约的规定不定时制定管理规则及指定公共地方和公共设施的具体范围。（3）为“XXX商场”安排垃圾收集及处理、公共区域的清洁、维修及其他公共服务，代表全体业主与政府部门、公共事业机构、承办商、专业服务机构及任何单位或个人接触、交涉、签订合同、契约或进行诉讼。（4）可于一切合理时间并经预先通知（紧急情况除外），带同工具进入商场任何部分（包括任何商铺），履行在本公约下之维修及管理职责。（5）对于本公约规定必须获得管理公司同意许可之事项，管理公司可在该事项上附加条件或收取合理行政费用，管理公司为个别业主或租户提供额外的管理或维修服务，可向有关业主或租户收取额外费用。（6）为执行本公约规定，拆除该土地及“XXX商场”上违法或违反本公约之物体，暂停违反本公约业主的商铺的水、电及其他类似供应和服务；或拒绝与违约业主办理专项维修资金的转名手续；或将违反本公约之业主或租户的名字张贴于“XXX商场”之告示板上；或采取一切必要的法律或诉讼行动。（7）保持所有公共地方良好照明，保持“XXX商场”公共地方清洁、卫生、干净。（8）采取一切措施防止“XXX商场”任何公共地方受阻塞，并移去任何造成阻塞的物件。任何倾倒于公共地方造成垃圾淤积、侵蚀等，应要求责任人负责将垃圾清除并收取因此而引起的费用。（9）清除任何不符合本公约规定的建筑物或安装物，向责任人要求并收取清除及补偿因此而引起的损害的费用。（10）安排保养“XXX商场”内消防设施，并使之符合政府有关法律、法规的要求。（11）为“XXX商场”提供保安人员，并在管理公司认为合适的情况下，安装、使用并维护保安设施。（12）管理“XXX商场”内所有车辆停放。（13）维修、保养绿化区。（14）为“XXX商场”的公共地方、公共设施、其管理人员及第三者责任保险投保，其金额及险种由管理公司全权决定。投保应根据业主各自的投保权益，以管理公司的名义代表管理公司本身及业主投保，管理公司统一支付保险费以使该等保险有效。（15）任何人未经管理公司同意在“XXX商场”叫卖、喧哗、推销，派发宣传单张或募捐。管理公司有权制止。（16）监察各业主、租户遵守及履行本公约或“XXX商场”各项规则的条款，方法为：书面通知违约业主、租户纠正错误，并在通知后十四天期满而该业主、租户仍未纠正错误，可采取相应的行动，如属紧急情况，可不必书面通知。透过法律手段向违反本公约规定应缴而未缴任何款项的业主和租户追讨。向当地管理部门或其他有关政府部门申请，在欠交的管理费用、利息及索偿费用未全部缴清前，该商铺的业主不得转让所有权。对逾期一个月或以上仍未缴清专项维修资金、管理费用及其他费用的有权采取包括但不限于中断有关商铺的水、电、煤气、通讯等措施，直至商铺业主缴清所欠费用连同滞纳金为止。管理公司认为合适的其他办法。（17）安排经发展商或管理公司认可之公司修缮“XXX商场”的主要结构、公共设施及公共地方等，确保维修良好。（18）聘请、撤换与付酬予律师、建筑商、会计师、其他专业顾问、承建商、工人、代理人及其他工作人员，但有关聘任协议应以经济、平等及考虑到为“XXX商场”提供有效管理为原则。2、管理公司在“XXX商场”适当的地方设置告示板，以张贴管理规则、其他本公约规定的通知及布告，连续张贴三日后，即构成对所有业主及其租户、使用人、雇员及代理人的有效通知。3、管理公司及其雇员在下列情况下无需对业主及其使用者负责：（1）为履行公约所作出的一切行为或不作为，但涉及刑事责任、严重过失及故意违约的不包括在内。（2）因下列原因造成的损失或服务中断：因任何设施、装置必要之保养维修和更换；意外、台风、水灾、火灾、地震或其他不可抗力的损害、毁灭；公共地方、公共设施、水、电、煤气、通讯、电梯及其他公共服务设施之损毁、故障、停顿、偷窃或劫案；管理公司因客观原因无法控制的其他一切原因。三、管理相关费用1、管理费用：（1）管理费用分摊的原则按下述管理预算及管理份额计算，而有关各商铺之管理份额由管理公司按本公约规定而制定。各业主均须缴交管理费用，无论其商铺是否空置、出租或自用。（2）管理“XXX商场”的经常性支出由管理公司采用每月定期收费方式，按上款原则向所有业主征收管理费用。业主同意在本公约生效日期起两年内，发展商在“XXX商场”未出售的空置商铺的每月管理费用按有关法律、法规规定缴纳。（3）住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。业主已向政府相关部门交纳了专项维修资金，经业主与物业使用人协商一致同意，物业使用人愿意在使用期限内由物业管理公司代业主归集所交纳的专项维修资金，交纳标准使用为每月每平方1.25元。2、管理预算（1）为确定及计算业主应付的管理费用，管理公司应在每年十月底前为下一年度准备一份管理预算。该预算应显示“XXX商场”总体上在管理与维修方面的估计开支（包括管理公司酬金）和估计收入。（2）为确定预算，会计年度即自每年一月一日始，至该年十二月三十一日。（3）管理公司将根据“XXX商场”设施的维护、修缮和更换等实际情况，调整管理预算，并将业主的请求提供在年度管理预算中，作为相关支出变动的依据。（4）管理公司有权在其认为必要的情况下增加各业主、租户、使用人每月应付的管理费用金额以满足有关年度修改后之估计开支，并不必如下第五款所规定需准备一份预算更改，但应提前一个月书面通知业主、租户、使用人该增加之款项将构成该月应付的管理费用的部分。（5）如管理公司认为有关会计年度所收的款项将不足以支付有关会计年度发生的所有开支，则管理公司可准备一份修改后的管理预算确定每一业主应加付的数目，则管理公司可运用该笔每月加收的款项弥补不足的部分。在特别情况下，如因管理公司认为合适，该笔款项亦可以一次性总付的方式向各业主收取。3、管理费的使用包括（但不限于）下列各项：（1）履行本公约项下的管理公司职责的费用；（2）聘用及解聘协助广场管理的工作人员的费用；（3）聘用及解聘任何管理“XXX商场”所必需的所有工作人员及为其提供工作服、工具、材料、设备之费用；（4）“XXX商场”公共地方及公共设施所使用或耗用的水、电等支出和费用；（5）管理公司的酬金；（6）处理垃圾的费用的费用；（7）操作、修理、保养、更换或清洁公共地方或公共设施的支出和费用；（8）本公约第三章第一条14款所提及的保险金；（9）管理公司为履行本公约规定的职务或行使本公约规定的权力而支出的法律、会计、核数或其他专业费用。4、保证金、专项维修资金的转移（1）在任何业主停止拥有或使用该商铺时，有关管理费保证金及专项维修资金将不退还。但如将该商铺使用权变化情况通知管理公司及获得新业主所签署列于附表承诺书，该管理费保证金及专项维修资金或其余额可以免息转移于该商铺的新业主的名下。（2）任何由各业主名下持有之管理费保证金及专项维修资金或其余额，在土地批文（包括其展期批文）到期但无法再获得新的续期时，可以免息退还给该业主，但以管理公司对该业主无债务追索请求为前提。管理费保证金及专项维修资金应在政府土地批文到期前根据当日每一业主的管理份额，按比例分配。5、商铺转让时管理费的支付“XXX商场”每一商铺转让时，转让人（亦称“前业主”）应自有关购买者于买卖公约签署之日起一个月内，就使用权变化情况以书面通知管理公司，并应取得由受让人所签署列于附表内经公证的承诺书交与管理公司，以确保有关遵守本公约内的一切条款，并受其约束。前业主在管理公司接到这一通知前，对该商铺的管理费用及其他有关费用仍负有责任，前业主亦有责任支付至转让日的管理费用及其他有关费用。前业主如未能付清其应付的管理费用及其他有关费用，新业主负有连带清偿责任。四、发展商权利1、发展商有权在其认为合适的情况下更改“XXX商场”的名称或其中任何部分的名称及编号。在进行上述更改前，发展商应提前三个月以书面通知所有业主，并无须就因此而引致的任何损失、费用或开支向其他业主赔偿。发展商保留及拥有大厦的屋顶、天台、外墙及各非私人拥有的平台的使用权，并有权于上述任何部分安装、架设招牌、广告及其他物件，因此而获取的金钱上或非金钱上的利益或其他回报属发展商及其承让人全权所有，惟不得妨碍其他业主使用其所属商铺，如发展商与业主签署的房地产预售契约另有约定除外。2、发展商及其承建商、代理人及其他经许可人因为根据政府批准的图则，完成该物业的工程或须进行发展商对“XXX商场”责任范围内的维修，包括但不限于公共地方及公共服务设施，有权携带一切必需的设备、机器及材料进入“XXX商场”任何一部分，但须预先书面通知（紧急情况除外）有关的业主或使用人。3、发展商有权对本公约签订时存在的“XXX商场”建筑规划及蓝图进行更改、修订、增订、或改动而无需任何其他业主或其他拥有“XXX商场”权益的人同意或批准。但上述更改、修订、增订或改动须事先获得有关政府当局的批准。所有有关更改、修订、增订或改动并不赋予任何业主针对发展商诉讼的权利。惟上述更改、修订、增订或改动不得妨碍任何业主使用其商铺的权利。4、发展商有权于“XXX商场”所有权并未出售的部分安装、架设、更改、保养及拆去烟囱、招牌、广告、天线、桅杆、避雷针、照明设施及其他各种固定设施，并在事先给予各业主书面通知后（紧急情况除外）于一切合理时间带同或不带同工人及设备进入“XXX商场”任何部分，以便进行上述有关工程，及按发展商认为适当的条款准许获批准或授权其他人进行上述工程。惟上述工程不得妨碍其他业主使用其所属的商铺。5、发展商有权将其于“