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定制住宅（别墅或者高档住宅）等整理思考和分析一、定制住宅概念背景：定制住宅这个概念最开始诞生于美国，在国外采取的形式一般是购房者个人置地之后，聘请专业的设计公司来为自己量身订造图纸，最后再聘请施工单位来建筑施工。在中间的设计过程中，购房者可以通过与设计人员的不断交流与沟通，来完善设计图纸，将自身的理念通过专业人员的技术支持融入到未来的别墅产品之中去。由于国外国情跟中国国情不同，城市化进程、生活方式、土地权利等不同，在中国引进住宅定制化模式中有很多改变。定制住宅这个概念其实不新鲜，在中国的很多其它城市如北京、上海等，早在2000年左右就开始有部分城市实施，但目前把定制做成规模化的好像还没有，定制住宅主要还停留在营销噱头方向。概念阐述：①住宅定制（CustomHome）又称定制化住宅，这一概念最早由美国提出，是一种面向高端人群的主流高端住宅产品，经过几十年的发展已形成一个成熟的住宅市场，并已拥有相当数量的专做定制住宅的建造商。②别墅定制：就是有针对性地设计、建造具有相当个人色彩的别墅类型物业，这种产品具有极强的不可复制或难以复制的特点。别墅定制的另外一种解释是，为居住者量身定制独一无二、经济节能、生态环保、美观宜居的新型住宅。二、别墅定制化模式（一）一般模式1、原创式：规划出每户独立的用地面积和占地面积，由主人在圈定的地块内自行设计，确定材料工艺，施工建设。比较困难的是外立面需要与整个小区建筑风格相对和谐和统一。2、订单式①选制式：由消费者在开发商提供的方案中挑选最喜欢的外立面设计和户型设计及预算后，提出修改意见，交由开发商建造，建好后收取总造价10%至15%的服务费。②全程服务式：为客户提供全方位的建房服务，从选取风水宝地、房屋结构的个性化设计、到雕琢房型平面、投资测算、生产施工、安装、内装修和房屋建好后的不动产经营服务、远程管理服务等。3、先订单后原创：规划出每户独立的占地面积和建筑面积，客户可以从种类繁多的标准产品中直接选取符合他个人需求或者家庭需求的别墅，客户可以选择中意的户型，如果没有在提供的户型中选出满意户型，可自己提供图纸，由开发商协助建造。（二）国内定制模式从国内现有的定制化别墅产品形式上看，可以分为规模定制和功能定制两大类。1、规模定制：其核心是产品品种的多样化和定制化的增加而不相应增加成本，其优点是提供战略优势和经济价值。目前房地产的这种规模定制还是通过菜单式选择的方式来实现，开发商可以通过提供几种乃至几十种的别墅风格与户型结构图，客户可以通过排列组合来实现上百种的别墅任选。这样对于开发商和购房者来说，都是一个可以接受的定制方式。2、功能性定制：这种定制方式在很多别墅项目中均有体现。它和大规模的定制所不同的是购房者是在标准产品的基础上追求个人化空间设计，例如在户型内部方面。某些购房者可能因为自身生活上工作上的需要，在购买自己的别墅产品时，会对产品做出部分改动与调整，使之更是适应自己的需要。从一定意义上说，这是功能的定制和强化。3、原创性定制：这种定制可以说是别墅定制的最高端，可以让客户自主地参与从选址，到设计，乃至确定材料工艺等全方位的别墅建造过程。这种定制模式突破了别墅市场中贯用的“一买一卖”的简单模式，回归到别墅作为终极居住的原本。但是，现实中这种定制别墅的方式，因其土地资源稀缺、工艺流程繁琐、设计建造成本昂贵等客观因素的制约，广泛的普及还不成熟。（三）具体半定制操作模式（1）开发商整体项目圈地划界（2）项目整体规划及项目概念营造（3）设计定制别墅设计菜单、功能模块以备客户任意选择（4）在高端媒介发布广告，寻找有定制需求客户（5）接待客户，为客户展示项目全景（6）告诉客户我们可以为他提供什么样的定制别墅（7）客户了解别墅定制服务流程（8）客户提出自己的定制期望（9）设计师为其提供设计方案（10）签订定制别墅合约（11）在项目内选择地块并设置界线（12）客户交付土地费用（13）与客户商定建筑外观、园林风景设计图（14）客户认可并支付首期建筑施工费用（15）开始基础建筑施工（16）第二、三期建筑施工及费用支付（17）毛胚房竣工、园林营造完毕（四）定制化住宅操作困难分析流程图解注：考虑到提供定制菜单选择化渠道，不能只是在用传统的售楼部纸质版来选择，必须借助线上渠道大力传播推广，这个涉及到定制菜单程序的开发。三、定制住宅推出的目的和优劣势分析目的：A、提升产品品质、满足客户个性要求、促进项目销售，促进销售是定制化开发追求的终级目标。B、提升物业的产品附加值和市场竞争力;C、提升开发商自我的客户服务水平，增加顾客交付价值。D、提升公司行业内竞争力，有利于形成公司核心竞争力,增加公司的长期利润优势：A、跟随时代的发展和趋势，满足客户个性化的需求，从而促进项目的销售。B、开发资金压力相对小，因为是定制，客户需要付的定制金额比较多，减轻资金压力；劣势：A、操作流程比较麻烦；B、需要严格控制风险、成本、时效等因素；C、容易出现客户纷争，因为客户本身对定制抱有较高的期待，一旦出现定制质量和效果不如意的时候，纷争较多。四、定制住宅范围和适用性分析（相对柳州）①在中国由于土地政策的限制，在城市里面实现完全的别墅定制模式相对比较困难，另外由于各个城市发展水平，客户对于定制需要和所达到的水平是不一样的，像柳州这种三线城市，初步试水，客户的接受程度如何，就不得而知。②如果确实需要实施，最好是选择半定制的模式，提供庭院、户型、装修等方案供客户进行排列组合的选择，比较好实施。③此种模式的实施需要开发商前期做足准备，在前期就提供系列定制方案，另外在定制宣传和人员培训上都要提前准备，否则战线就会拉得比较长。④如果房开公司实力较强，拥有比较好的地块，另外从公司战略方向考虑，实施定制化住宅，对以后开发项目，绝对可以提升竞争力。定制公寓：比较少，主要是针对公寓户型格局小改动或者是装修风格以及面积等定制。定制别墅：目前市场上多为针对别墅实行定制，或者是高端洋房，因为别墅总价高，另外别墅或者高端住宅类的客户对于个性化的需求比较多，而且别墅或高端住宅总价高，利润高。定制商铺：柳南万达商家客户资源多，提前锁定一些大客户，需求面积较大的，按照商家要求来定制。五、国内定制住宅一些案例（一）北京颐和高尔夫庄园模式：针对业主的个性需求一对一定制，颐和高尔夫庄园首创出八大定制步骤，首先进行景观风水选择，再进行家庭成员生活空间和家庭共有生活空间的个性定制，接着再进行五大风格建筑立面定制、家族符号定制、情境园林定制，最后进行家具定制和低碳环保生态定制。定制生活服务菜单：富豪圈层个性化的定制生活也应运而生。在颐和高尔夫庄园，开发商为业主量身定制的个性化生活涉及方方面面，包括私人定制飞机服务，可停放使用自己的私家游艇，法拉利、阿斯顿马丁等世界名车试驾服务，PARDA、LV等高级服装定制服务，广州首个路虎城央越野基地，国际标准18洞高尔夫球场以及顶级家族俱乐部、庄园夜宴、世界品鉴之旅、私人管家服务、全球理财服务平台等定制配套服务。四大设计要素：1、拥有中西结合的外立面，“盒子”状的内部空间，可对平面布局进行随心调整。2、采用钢柱结构设计，取消了间隔墙体的设计，三面通透，可实现“百倍空间”、“百变户型”。3、广州中轴线的城央常住别墅，将成为置业家族的传世居所。4、山地别墅，立体空间变化丰富。七大定制空间：1、3-10米的高度，层高可根据业主需要自由选择。2、高达20-30米的大开间面宽，可随意调整平面功能，卧室数量可从5个调整为20个，非常灵活。3、无论是室内恒温泳池、私家空中泳池、自动浇灌系统、智能化照明还是地热空调，全部预留空间给予业主选择。4、通过对太阳能、山地风能、地热能的充分利用，部分别墅可不用外电，便能满足日常生活的设备、设施、照明电能的消耗。5、多样化个性立面材料的使用，让业主能够拥有属于自己家族符号的特殊材料。6、利用山地的天然退层，在2楼或3楼都能够有天然土地花园，部分私人卧室还拥有独有的花园，一栋独立别墅有十几个花园。7、庄园式私家会所功能自由转换，各种各样的会所可在大开间的别墅内任意切割。（二）远大预制装备式建筑别墅启用微商营销模式：别墅定制通过互联网，微商营销实现销售，远大Bhouse建立了基于PC端和移动端的电子商务平台，用户通过PC和移动端即可在线了解产品、完成在线预约展馆参观、在线预订、在线签约、在线支付、在线报修与投诉等一系列流程。（具体说明：据了解，在Bhouse平台，信息数据均可查可控，大到交易支付，小到每一块PC板的生产状态、安装情况和销售动态。这些数据将成为Bhouse平台不断改进的依据，如产品在哪个区域会更有市场，就会相应增加微商的数量。产品在哪个环节容易产生问题，就会针对该环节及时提出解决方案。同时，客户购买产品后，将开放产品生产安装全过程，用户登陆移动端即可实时查询订单状态，并对产品和服务进行点评。同时要求所有款项必须由客户支付至Bhouse账号和第三方监管账号，严禁微商接触交易款）定制产品说明：精装售价75万元的别墅新品，远大推出的别墅产品属于预制装备式建筑。所谓预制装备式建筑，构件全部在工厂完成预制，在现场利用高强度螺栓连接而成。以推出的住宅面积约285平方米的别墅为例，四室三厅四卫一厨一阳台。主体部分由44块PC构件组成，在客户下单完成定制后，到现场进行安装，30天即可完成精装交付。此种模式门槛与问题：比如，远大售卖的别墅针对农村市场，移动网络的覆盖以及到达率存在问题，另外在移动支付层面，大笔的转账金额如何和实现中间的担保提议亦值得商榷。六、定制住宅的趋势1、虽然目前定制住宅限于国情、土地政策、城市发展等因素难以大范围，大面积推广，但随着房地产发展到一定阶段，定制化确实是趋势。2、另外随着逆城市化发展，目前虽然是农村的都奔到城市，但当经济发展到一定程度之后，许多城市的人会想回归到农村，特别是农村土地确权之后，未来针对农村度假类型的定制乡村别墅将会盛行。