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1关于“广西南宁壮圆商务假日大酒店”项目的商业计划书中经国际招投标有限公司2014年1月2目录一、概述P3二、主要经营项目和主要消费群体说明及分析P6三、酒店的布局P10四、酒店的管理制度P15五、经营策略P21六、酒店成立的成本P24七、经营效果预测与分析P253一、概述1、当地背景概述南宁作为广西壮族自治区首府是广西第一大城市，是北部湾经济区核心城市，是广西政治、经济、文化、科教、金融、贸易中心。其位于广西中部偏南，是一座历史悠久的边陲古城，具有深厚的文化积淀。南宁处于中国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸重要经济中心。中国面向东盟国家的区域性国际城市。南宁是一个以汉族、壮族为主的多民族和睦相处的现代化城市，全市户籍总人口为786万，其中市中心区人口为463万。得天独厚的自然条件，令南宁满城皆绿，四季常青，长久以来南宁形成了“青山环城、碧水绕城、绿树融城”的城市风格，又使得南宁成为一个旅游度假休闲的好去处。2、项目基本情况概述“广西南宁壮圆商务假日大酒店”项目（以下简称该酒店）目前为拟建状态。该酒店位于广西省南宁市埌西村汇春路金湖路交汇口，共计21层。其中计划：一层为沿街铺面；二层为咖啡厅；三层至四层为饭店、五层至六层为康体休闲：可包括桌球、保龄球馆或美体养生等经营项目；七层至二十层为酒店客房；二十一层为管理办公用房。该大楼包含地面停车位91个，地下停车位201个。该酒店定位为商务假日酒店：主要服务商务及度假人群，定位中高端,，以四星级酒店标准对酒店客房等环境进行装修布置。酒店客房约300间包括：标准双人房、标准大床房、高级双人房、高级大床房及套房。标准房定价200-300元，高级房定价300-600元，套房定价800-1000元。43、南宁埌西社区及酒店周边情况概述该酒店所在的埌西社区成立于2002年7月31日，隶属于南宁市青秀区津头街道办事处管辖，位于南宁市锦春路以南，双拥路以西，青山路以北，竹溪路以东之间地域，占地大约3平方公里。是目前和未来南宁市重点发展的中心区域。4、行业背景及概述据国家统计局数据，至2007年底，中国本土星级酒店已经达到了14326家，其中包括：白金五星4家，五星361家，四星1631家，三星5534家，二星6158家。星级饭店直接从业人员超过160万人。全国共有饭店及旅游住宿单位超过30万个，从业人员超过500万人。2007年底，全国星级饭店数量是1978年全国饭店总数的100倍；2006年全国星级饭店实现利润33亿元人民币，与上年同比增长了两倍多；全国已经拥有绿色旅游饭店2000多家；有41家国际饭店管理集团、67个饭店品牌进入中国市场，管理了516家饭店，世界排名前10位的国际饭店管理集团均已进入中国市场。2007年的假期调整政策让酒店业绷紧了每一根敏感神经。带薪休假的出台更是激活了旅游酒店板块。带薪休假的出台，无疑是给予酒店和旅游业的一块特大蛋糕。这让酒店旅游行业进入“价量齐升”的黄金投资期。同时国内消费升级推动国内游的游客人次与人均花费同步增长，现代交通工具提供的更为快捷舒适的运输服务，使交通对旅游的瓶颈约束效应越来越小，这使观光游得以继续发展，5而休闲度假游也将逐步兴起。旅游市场针对此纷纷推出相关产品，很多度假型酒店更是看准了商机，针对这个市场的变换进行着相关的调节。而对于深处大都市的商务型酒店而言这一消息同样令其拍手叫好，由于“五一”黄金周的取消，商务型酒店免去了多年来由于假期造成的“空房”甚至是“降价”的尴尬，“五一”的正常工作，让商务型酒店拥有了正常的“商务”价值。2008年金融危机的爆发从金融界一路波及到实业界，酒店业作为与金融实体关系最为密集的产业，影响在所难免。全球经济危机的影响已蔓延至亚太地区，酒店经营者在08年下半年已开始感到经营压力。持续了数月的金融危机，通胀、油价上升导致的交通成本上涨，让不论是消费旅游还是商旅出行的人们都压紧开支。消费旅游和商旅客人的减少使得在这条产业链条上的酒店业切实感受到了冬天般的寒冷。但是，中国商务部将在三方面大力发展酒店餐饮行业，首先，大力发展大众化餐饮。其次，重点关注和解决酒店行业的放心消费问题，严把食品原料进货关。第三，积极推进节能环保工作，推动行业节能减排纵深发展。商务部高度重视中国的酒店与餐饮业，在扩大内需、拉动消费方面，将大力发展酒店与餐饮业6二、主要经营项目和主要消费群体说明及分析1、主要经营项目该酒店的经营主要由广西南宁壮圆商务假日大酒店管理有限公司（筹）负责，主要分为招租商户的管理和酒店运营管理两个部分。1.1、酒店招租商户由于该酒店经营性质及区域的特殊性，酒店相关的沿街铺面及配套将采取招商引入的方式来满足酒店的日常经营活动。主要可以分为以下几个方面：沿街商铺、餐饮、康体休闲。采取这种方式不仅可以有限控制酒店日常的经营成本，也更便于酒店的管理。1.1.1、沿街商铺：一楼沿街商铺的招租以满足酒店商务假日定位为主要目标。除引入银行网点外将余下商铺打造成商务休闲名品区域，主要引入高档男女装或奢侈品、礼品专营店。其中规划中较小的一家64.9㎡商铺可考虑作为高品质鲜花店引入其中，以满足客户的不同需求。1.1.2、咖啡厅：二楼计划引入连锁咖啡厅。目的是为酒店商务客户提供一个尽在咫尺的洽谈场所，同时满足周边居民及商务人士需求。从某种意义上讲，咖啡厅的经营也是对酒店本身的一种宣传。1.1.3、餐饮：三、四楼计划引入高端餐饮品牌。其中三楼为大厅，四楼为包厢。引入的餐饮内容必须具有特色并拥有良好的经营能力及口碑。同样可以满足酒店客户和周边人群的消费需求。同时餐饮部分的引入可以有效解决酒店客户早餐及7订餐问题，可与招租商户进行洽谈合作，以实际使用情况由酒店支持相关费用。酒店只需有专人负责与之协调即可。1.1.4、康体休闲：五、六楼计划引入康体休闲等经营项目，包括美容美体、Spa、台球室、保龄球馆等。收益及管理模式与前两项相同。1.2、酒店运营管理1.2.1、招租商铺的物业管理酒店设立专门的物业管理部门对招租商铺进行物业管理，并监督招租商户的日常运营，避免对酒店入住客户的正常休息和商务活动产生干扰。1.2.2、招租商铺的合作管理除一楼沿街商铺外，包括饭店、康体等经营者都必须与酒店合作。其中饭店将承担酒店入住客户的早餐及订餐服务。1.2.3、酒店客房的运营管理客房的运营管理包括客房的团购、预定、协议预定和日常管理等多个方面由不同部门进行分管。A)、前台接待具有与本酒店规模与标准相适应的前台接待条件。包括前台接待大厅、总服务台（含接待处、问询处、收银处）、商务中心、贵重物品寄存处、大堂副理接8待处等。B)、客房接待具有与本酒店规模及标准相适应的客房设施，包括：单人间、标准间、豪华套房、总统套房等。客房内应配有与酒店四星级星级标准相应的客用设施，如：梳妆台（或写字台）、衣柜、床（软床垫）、座椅、沙发、床头控制柜等配套家具；每间客房设有单独卫生间，卫生间内一般配有坐式便器、梳洗台（装有洗面盆、梳妆镜）、冷热水设施（包括配有喷头的浴缸、浴帘）；每间客房都具有能够保证或调节温度的分体空调或中央空调；每间房间都配有电话，可直拨或通过总机挂通国内或国际长途电话；每间客房都配有电视机和音响设备；每间客房内都配有一定数量的文化用品，如信纸、信封、明信片、城市地图、针线包、酒店指南；每间客房内还配有一定数量的卫生用品，如牙刷、牙膏、肥皂、洗发水、润发露或护发素、浴帽、擦鞋器（纸）等。C)、餐饮接待具有与本酒店规模及四星级标准相适应的中餐厅、西餐厅及所必需的饮食供应设施，包括餐具、炊具、家具、厨具以及各种饮食器皿等等。D）、娱乐服务具有与酒店规模相适应以及所必须的各项设备设施，及其附设的酒吧服务设备和设施；保龄球场及设备和设施；桌球室及室内桌球设备和设施；电子游艺室9及其各种电子游艺设备和设施；健身室及各种健身设备和器材；桑拿浴、按摩室及各种配套设施等等。2、主要消费群体该酒店定位中高端，由于其独特的地理位置和南宁的特殊环境主要用于服务商务人群和度假休闲人群。2.1、商务人群主要是商务活动为主的。这类客人对酒店的地理位置要求较高，要求酒店靠近城区或商业中心区。其客流量一般不受季节的影响而产生大的变化。商务性酒店的设施设备齐全、服务功能必须较为完善。2.2、度假人群由于客户主要是观光旅游、休闲度假，因此酒店不仅要满足旅游者食住的需要，还要求有公共服务设施，以满足旅游者休息、娱乐、购物的综合需要，使旅游生活丰富多彩、得到精神上和物质上的享受。10三、酒店的布局1、总体布局酒店共计21层。其中计划：一层为沿街铺面；二层为咖啡厅；三层至四层为饭店、五层至六层为康体休闲：可包括桌球、保龄球馆或美体养生等经营项目；七层至二十层为酒店客房；二十一层为管理办公用房。该大楼包含地面停车位91个，地下停车位201个。酒店客房约300间包括：标准双人房、标准大床房、高级双人房、高级大床房及套房。标准房定价200-300元，高级房定价300-600元，套房定价800-1000元。2、客房布局酒店七层至二十层为客房。其中七层至十层为标准间，十二层至十八层为高级房，十九层至二十层为套房。3、区域功能设施及要求3.1、前厅（大堂）3.1.1、面积宽敞，与接待能力相适应。3.1.2、气氛豪华,风格独特，装饰典雅,色调协调，光线充足。3.1.3、有与酒店规模、星级相适应的总服务台3.1.4、总服务台有中英文标志,分区段设置接待、问讯、结帐，24小时有工作人11员在岗。3.1.5、提供留言服务。3.1.6、提供一次性总帐单结帐服务(商品除外)。3.1.7、提供信用卡服务。3.1.8、提供外币兑换服务。3.1.9、总服务台提供饭店服务项目宣传品、饭店价目表、中英文本市交通图、全国旅游交通图、本市和全国旅游景点介绍、各种交通工具时刻表、与住店客人相适应的报刊。3.1.10、直接接受国内和国际客房预订，并能代订国内其他饭店客房。3.1.11、有饭店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱位置安全、隐蔽,能够保护客人的隐私。3.1.12设门卫应接员，十八小时迎送客人。3.1.13、设专职行李员,有专用行李车，24小时提供行李服务。有小件行李存放处。3.1.14、设值班经理，小时接待客人；设大堂经理,十八小时在前厅服务。3.1.15、在非经营区设客人休息场所。3.1.16、提供店内寻人服务。123.1.17、提供代客预订和安排出租汽车服务。3.1.18、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮椅。有残疾人专用卫生间或厕位,能为残疾人提供特殊服务。3.1.19、至少能用2种外语(英语为必备语种)提供服务。各种指示用和服务用文字至少用中英文同时表示。3.1.20、总机至少能用3种外语(英语为必备语种)为客人提供电话服务。3.2、客房3.2.1、70%客房的面积(不含卫生间和走廊)不小于20平方米。3.2.2装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架、茶几、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架等高级配套家具。室内满铺高级地毯,或为优质木地板等。采用区域照明且目的物照明度良好。3.2.3、有卫生间，装有高级抽水恭桶、梳妆台(配备面盆、梳妆镜)、浴缸并带淋浴喷头(有单独淋浴间的可以不带淋浴喷头),配有浴帘、晾衣绳。采取有效的防滑措施。卫生间采用豪华建筑材料装修地面、墙面，色调高雅柔和,采用分区照明且目的物照明度良好。有良好的排风系统、110/220V电源插座、电话副机。配有吹风机和体重称。24小时供应冷、热水。3.2.4、有可直接拨通国内和国际长途的电话。电话机旁备有使用说明及市内电话簿。133.2.5、有彩色电视机、音响设备，并有闭路电视演播系统。播放频道不少于16个,其中有卫星电视节目或自办节目，备有频道指示说明和节目单。播放内容应符合中国政府规定。自办节目至少有2个频道,每日不少于2次播放，晚间结束播放时间不早于凌晨1时。3.2.6、具备十分有效的防噪音及隔音措施。3.2.7、有内窗帘及外层遮光窗帘。3.2.8、有与饭店本身星级相适应的文具用品。有饭店服务指南、