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──────历史名城保护到了唱国歌的时候────────我国现在保护历史文化名城工作面临的问题，主要表现在两个方面。一个方面，从全国范围来讲，我国历史街区都正在面临快速消失，尤其是在沿海和经济高速发展地区，大量的历史街区、大量的传统民居、大量的传统店面整片整片地消失，其中包括像北京的胡同、上海石窟门以及很多具有历史遗迹的东西都在快速的消失，这是一个很大的危机。建设部一个老领导曾经提出，现在的历史名城保护工作已经到了唱国歌的时候，也就是到了最危急的时候，这是一个非常严重的局面。我国按照这个经济速度发展下去，很可能就在一代人之内现在仅有的历史遗迹会在城市里荡然无存，城市会完全丧失掉它的历史特征；另一方面，旧城改造的速度越来越快，在政府内部、政府和开发商之间、政府和居民之间产生了大量的摩擦和冲突，导致旧城改造成本急遽上升。现在，不同利益主体在旧城改造中的矛盾，甚至开始影响到社会的稳定和经济的发展。在北京，由于奥运会申办成功，这个问题变得更加迫切。由于北京的历史名城保护工作具有全国性的示范作用，如何利用奥运会举办之机，解决历史名城保护与社会经济发展之间的矛盾已经成为一个迫在眉睫的问题。─────2008奥运会--北京古城保护的一把双刃剑─────对北京历史名城保护工作而言，奥运会是把双刃剑：如果利用得好，奥运会的举办可以是历史名城保护非常好的契机，因为城市的历史风貌和普通商品一样，都有一个谁来消费的问题，奥运会带来旅游，可以历史名城保护带来强大的需求。最近，澳大利亚旅游委员会预测，在悉尼奥运会前后，也就是1997年一直到2004年这段期间引发旅游游客高达1600万人，预计将会获得42.7亿美元的收益。根据悉尼举办奥运会的经验，2008年前后我国旅游业会有一个高峰。；如果在这个阶段处理得不好，有可能使北京的历史文化特征在短短几年之内丧失殆尽。最近北京市委已经做出规划，要求在5年之内把北京所有的历史街区和它的老城进行彻底的改造，这会大大加速历史城市更新的过程。如果这个时候我国老城保护工作没有跟上，就会出现一个问题，外国来的一批批游客到我国来看什么？───我国现行历史名城保护思路的误区──────最近，中央领导在听取建设部有关汇报时提出，为什么历史名城保护问题层出不穷、屡禁不止？问题的原因到底是什么？这个看似简单的问题，表明我们目前采用的历史名城保护的理论和方法需要全面的反思，我们的政策制定需要更加广阔的战略视野。目前存在的问题，提出的对策与我们目前的历史名城保护理论有很大的关系。正是这些理论，决定了我们能够采用的工具。到目前为止，我国对历史名城保护问题的主流看法认为，之所以出现大规模历史古迹文物的破坏，主要是由于认识不够。所以现在保护历史名城的主要对策提出来，是提高大家的认识、加强宣传、加强法制。但是根据实践来看，我国经过这些年按照这条思路来保护历史名城的效果并不好。这就迫使我们追问，在主观认识的背后，是不是还有更深刻的原因？如果我们对于病症诊断不够准确，那么我们下的这个药很可能是治表不治本，甚至适得其反，不仅达不到历史名城保护的根本目的，反而会引发社会矛盾，阻碍经济发展，使历史名城保护工作的结果与其初衷完全相反。在这种情况下，历史名城保护的迫切需要提出新的思路，并在此基础上，提出切合实际的可操作的办法。──────经济高速发展期古城保护面临最大危险──────首先，我们要问的一个问题就是历史名城保护这个问题到底是怎样出现的？在古代的时候没有人提出历史名城保护的问题，这个问题的出现与经济的转型，特别是城市的发展和扩张速度非常有关系，在这方面全世界都是一样，历史名城保护问题都出现在经济高速发展的时候。而无论穷国还是富国，只要其经济处在比较平稳发展阶段，历史名城保护对于他们都不是主要问题。这说明在经济高速发展的阶段，是历史名城保护面临最大危险的时期。为什么会出现这个现象？一般来讲，每个城市发展的历史可以是几百年甚至上千年，在大部分时间里，城市都是稳定发展的。北京也好，我国其他古城也好，历史上它们的发展都是比较稳定的，除了受战乱影响比较大之外，它在常规情况下都是在逐渐在变化--今天一家改建一个房子，明天另外一家新建另一个房子，所有新建和改建，很大程度上都是对以前或周边建筑形制的复制和模仿。这样上百年逐渐演变，城市在此进程中得到不断更新。在这个过程中，城市形象的变化是无数微观变化的积累结果。这种更新方式就像一个人的成长一样，每天细胞在新陈代谢，几十年后，最初的细胞可能完全被更新了，但仍能够保持他的历史特性，从今天能够看到他昨天的影子。当城市进入高速发展的时候这种情况就会发生变化。一般来讲，城市的扩张模式，是以城市中心为圆点，向四周均衡扩散。而随着城市的快速发展，古城就会被包在城市中间，城市中心区的地价会迅速攀升。这时改造城市中心区的压力就出现了，如果这种压力是在非常短的时间大面积地出现，城市就会出现大规模的整片改造的现象。一个城市就不可避免地面对丧失其历史特征的危险。我国城市经济从上个世纪90年代开始进入高速发展阶段，这是为什么在历史名城保护工作压力会非常大的原因所在。──────城市单中心扩张造成中心区影子地价高涨──────在这种情况之下，城市中心地区的影子地价会非常变得非常高。比如北京现在故宫周围这些地方，虽然这么些年来没有什么基础设施建设，故宫还是完全保持了原来的模样，但是随着城市的扩张，随着二环、三环、四环、甚至现在五环的建设，相关所有地价的变化都会影响到中心区的地价，使得中心区地价快速地上升，这些地方的影子地价会变得非常得高。影子地价就是土地能够卖的价格，但并没有通过交易真实地把这个价格实现出来。比如也许天安门一公顷值五个亿，但是由于种种原因天安门不能卖，实际上它这个价格只是理论上的价值，就是虽然不能把它在市场上出售，但它实际上的市场价值非常高。如果城市影子价格和实际价值背离的话，意味着城市财富的大量丧失。本来能够卖高价的土地由于历史名城保护、由于文化古迹保护的原因，现在一分钱不能卖，而这种地方控制得越多损失就越大。比如，现在北京老城大概是60平方公里，其中相当大一部分面积是由比较低矮的平房、或者居民住宅组成。实际上现在北京地价已经非常高，二环以内建筑面积1平方米卖到1万块钱是轻而易举的事。如果按照这个标准来估算，北京老城1公顷容积率是1的话，建筑的价值就要上亿。现在老城平房区的容积率大约是0.7-0.8，我们按照1来估算，只要把平均容积率提高到2，每公顷新增价值就会上亿，假设其中一半用于拆迁和土建，剩下一半是净赢利，也是5000多万。北京老城面积大约60多平方公里，即使只改造一半30平方公里，也至少可以获利1500多亿元，如果容积率不是2，而是3，4（城市中心区很多地块的容积率可以达到7、8甚至更高），那么净效益可以翻倍甚至更高。这是一笔非常巨大的财富，由于历史名城保护的原因而无法实现。没有一个开发商能够抵御如此大的诱惑，因为他只要拆迁一点点就可以有巨大的回报；也没有一个政府能够放弃如此大的回报，而且能够长期忍受如此巨大资产的沉淀和流失。如果政府得到这笔钱然后存到银行里面，光利息就是一个天价。这就是历史名城保护的机会成本。机会成本越高，保护的代价就越大，保护的难度也就越大。因此，保护历史名城的关键，就是如何降低保护的机会成本。这正是历史文化名城保护困难重重的真正原因。由于土地价格上升，迫使政府和并给开发商提供强烈动机逐渐侵蚀掉历史性街区。从某种意义上可以说，历史名城保护问题的出现，恰恰是由于经济发展的成功，它是城市高速扩张的一个必然结果和伴生品。──────经济视野：古城保护的新思路──────经济为历史文化名城的保护提供了一个新的视角，从这个视角出发，以前许多无法解释的现象，有了新的解释，使历史名城保护得以跳出传统的思维，寻找其更本质的原因。美国的纽约、日本的东京或者是韩国的汉城这些地方，城市经济高速发展时期，都是大量地破坏传统历史街区的风貌。我国现在也面临着同样的压力。但是这是不是意味着只要是经济高速发展的时候，历史街区就没办法保护了，历史风貌就必定要丧失？我们的研究表明，事实并非如此。在发达国家，特别是欧洲许多城市，即使经历了经济的高速发展，仍然有大量的历史遗存被保护了下来，比如像意大利的罗马、威尼斯、法国的巴黎这些著名的城市，都同样经历了二战前后经济高速发展，他们在工业化的过程中同样面临着城市中心区改造的巨大压力，但城市的历史风貌得到了很好的保护。他们是怎么解决这个矛盾的？我们最近在欧洲的考察发现了一个非常有意思的现象，就是所有欧洲保护好的历史名，大体上可以分成两类：一类是小城市，由于人口大量流向大城市这些城市即使在经济高速发展时期，成长也不很快，有的甚至经历了严重的衰退。这类城市通常比较破旧，没有财力，因为没有力量破坏反而侥幸保护下来（大约相当于我国丽江、平遥）；另外一类是高速发展的城市，我们发现，这类城市中，凡是保护好的城市，无论大小，无一例外，一定伴生着一座新城。例如在罗马，人们都知道墨索里尼时代建了罗马大道，罗马的一些废墟、古迹遭到一些破坏，但很少有人知道墨索里尼时代还建立了新城，而正是由于这个新城的建设大大地减少了工业化对于老城的压力。去过威尼斯的人都非常欣赏威尼斯的水城风貌，但是很少有人知道，其实威尼斯的大陆部分是相当大一片工业区，主城的其它功能也分布在大陆。这是一个非常有趣的现象，但以前很少引起人们的注意。以往对国外历史名城的考察，人们往往都把注意力集中在老城本身，只看到人家的立法、政府补助、宣传教育等常规的手段，却容易忽视国外除了堵之外还有疏。而当我们把视角转向经济后，我们就会发现后者对历史文化名城保护所起的作用，实际上比前者更重要。──────釜底抽薪建新城可平抑老城地价──────为什么会出现这种现象？这是因为中心区的相对地价越高，老城历史街区保护的难度就越大，而一个城市在高速发展的时候如果按照单中心模式向外扩张，城市中心区地价高涨是没有办法控制的。而新城建设起到一个釜底抽薪的作用。如果一个城市把高速发展中增量部分移到城外，单独建立一个新区，这时城市地价的波峰--地价最高的地方也会随之转移到新区。此时，老城面临的压力就会大大减少。一般来讲，所有单中心的城市地价曲线一定正态分布--中心区的地价最高。但在北京，真实的市场地价曲线则是反正态分布的--是一个锅底型，中心低外围高。天安门广场由于一分钱卖不了地价最低，沿着中心区往外辐射建筑高度受控制的程度会越来越松，结果真实地价是在CBD和金融街以及二环沿线最高。这种反市场的地价曲线，必然意味着城市经济效率的大量损失。如果在东部建设一个新城，北京市地价最高的位置就会转移到CBD。这时它和北京影子地价与真实地价两个曲线是吻合的。回过头来看我国的实践，也证明这一分析。最好的例子就是青岛，由于青岛在经济高速发展的初期，及时开始了新区的建设，把高速发展经济的压力释放了出去，城市历史街区的保护就比其它的城市容易得多（其他城市，如上海、厦门、中山都是如此）。相反，那些城市结构没有调整的城市，高地价地区与老城的位置是重合的，迫使城市必须在老城的基础上建设新城，从而大大增加了历史名城保护的机会成本。因此，高速发展的城市如果要成功地实现名城的保护，发展的重心一定要向外迁移。否则以合理代价实现历史文化名城保护，几乎是完全没有可能的。幸运的是，高速发展的经济不仅对历史名城保护带来了巨大压力，同时也为城市结构的调整提供了可能。以前我已经提到，奥运会为北京提供了机会，北京要利用这个难得的机会建一个新城。从历史名城保护的角度来讲，也同样是十分必要的。如果北京调整城市结构，把行政中心搬到东边去，地价曲线的波峰就会从老城转移（比如说移到CBD），老城土地的价格就会下降，随着城市土地的影子价格与市场真实价值趋同，历史名城保护的机会成本大大降低，从而从根本上为老城的保护提供必要的条件。──────北京国家大剧院之争实属无奈──────北京的很多问题，表面上看都互不相关，但在背后都同在老城的基础上建设新城的这种发展模式有关。像北京国家大剧院，其在确定时，在规划界和建筑学界有非常强的争议