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东方金诚国际信用评估有限公司重庆分公司涅槃——金融危机中的房地产行业金融业和房地产业某种意义上是对孪生兄弟。2008年，随着世界金融风暴的迅速蔓延，世界金融危机不可避免地波及到中国，而房地产行业则受到显著影响。中央政策由年初的“两防”，过渡到年中的“一防一保”，最终于年末调整为保持经济平稳较快发展。中国房地产业则受到宏观调控政策积累效应和金融危机波及效应的双重打击。1、重庆市房地产业发展现状自2000年以来，重庆市房地产开发投资总额保持平稳上升势头（见图一）；市场供给方面，房屋建筑施工面积和竣工面积均维持上升趋势（见图二）。2008年重庆市商品房施工面积11639.27万平方米，同比增长10.0%；全市商品房竣工面积2367.94万平方米，同比增长5.1%，占全市施工面积比重20.3%。自2006年以来，竣工比重连续三年下降，施工周期有拉长的趋势（见图三）。图一：房地产年投资总额010000002000000300000040000005000000600000070000008000000900000010000000200020012002200320042005200620072008年完成投资额（万元）年完成投资额（万元）图二：房屋建筑施工和竣工面积走势图东方金诚国际信用评估有限公司重庆分公司房屋建筑施工/竣工面积0.002000.004000.006000.008000.0010000.0012000.0014000.0016000.0018000.00200020012002200320042005200620072008房屋建筑施工面积（万平方米）房屋建筑竣工面积（万平方米）图三：竣工面积占施工面积比重竣工面积占施工面积比重27.829.229.53027.931.531.725.429.525.121.320.905101520253035199719981999200020012002200320042005200620072008竣工面积占施工面积比重2008年，重庆市房地产开发投资完成额991.00亿元，自金融危机逐步波及实体经济以来，重庆市房地产累计投资增速于10月份开始持续回落，10、11、12月累计投资增速分别为24.9%、21.6%和16.6%，全年开发投资增速较前三季度下降11.6个百分点，较去年下降18.4个百分点，自2000年以来，我市房地产开发投资增速首次下滑至20%以下，受整体经济环境影响明显（见图四）。经济适用房投资增速持续高位运行，各月增速均在30%以上。2008年全市总计完成经济适用房投资51.72亿元，增长43.5%，较去年提高6.3个百分点。同时，经济适用房销售面积与销售额分别增长41.1%和41.5%，经济适用房价格相对稳定，销售状况良好，反映出政府积极推进保障性住房的决心与力度，为解决中低收入家庭住房问题及率先实现全面小康打下坚实基础。东方金诚国际信用评估有限公司重庆分公司图四：2008年我市房地产开发投资增速情况88.57146.77224.06295.88383.61470.50547.46636.13723.50825.55991.0033.023.424.924.026.829.821.616.627.228.224.90200400600800100012002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月05101520253035各月累计投资完成额同比增速2、金融危机对房地产行业的影响2.1、宏观经济调整对房地产市场的传导对房地产行业而言，市场预期非常重要。在经济上升期，资本市场和房地产市场会带来明显的财富效应。人们手中的资产都会显著升值，购买力和变现能力都很强。在乐观的预期下，房地产价格和成交量都处于稳步上升阶段。然而当宏观经济增长减缓甚至停滞时，人们的消费预期不足，资产价格萎缩，财富缩水。国家统计局发布统计公报，经过初步核算全年国内生产总值300670亿元，比上年增长9.0%，分季度看宏观经济增速逐季回落，其中第四季度增速仅为6.8%。由于内外需降低，大量企业限产消化库存，全年规模以上工业增加值比上年增长12.9%，增速比上年回落5.6个百分点。国家统计局发布的宏观经济预警指数显示，2008年预警指数剧烈下降，11月份指数已经进入“趋降”区间，按照目前经济形势，不排除未来该指数进入“过冷”区间。此前，宏观经济预警指数在1998-1999年亚洲金融危机期间进入了“过冷”区间。国家统计局公布数据显示，2008年1-12月，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅销售面积下降20.3%；商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%。其中，商品住宅销售额下降20.1%。国房景气指数12月份的数据为96.46，指数连续12个月下降，说明房地产开发已经进入历史低潮期，企业投资信心和动力严重不足。截至12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比1-11月提高6.5个百分东方金诚国际信用评估有限公司重庆分公司点。其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%，增幅提高9.4个百分点。销售面积的大幅下降直接造成了房屋空置面积的大幅上升，“一降一升”反映了房地产行业面临巨大的挑战。2.2外资有计划撤离中国楼市直接影响房地产行业景气受美国次贷危机影响，华尔街大批投资银行或倒闭，或被托管，与此相关的外资机构在2008年9月份前后抛售在华高档物业的消息不断出现在媒体上。2009年新年伊始，外资又掀起一股抛售物业套现离场的小高潮。外资出售在中国的房产物业主要基于三个原因：一是金融危机使这些外资金融机构损失惨重，流动性出现问题，需要从亚太等区域回收资金；二是中国房地产市场出现调整，销量明显下降，部分区域价格出现一定幅度下跌，各方对后市分歧严重；三是人民币对美元升值步子放缓。外资占中国房地产总投资比例不到2%，考虑到外资持有的主要是商业地产和高档楼盘，而且接手的也是外资，因此出售行为对整体交易量影响有限，在目前市场情况下更多体现在心理层面。对于外商抛售楼盘，目前是有价无市状态。外资的这种动向对我国高端房地产市场是有直接影响的，虽然量的方面不大，但对与价格和心理预期具有负面影响。在房地产梯级消费传导作用下，普通商品房价格也会受到高端商品房价格下跌的压力。2.3失业和减薪降低住房消费能力宏观经济受世界金融危机影响出现了较大的减速，其必然出现的结果是失业率上升、职工收入下降和居民消费意愿减弱。2008年下半年以来，我国南方沿海地区大量规模以上企业倒闭，其中不乏用工规模达到几千人的大型制造业企业。以至于还未到春节，大量失业农民工就开始返乡的现象。国家统计局发布的社会需求指数和社会收入指数显示，2008年这两个指标出现大幅度下滑，其中收入指数下滑更加严重，已经接近1992年以来的最低点。房地产行业是受市场预期和居民收入增长影响比较大的行业。“买涨不买跌”虽不是中国特有的消费心理，但在房地产这样兼具投资和消费属性的特殊市场，消费心理往往起到决定作用。这一点在2006-2007年表现得特别强烈，当时国家已经意识到房地产非理性发展对行业和宏观经济的负面作用，因此出台了诸多宏观调控政策，包括加息、加税、控制金融和土地供应等，但这些措施在一定程度上反而造成市场供应不足，在市场投机力量巨大购买力作用下，房价一路蹿升。普通购房者也被裹挟而进，被迫接受高房价。现在宏观经济出现调整，宏观调控政策的积累效应也显示了巨大威力，特别是“9.27”新政的实施，基本上消灭了东方金诚国际信用评估有限公司重庆分公司市场上的投机需求。房地产成交量、价格都出现了较大调整，“买涨不买跌”规律的发挥了明显作用。2.4金融紧缩压制房地产企业融资世界金融危机影响房地产行业的另一个渠道是金融机构相关资产减值，对房地产信贷意愿不足。同时，房地产金融调控政策并未有效放松，虽然央行在增加流动性，国务院办公厅“131号文”支持合理的房地产开发贷款，但商业银行“惜贷”心理严重。房地产企业融资渠道不畅，在市场成交量持续低迷的情况下，一些房地产开发企业面临生存问题。从开发资金来源角度看，1-12月，房地产开发企业本年资金来源38146亿元，同比增长1.8%。其中，国内贷款7257亿元，增长3.4%；企业自筹资金15081亿元，增长28.1%；其他资金15082亿元，同比下降16.4%。其中,个人按揭贷款3573亿元，下降29.7%。在开发资金来源结构中，个人按揭贷款下降比例最大，这部分资金实际上对开发企业现金流非常重要。在宏观经济形势恶化的情况下，房地产企业面临的挑战也越来越大，全国一些城市出现了房地产企业“退地”和“土地流拍”的现象。房地产市场频繁出现“退地”和“土地流拍”的现象，其根本原因无非是两个，其一是开发商对市场走势持有悲观的判断，不愿意在市场调整当口去冒险投资；其二是开发商没有财力去拿地或保有土地的使用权，客观存在的资金短缺让这些企业面对市场毫无办法。2.5房地产行业政策稳定性自1998年住房体制改革以来，国家出台了一系列有关房地产行业的调控政策。大体说来有两类，其一是在市场低迷时期出台刺激住房消费的与关政策；其二是在市场高涨阶段出台紧缩政策以防止房地产泡沫的形成。在住房改革以来，短短的十年里面，可以说关于房地产调控的政策是最密集的，这就引发了一个关于房地产行业政策稳定性问题的思考。房地产行业是一个特殊的行业，其高负债比率决定了房地产行业与金融业的紧密联系，因而房地产行业的健康发展与否直接关系到国家的经济安全。自2000年以来的房地产调控政策都在鼓励与紧缩之间徘徊，这就反映出政府对房地产行业发展方向上的定位模糊，也就导致了房地产行业发展的周期性。当前房地产市场的低迷状态除了受国际金融危机大环境的影响以外，也与自2007年以来的宏观调控政策有关。值得庆幸的是，在最近出台的房地产调控政策中，政府的调控目标越来越明确，将房地产调控的重点放在了经济适用房、廉租房等保障性住房上。因此，一旦政府对房地产行业发展方向判断清晰，调控政策的稳定性就能得到保障，未东方金诚国际信用评估有限公司重庆分公司来房地产行业必能平稳发展。2.6金融危机对房地产行业市场竞争格局的影响金融危机向实体经济的逐步蔓延，房地产行业的市场竞争格局也发生了巨大的变化，呈现出强者越强的态势。受此轮金融危机和宏观调控政策的影响，一些小的房地产开发商由于资金链断裂逐渐退出市场。随着市场竞争的下降，大量土地拍卖价格下跌，一些大的房地产开发商，特别是具有国资背景的开发企业凭借与银行的良好关系和自身雄厚的资金实力乘机低价拿地，可以说金融危机的爆发反而成就了这些大的房地产开发企业，房地产行业市场集中度明显提高。在重庆市国土资源和房屋管理局公布的2008年度重庆主城区开发企业销售排行中，前35家品牌地产企业则占据了50%的市场份额。