搜索
海鲜市场地块可行性研究报告远洋地产沈阳公司2014年6月目录第一部分项目概况第二部分宏观环境分析第三部分房地产市场分析第四部分项目初步定位第五部分项目初步设计方案第六部分项目开发计划第七部分项目效益测算第八部分综合建议1.1区位条件1.2规划条件1.3不利条件1.4项目四至1.5项目背景项目概况第一部分地快位于沈阳市大东区二环内，属于老城区域，成熟居民区。项目城市区位图本案二环三环项目地处二环内，属于沈阳城市发展规划的主城区。中街商圈北站CBD太原街商圈陶瓷城南塔商圈1.1区位条件—周边配套教育设施：教育设施齐全，附近有139中学、鲁美附中、实验中学，望花小学。商业及市场：周边有望花综合市场，临近中兴超市、乐购、家乐福医疗设施：望花医院，沈阳华阳医院，医大四院、胸科医院均处于3公里范围内。生活配套设施：东基健身园，中国工商银行大东第二储蓄所、中国建设银行揽军路储蓄所、中国邮政储蓄银行文官屯支行、中国工商银行大东支行陶瓷储蓄所、东陵农业合作银行。本案鲁美附中旭日升双语幼儿园鲜族小学望花小学一三九中学乐购一四七中学望花综合超市旺客隆超市东基健身园为银行为医院望花板块配套资源完善，1公里范围内设施齐全，1~3公里范围内可选择性多。二台子小学111中学1.1区位条件—周边交通距离沈阳北站4公里，距离吉祥商圈1.5公里，距离大东区政府4公里，距离辽宁省政府4公里。公共交通：附近有多路公交车，有212、298、281、115、259、325、162、328等多条公交线路。地铁四号线即将开通，交通更加便捷。道路通达性：一二环之间，望花大姐与榆林大街之间，向北连通沈阳绕城高速公路，不仅与整个沈阳市连通性好，与其他城市和地区的连通性也很强。交通便利，多条公交线路，未来有地铁四号线通过望花区域，将推动区域发展。本案地铁四号线1.2规划条件地块规划基本信息项目总占地面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率商业配比限高（m）以净空批复为准（超百米）1.3不利条件和安街滨堤路1.4项目四至和安街滨堤路1.5项目背景项目背景信息预计挂牌时间竞价时间保证金（万元）起始价（万元）付款进度交地条件积极意义开发要求等竞争对手情况11第二部分2.1城市发展规划2.2城市经济研究2.3区域发展规划2.4区域经济研究附重大事件专题研究宏观环境分析2.1城市发展规划大沈阳城市发展规划，政府主导，三环内全部纳入主城范围，本案在二环内，位置优越城市发展格局的改变行政中心南移，构建“一城、六轴”、“一主、四副”的城市空间布局项目132.2城市经济研究——总体特征13东北四市中沈阳市GDP总值7159亿元，仅落后大连市，近几年经济稳步增长，经济结构增长合理。经济水平：2013年沈阳市GDP总值7159亿元，同比上涨8.8%。经济结构：近三年二、三产业发展迅速，且占主体经济的较大部分，经济结构合理。发展速度：近几年沈阳市GDP总值稳定增长，经济发展稳步增长。142.2城市经济研究——人口与收入作为大沈阳经济圈的中心城市，吸附了大批“新沈阳人”，较大的人口基数和收入的逐年提升，将推动房地产市场快速稳定的发展。人口特征：近几年沈阳市人口稳步增长，2013年，户籍人口727.1万人，常住人口825.7万。收入水平：人均可支配收入持续增长，2013年城镇居民人均可支配收入达29074元，同比增长10%。15大东区抢抓全市区划调整重大战略机遇，形成了汽车城总规划面积50平方公里的“四区一带”总体格局。沈阳汽车城以华晨金杯、华晨中华、华晨宝马、上海通用北盛为整车生产核心，力求牵动全省乃至全国汽车工业发展；以沈阳经济区八城市为依托，建立差异化、立体式、多功能、全方位汽车城配套体系。产业发展推动区域快速成熟大东区新城区规划逐步向二环外拓展，二环内土地资源日益稀缺2.3区域发展规划16大东区汽车产业规划推动区域产业发展，带来产业人口增加，板块内市场容量不断扩大。汽车文化产业区：在三环路南侧18平方公里的范围内，突出生态园林特征，推进绿楔开发及辉山水库等水系建设，打造沈阳东部生态景观品牌，以汽车文化主题公园为核心，打造一个集休闲、体验、观览于一体的汽车文化产业区。三区：以东中街为支撑的服务业集聚区；以汽车产业为主导的汽车产业集聚区；以科技研发、商务会展、行政办公为主导的文化科技产业集聚区。四轴：依托城市干道形成四条城市功能发展轴。依托北大营街串联三区，形成集汽车生产、科技研发、行政办公、商务会展于一线的综合发展轴，以望花街、沈铁路为交通保障；依托东北大马路形成集整车生产、销售、配送等功能的综合服务轴；依托珠林路-东陵路，向东连通沈河区，形成商业发展轴；依托长安路，向南连通大浑南，形成综合发展轴。大东区“三区四轴”布局2.3区域发展规划172.4区域经济研究—总体特征产业支撑大东区发展，GDP产值高，但是人均可支配收入低，全区人口78.47万，基数大。经济水平：大东区2012年GDP总值535亿元，沈阳市排名第四，经济发展稳健。2.4区域经济研究—人口与收入18区域2012年常住人口（万）沈阳全市818铁西新区114.68皇姑区92.15沈河区85.77大东区78.47和平区72.05于洪区69.05东陵区36.38沈北新区36.112012年，大东区城镇居民人均可支配收入25330元，在沈阳市各区域比较中处于相对低水平。产业支撑大东区发展，GDP产值高，但是人均可支配收入低，全区人口78.47万，基数大。19第三部分3.1城市房地产市场分析3.2区域房地产市场分析3.3项目周边竞争分析3.4重点对标项目分析3.5市场分析小结附客户调研专题研究房地产市场分析3.1城市房地产市场分析—土地市场20自2011年开始土地市场开始降温，但是二环沿线土地资源越发稀缺，仍然是开发企业重点关注区域。土地供求：2013年由于楼市政策限购，土地市场整体低迷，供应2911万平，环比下降11%。成交1995万平，环比下降18.9%，整体都大幅度低于去年。土地价格：地价方面，近三年沈阳土地价格整体保持涨幅态势，2013年地面地价3978元/平米，环比增长15.7%，楼面地价1743元/平，环比增长7.8%。3.1城市房地产市场分析—商品房市场21沈阳商品房市场近几年供求均达到1000万平以上，均价一直保持上涨，整体市场量价平稳，房产市场状况良好。2013年商品房在限购大背景下逆势增长，供应2198万平，成交1646万平，同比增加29.8%。成交均价方面，近三年沈阳成交均价整体保持涨幅态势，2013成交均价7648元/平，价格增长幅度小。223.1城市房地产市场分析——竞争企业排名楼盘名称销售套数（套）销售面积（㎡）排名楼盘名称销售套数（套）销售面积（㎡）1碧桂园银河城773277158111名京广场9871547262中海寰宇天下265825617012荣盛紫提东郡16941484063中海城218822412313汇景新世界花园8031440944碧桂园凤凰城211622179714依云首府13511425425华润橡树湾168017732315保利溪湖林语15111417236阳光100国际新城197117048816碧桂园太阳城14531379867益格风情湾143116389117沈阳恒大绿洲10211312788名流印象185815946518荣盛幸福大道花园18471287189世博之春190615931119万城192412597810中海国际社区130715622420金地铂悦1077122005排名开发商2013销售面积市场份额在售项目1碧桂园121.87.2%太阳城、凤凰城、银河城、沈阳碧桂园（别墅）2中海69.34.1%中海城/中海央墅、中海国际社区/中海龙湾、中海寰宇天下3万科60.63.6%万科城、明天广场、金域蓝湾、朗润园、香湖盛景、蓝山、鹿特丹、柏翠园（高端）、兰乔圣菲（别墅）、中铁万科香湖盛景4荣盛56.33.3%紫提东郡、爱家郦都、盛京绿洲、幸福大道花园、荣盛锦绣天地、荣盛坤湖丽舍、香缇澜山（别墅）5金地52.93.1%国际花园、滨河国际、名京、檀郡、长青湾（高端）、金地铂悦（高端）6恒大48.72.9%恒大绿洲、恒大城、恒大江湾、恒大名都、恒大华府（高端）恒大雅苑、恒大翡翠华庭2013年沈阳市销售面积排名第一位开发商碧桂园，全年销售121.8万㎡。2012年单盘销售面积冠军为碧桂园银河城77.1万平，7732套；排名领先的项目主要集中在几家大品牌开发商。232013年前5名品牌开发商成交土地总占地168.66万平，占全市商住类土地成交15%份额；各企业成交土地均位于二三环之间。3.1城市住宅市场总体发展趋势序号企业区属拿地宗数总占地（万㎡）总建面（万㎡）容积率成交总价（万元）地面地价（元/㎡）楼面地价（元/㎡）1中海浑南新区2宗2.476.602.7809132801225和平长白4宗53.70192.733.6460074856723872荣盛北皇姑4宗43.6897.522.2242225554524843保利浑南新区2宗28.4742.701.52985610496994格林于洪区2宗20.3442.392.180271394618945万科北皇姑2宗20.0048.002.462016310112923.1城市房地产市场分析——房地产政策24出台日期政策范围政策类型政策主题政策要点发布单位2013/12/10全国房产政策2014年经济工作会议探索住房模式不提房地产调控作为判断下一年经济政策的风向标，本次会议在房地产方面未提调控，有的却是“探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式。”中央政治局2013/10/29全国房产政策中央政治局：加快推进住房保障和供应体系建设中央政治局10月29日下午就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习，习近平总书记强调住房供应体系总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。中央政治局2013/9/25全国房产政策国土资源部：供求紧张城市年内禁出“地王”国土资源部召集13个省份和16个城市国土资源部门负责人，专题研究房地产用地管理和调控。国土部明确提出，要打好政策措施“组合拳”，在稳定土地供应的同时，平抑地价信号，供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”，影响预期；供过于求的城市要相应减少住宅用地供应，确保四季度土地市场平稳运行。国土资源部2013/7/11全国房产政策国务院：推进保障性住房信息公开国务院办公厅印发《当前政府信息公开重点工作安排》中提出推进保障性住房信息公开、推进征地拆迁信息公开等政策。国务院2013/4/25全国房产政策中央政治局定调经济政策：抓好房地产市场调控会议强调要大力保障和改善民生，抓好房地产市场调控和住房保障工作。国务院2013/4/1沈阳房产政策凡在沈阳市行政区二环内新开工的商品住宅开发项目，必须全部实行全装修沈阳市建委出台的《关于加强沈阳市商品住宅全装修工程建设管理的通知》（简称《通知》）中要求二环内新开工的商品住宅开发项目，必须全部装修。沈阳市建委沈阳市国五条细则落地，力度稍显温和，限购扩至全城，但实际并未落地执行。25沈阳房地产成交年均1200万平以上，成交量平稳；成交均价保持上涨态势，2013年全市商品房成交均价7648元/㎡，同比增长1.7%；2013年品牌开发商在沈积极拿地，其中中海、保利、万科、龙湖等企业均有拿地动作；沈阳市房地产调控政策相对温和，限购区域扩至全城，但实际落地性差。沈阳房地产市场容量大，年均成交千万以上，调控相对温和，未来市场存在精细化操作空间。城市房地产发展趋势3.1城市住宅市场总体发展趋势263.2区域房地产市场分析—土地市场大东区土地供求少，尤其是二环内土地稀缺，土地供求：大东区2013年土地供应56万平，土地成交26万平，同比其他区域较少。土地价格：大东区作为传统市区，楼面地价2134元/平，地价水平较高。272013年沈阳市