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汝州市场调查报告Part1区域市场Part2竞品研究Part3市场总结及研判Part4项目建议Part1区域市场汝州概况汝州是汝瓷之都、曲剧故乡，位于河南省中西部，北靠嵩山，南依伏牛，西临洛阳，东临黄淮平原，北汝河自西向东贯穿全境。总面积1573平方公里，总人口105.6万（2011年末）。汝州素有“百里煤海”之称，是中部地区重要的能源化工基地，是中国中部经济实力20强县（市）。2011年被省政府省发改委确立为河南10个省直管试点扩权县市之一。汝州目前以能源、建材、冶金、食品为四大支柱产业，已初步形成了能源、化工、水泥、铁路重载高速机车合金钢铸件、高速铁路无渣轨枕、玉米淀粉、饼干和“三粉加工”七大工业基地，形成了平顶山市第一家产值超10亿元的汝南工业园;人口大县汝州城市发展规划在未来的15年内，汝州市将建设形成“北景、南区、东城、西村”的城市空间布局北景：北景,即在汝州北部,以嵩箕山脉为依靠,以风穴寺景区为依托,整合怪坡文化苑等单体景点,组合创建5A、4A、3A级风景名胜区，形成北部绿色天然屏障南区：即克服土地瓶颈制约,集约、节约用地,在汝州南部地带,高标准规划建设汝南工业集聚区、王寨工业集聚区、朝川循环经济园区等功能区，形成南部现代工业承载区东城：即在汝州城区东部规划建设城东新区和大商贸城，形成东部城市新区西村：即在汝州西部以温泉镇为中心,围绕地热资源开发利用,规划建设温泉国际旅游休闲度假村，形成西部三产辐射带动区汝州经济排名2012年河南省县域经济排名（按照县域经济发展评价监测方案和2012年经济综合指数进行测算后得出）上游巩义市偃师市新密市新郑市荥阳市禹州市灵宝市永城市长葛市登封市邓州市伊川县镇平县新安县林州市汝州市沁阳市安阳县中牟县项城市唐河县许昌县临颖县武陟县新野县尉氏县襄城县博爱县辉县市固始县中游鄢陵县孟州市濮阳县杞县温县鹿邑县虞城县滑县宝丰县渑池县淮阳县长垣县淅川县新乡县太康县潢川县方城县栾川县西峡县叶县修武县上蔡县夏邑县西平县南召县舞钢市内乡县沈丘县民权县开封县淇县郸城县通许县西华县睢县兰考县宜阳县孟津县内黄县浚县下游商水县泌阳县郏县息县汤阴县新蔡县柘城县嵩县遂平县清丰县平舆县义马市光山县陕县桐柏县汝南县罗山县舞阳县社旗县正阳县鲁山县商城县南乐县卫辉县扶沟县洛宁县确山县淮滨县原阳县封丘县汝阳县延津县获嘉县范县宁陵县新县台前县卢氏县经济强县汝州GDP增长情况小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展房地产预警系统判断----GDP与房地产发展关系2010年2011年2012年2013年GDP（亿元）259.3287.7322.4361.5增长率13%10%10%9.1%汝州市近几年GDP保持高速平稳增长趋势，但经济发展迅速相对之间有所减缓，根据房地产与GDP之间的对比关系看，汝州房地产业应当处于高速发展阶段，开发和置业需求旺盛，但较之前有所减弱；从产业结构来看，汝州三次产业结构为11.3:58.3:30.4，第二产业占比过大，说明汝州市仍属于工业城市。经济增长减缓汝州市总人口100多万，有充足的人口基础作为支撑，市场有一定的开发潜力；按照城市规划，本项目位于东南行政文化生活区内，北接近老城商业中心区，南接汝河景观带，是政府规划的高端居住片区；随着城市发展，为项目的发展方向提供更多的机会。目前本区域在市民心中尚属陌生区域，市场热度不够，给项目造成了巨大困难。汝州成为省直管县，近年汝州市的经济得以快速增长，但增速逐渐减缓；间接反映出汝州市房地产市场渐区域健康理性发展。区域市场小总结2011年至2013年12月19日汝州住宅用地成交情况明细序号地块位置面积（公顷）成交价格（万元）容积率受让人签订日期1朝阳路北侧2.791479114003.8汝州市福地房地产开发有限公司2014/052汝州市北环路北侧、洗耳河西侧5.328660102河南省江山置业有限公司2013/12/173207国道与广成路交叉口东侧2.66622500.93平顶山市辰翔房地产开发有限公司2013/12/34汝州市广成西路北侧、世纪华庭南侧4.46232981.32.8河南嘉和置业有限公司2013/7/105汝州市朝阳路北侧、向阳路南侧12.352306004汝州雨润现代商业有限公司6汝州市向阳路北侧、永安街西3.011150005汝州雨润现代商业有限公司7汝州市北环路南侧、洗耳河东4.222662505汝州雨润现代商业有限公司8汝州市温泉镇防汛路北侧，涧山水库东侧25.395440151汝州市天泽阳光旅游置业有限公司2012/10/249南环路北侧，规划纬一路南侧，规划经一路西侧，规划经二路东侧5.30623861953平顶山市大唐房地产有限公司2011/12/3010南环路北侧、东环路西4.00997849053汝州市盛源实业有限公司2011/12/2611汝州市广成中路14号的国有建设用地0.2023240.255创新誉州房地产开发有限公司2011/12/2112高速引线西，南环路北2.14322758752.5平顶山市瑞华房地产开发有限公2011/12/1513南环路北，城垣路西，规划纬一路南侧7.517894303河南万基实业有限公司2011/12/1414汝州市梨园棚户区对面2.922533952.8河南聚尔溢实业有限公司2011/12/1315广成路与永乐街交叉口西北角0.15352685创新誉州房地产开发有限公司2011/10/1716汝州市二高北侧、北环路南侧0.556704.7汝州市升龙实业有限公司2011/7/26合计83.0199335.5土地供应量较大成交土地分析小结2011年至今，三年时间，汝州市商品房土地成交约83公顷（约1250亩），预示着后续将有约230万㎡(根据市场项目容积率均值2.8来推算)产品住房产品陆续入市，汝州房地产市场将迎来疾速发展，竞争更加激烈；地块容积率较高，高层产品成为主流；汝州房地产市场的主战场将逐步转向东南；Part3竟品研究汝州主要项目分布蓝湾半岛万基花园福地国际花园蓝钻名居华予金城瑞华清华苑鑫源御香山大唐滟澜山汝水湾雨润国际广场绿洲凤凰城圣地罗兰福地飞亚飞阳光嘉苑民生集团万基地块汝州房地产格局划分蓝湾半岛万基花园福地国际花园蓝钻名居华予金城瑞华清华苑鑫源御香山大唐滟澜山汝水湾雨润国际广场绿洲凤凰苑圣地罗兰南部高端住宅区老城区汝东新区老城区板块；老城区比较繁华，配套丰富，市场活跃度高，项目数量较多，市场竞争激烈，是汝州人置业首选区域。但本地区在售项目多处于尾盘，潜在项目不多。东区板块；汝州新区城市未来发展方向，未来潜在项目较多，南区板块；配套条件不成熟，项目目前开发较少，在市民心中尚属陌生区域。但本区是政府规划的高端居住区，潜在项目众多，将来市场热度会快速增加，有可能成为汝州房地产的主战场。瑞华.清华苑项目名称瑞华·清华苑物业地址南环路与望嵩路交汇处西北角开发商平顶山市瑞华房地产开发有限公司项目规模占地32亩，建面约5万㎡工程进度在建面积113-125-135㎡项目概况1#、2#、3#、5#、6#、7#共计6栋楼，均为17层小高层，其中6号楼1梯3户，其余5栋均为2个单元、一梯两户；本期销售2#.3#.7#。项目南、东、北为两层商铺；2015年底交房1#2#7#6#5#3#瑞华.清华苑销售状况分析销售现状：2013年10月份开始蓄客；2013年12月7日开始认筹，共计认筹200余组，日均来访8组；2014年1月11开盘；推出2#、3#、7#楼共计238套；项目目前已销售60套左右,根据目前7#封控，在售2#、3#中间楼层（6-13F）已无房源；均价3600-3700元/㎡；根据定金额度不同享受优惠点不同：定金5万优惠1点---定金50万优惠6点；幸运大转盘988-13888元（可申请要5000元优惠）；定金20万以上送液晶电视、空调（不抵房款）；购房送两人港澳6夜7日游；目前优惠：瑞华.清华苑销售状况分析营销推广：节点性活动；6-7块强势户外（剧院、火车站、东关转盘、市标）；跨街单页；围挡；道旗；市场存量：1#、5#、6#、7#号楼，预计存量3.4万方；瑞华.清华苑户型户型形态户型面积套数占比（%）3-2-2125.26㎡9647%2-2-1113.52㎡126%3-2-2135.41㎡9647%户型配比瑞华.清华苑优劣势分析项目优势：位于南环路与望嵩路交叉口交通相对便利；周边教育资源较多；户型方正浪费面积较少，比较实用；项目劣势：该项目体量较小，景观绿化弱；项目内部配套缺乏；销售团队素质较差；项目规划变更加大了项目销售的难度；3#2#1#7#6#5#8#4#御香山项目名称鑫源·御香山物业地址西环路与向阳路交汇处向西100米路南开发商河南聚尔溢实业有限公司全案代理深圳众合联行项目规模占地32803㎡，建面11.9万㎡，地上9.1万㎡，共1024户，其中公租房150户。停车位820个推广语墅质华宅世袭一生荣耀价格洋房4000，高层3600面积89-127-139-153-195㎡项目概况西班牙风格高层和花园洋房，分两期开发，二期地块未定。一期共8栋，1-4#为19层高层其中一二层全部为临街商业层高约8米，5-8#为6层花园洋房（两梯两户）其中5.6层为复式1层156平方赠送面积100多平方，共计360套左右。户型面积集中在89-130㎡之间，部分150㎡以上。御香山在售现状销售现状：前期蓄客2-3个月；2014年1月5号开盘，推出1#楼152套高层，洋房推两个单元共20套；一批剩余房源：高层50余套，洋房7套；目前一批房源已经开始签约；1#楼两个单元、2#楼三个单元、3#楼三个单元；2#楼目前刚开始认筹，共114套；高层价格：3600元，洋房价格：4000元；五一优惠：总价优惠3.5万；基础优惠：一万零一元；目前优惠：御香山销售状况分析营销推广：节点性活动；多块强势户外（剧院、老街）；跨街（望嵩路）单页；围挡；道旗（朝阳路）；电视插播广告；市场存量：高层1#剩余50余套，2#、3#剩余228套，预计存量3.5万方；4#楼为安置房；洋房，5#、6#、7#、8#剩余90余套，存量约1.5万方；御香山户型分析御香山高层1、2、3#户型情况（两梯四户）127平米89平米139平米户型形态户型面积套数占比3-2-2127㎡10225%2-2-189㎡20450%3-2-2139㎡10225%高层1、2、3#户型情况御香山户型分析御香山多层户型情况5、6、7、8#1F156平米2F153平米3F137平米4F131平米顶层复式5-6F192平米户型楼层户型面积套数占比1F156㎡2220%2F153㎡2220%3F137㎡2220%4F131㎡2220%5F顶层复式192㎡2220%多层户型情况5、6、7、8#御香山项目优劣势分析项目优势：区域相对成熟；户型搭配较为适中两房、三房比例1:1；户型设计合理，赠送面积较多；退台洋房产品成为项目亮点；推广力度较大；项目劣势：该项目体量较小，景观绿化少；二期土地尚未没拿到，影响小区整体形象；项目周边道路配套不健全；产品的居住密度相对较高，居住舒适度降低；华予.金城项目名称华予金城物业地址朝阳路与城垣北路交汇处开发商汝州市华予置业有限公司项目规模12万㎡价格成交价3800元/㎡户型区间85—170㎡物业类型18F和26F高层户型特点户户朝阳，大客厅，大阳台，大景观，曲线飘窗，空中花园，赠送面积多，两梯三户。项目概况整体由5栋18+1和2栋26层高层新古典主义建筑和临街风情商业街组合而成，除去临街建筑外，其余楼栋底层为架空层；配套人车分流，全地下车库；24小时封闭管理，五重智能安防：彩色可视对讲、停车卡式管理、摄像监控、电子巡更、红外防穿越报警系统；锅炉集中供暖，电辅式太阳能热水器；精装大堂；底层架空建筑；双层中空玻璃；通力电梯华予.金城销售现状：一期基本售罄，2013年年底已交房；二期6#、7#楼正在散售剩余少量房源，约70套；8#楼3月15日开始蓄客，目前正在排号西单元、东