小户型住宅市场分析报告

小户型住宅市场分析报告□作者：徐宏德日期：2002-9-15随着丽阳天下、缔馨苑、翠馨居、皇庭彩园、小小家等一大批特色小面积住宅的推出，小户型又成为2002年深圳住宅市场的热点。小户型作为普通住宅市场的一种补充，并且是客户的过渡性产品，为什么会成为开发商追逐的焦点？它具有什么样的市场特征，现状如何？针对年轻客户的小户型会否受市场的欢迎？小户型市场有什么样风险？本文将对此做出分析。小户型的界定小户型是行业内的一种通俗说法，主要相对中大户型而言。一般有两种界定方式，一种是以户型的房厅来计算，将单身公寓、一房一厅、两房均叫做小户型；另一种是从面积上来区分，一般讲面积在70平方米以下的住宅叫做小户型。此外，还有一种在同等房厅数下，面积较小也被称作小户型，例如75—90平方米的三房被称为小三房。目前的界定一般都包含了以上三种定义的方法。而本文中的小户型物业主要是指主力户型为1—2房，2房户均面积约在70平方米以下的住宅项目，在统计分析中单身公寓归纳为一房。深圳小户型市场发展概况一、小户型市场发展回顾自1994年以来深圳的小户型市场不断有新的项目推出，1997年、1998年随着豪宅市场的衰败，深圳小户型住宅市场开始崛起。当时比较有代表性的楼盘有皇城广场、大鹏花园、先科花园等。均是以30—60平方米/户为主力户型，并且受到了市场欢迎。到2002年又有扩大之势，有趣的是2002深圳小户型物业的热潮也是随着豪宅供应的结构性失衡而兴起。小户型早期的时候主要集中在口岸区域居多，销售也是以外销客户为主，随着市场的不断发展，目前在全市各个区域都有小户型住宅的供应，小户型的客户也越来越广泛。若以面积在70平方米以下的户型为小户型，上图显示了从1999年到2002年各行政区小户型占小户型总量比例的走势。可以看出罗湖区的小户型比例呈下坡走势，福田自1999年达到高峰理性回归后，又开始呈缓慢上升趋势；而南山区则随着中心区的西移、滨海大道开通、西部通道的规划等种种利好消息呈快速上升的趋势，也反映了南山区的较低的均价对中低收入的消费者有较大的吸引力，从而导致了小户型比例的上升。若以面积在70平方米以下的户型为小户型，上图显示了从1998年到2002年各行政区小户型户均面积的走势。除南山的户均面积在1999年有较大的变动外，其他区域的户均基本都在55平方米附近上下波动，并且都在44-60平方米的范围之内。二、小户型市场主要特征通过对世联地产基础数据库中的1999-2002年的近60个小户型项目的分析，发现小户型住宅具有以下几个明显的特征：多数集中在罗湖、福田、南山的生活旺区从2000-2002年所推售的小户型项目来看，53.8％集中在福田，罗湖占了23.1％、南山紧随其后占15.4％，关外及盐田所占的比例较小，不到1成。从各自的区域分布来看，福田大多数集中在中心区及周边、皇岗口岸、八卦岭等区域，罗湖主要集中在老城区，南山主要是以南头老城区为主，这些区域都有着生活配套成熟、交通方便的显著特征。项目规模较小，容积率很高从项目的规模来看，在2000—2002年的项目中，总建筑面积在3万平方米以下的项目占了47.5％，3—5万平方米的占了30％，5万平方米以上的占了22.5％，并且其中均没有10万平方米以上的项目。同时这些小户型项目的容积率都比较高，从分布情况来看，容积率在6以下的项目约占36.7％，在7-10的项目约占40％，容积率在10以上的项目占了23.3％，其中都会100和珍宝公寓两个项目的容积率在20以上。户均面积以30—50平方米为主，建筑形式一般为高层一梯5—8户从项目的户型面积来看，大多数是以一房、二房为主力户型，一房的面积范围从18.89-50平方米，跨度较大，但主要以集中在38-45平方米范围内为主；从两房来看，面积范围在37.69-81.64平方米，主流面积集中在65平方米上下。在建筑形态上，超过95％的项目为小高层和高层，同时每层的户型在6-18户，按照电梯数来平均，基本都在1梯5-8户左右。这使得建筑的采光、通风及相互之间的干扰都有较大的影响。客户大多为投资客户和年轻客户为主，港人是口岸小户型的主要客户从小户型的客户来看，绝大多数是以年轻客户和投资客户为主，占到近7成的比例；而从目前的物业客户特征来看，港人一直是口岸物业的主要目标客户，形成了口岸物业不同于其他小户型项目的一些独特的客户特征。三、现阶段深圳小户型市场供应分析房地产市场的发展有着很强的地域性和时代特征，在售楼盘的共同特征往往反映了某类物业的发展方向、消费特征、竞争态势等信息，了解目前在售楼盘的具体特征能够为房地产市场的发展提供一个较好的参考依据。我们按照一般惯例假设销售周期为1年，对2001年8月到2002年8月开盘的小户型项目进行供应分析，得到以下结果。注:可能由于个别项目因为人为界定误差,未被选入研究范围内而造成误差.1、项目一览2、总体概况从各区域供应总量来看，福田成为小户型推售的热点，占到了47.92％的比例，这主要得益于深圳中心区的西移，使得消费者对福田区域的小户型物业有较强的置业信心。罗湖凭借传统的成熟配套，供应量也保持在接近3成的比例，南山和特区外虽然所占比例不高，但从已知的下半年要推售的小小家、现代城梦想家园、新街口、前海宜家等项目来看，南山的小户型供应比例有增长的趋势。3、比较分析从户均面积上看，各区域的户均面积的差异并不大，变化范围不到3个平方，也显示了小户型物业的最主要的特征，户均面积较低。在价格方面，各区域的均价相差非常大，罗湖虽然供应量较少，但其成熟生活社区使得其均价高居全市之首，福田则稍低于罗湖。南山由于地理位置较远，比罗湖和福田低了将近一半，也显示了小户型对于地段的强依赖性，同时也丛数据中看到，关外的价格比南山又低了近500元/平方米。四、小户型市场的客户特征分析根据对世联地产代理楼盘的成交客户分析得到小户型住宅的客户特征如下：以普通工薪白领首次置业为主，占到一半左右的比例；纯投资客户约15-20％左右，外销及深港家庭约20％，其他如个体、自由职业者等占到2成左右的比例。客户比较年轻，其中以自用为主的客户较年轻，主要年龄在28-30岁范围，以投资为主的客户在35-40岁之间居多；客户文化水平高，80％以上客户为大专以上水平。自住客户来深时间短，一般在5年以下，工作稳定，储蓄不多，收入水平在3000——5000元之间；投资客户一般来深时间在10年左右，有较好的经济基础，收入在中等偏上。家庭结构比较简单，绝大多数为两口之家，部分为单身家庭。目前居住状态以租房为主，急于摆脱目前的租房生活，住房的使用以过渡性为主。五、市场选择小户型的理由文字居中在时下日趋理性的购房市场，广大购房者越来越认识到，房子的大小并不能代表房子的品质，更多的消费者趋向于购买经济实用的小户型。小户型自身拥有着其他户型所无法比拟的特点，而这些特点又正好能够有效实现与当前楼市的对接，小户型的强劲销势也显现出一股巨大的市场需求量被释放出来。总体来说，小户型住宅的热销，有着以下几个原因：总价低、精巧实用，潜在客户群广泛从普通客户购房时考虑最重要的价格因素来看，小户型住宅总体价位较低，一套福田成熟旺区40平方米的一房一厅，总价大约在24-28万之间，银行按揭首期约5-6万，每月供款不到1500元，对于普通的购房者来讲比较容易接受。此外一个精致的小户型，不但设计巧妙，而且功能齐全，可谓是“麻雀虽小，五脏俱全”，就像一件工艺品，可以营造一种独特的温馨空间和私密生活。而小户型多在交通便利的商业区和工业区，一来配套成熟，出行方便；二来多是靠近办公地点，可以省一些来回奔波的时间和精力。因此，刚走入社会不久的年轻单身贵族、中低收入家庭、一些刚结婚的年轻白领等都对小户型情有独钟。小户型物业租售市场旺盛，投资回报较高而对于投资者来讲，小户型也非常有市场潜力，由于其总价相对较低，很适合普通平民阶层投资，而且投资的收益率相对较高，也相对稳定。以福田旺区某公寓的一套一房一厅为例（保守估计），面积40平方米，总价约26万元，首期投入两成5.2万元，月供只需1400左右，而目前月租金水平在1500-1800元/月左右，投资回报率最低也达1500*12/260000=6.92％。而实际上只需付出首期、租金抵月供，20年后即可拥有全部产权。并且在二手市场上，普通住宅的二手价格的跌幅往往在20-30％，而小户型跌幅一般在10％左右，风险性较小。度假、养老、SOHO、集团购买等客户青睐小户型深圳良好的居住环境，使得不少港人及内地的富有人士经常来到深圳度假或者养老，在选择第二套住宅方面，他们往往并不是买不起大户型，但是遵循实用主义的他们更青睐小户型；而随着社会分工的细化、信息时代的发达通讯，一些从事个人创业设计的自由择业者纷纷加入到SOHO一族，他们往往会选择30—40平方米的小户型作为办公室；此外一些集团购买、子女与父母分住、家庭结构中人口少的家庭等也倾向于选择小户型物业。六、小户型市场风险分析自小户型以其独特的自身优势火爆楼市，成为大家的焦点起，有关小户型的争论就没有停止过：一方面认为小户型的兴起是市场的理性回归，是市场需求的真实反映；另一方面认为小户型只是过渡产品、周期性短，户型缺陷较多等原因，因此从长远来看是不符合市场发展潮流的。虽说不管谁对谁错，市场是检验真理的唯一标准，但我们也应该考虑到小户型物业的一些潜在风险：小户型成本较高由于小户型物业的客户群对社区配套是否成熟、公共交通是否便利等有着较强的依赖，这就决定了小户型物业的开发地点必须选择在市区的较好位置，这些位置的地价恰恰是比较高的，导致了开发成本高。同时小户型物业向对于同等条件下大户型物业的间隔、每户配套等较多，造成建筑成本的上升和实用率的下降。住宅设计困难、居住舒适度差小户型物业开发的规划设计有较大难度，要在有限的空间既要设计出居住的各项功能，又要体现出层次分明、干湿分区、动静分离等；同时还要考虑到朝向、通风、对望、配套等多重因素，设计上难免顾此失彼，很难满足客户的高要求。而小户型物业的1梯5-8户的设计，不可避免的存在对望、通风等问题，以及各使用空间的明显狭小等情况，使得小户型物业的居住舒适度大大降低，这也是小户型往往被称为过渡型物业的主要原因。小户型物业客户定位难度大、物业管理困难小户型物业的客户群体广泛复杂，难以形成一个明确且具有主流文化的客户群，这就给小户型物业的项目定位造成困难，物业的外观、风格、主题等不易把握。此外，小户型物业的客户具有不同于普通住宅客户，由于大量投资客户和过渡型客户的存在，使得小户型物业的居住人群流动性较大，并且他们对于洗衣、送餐、娱乐、清洁等服务有较强的需求，使得物业管理服务存在一定的困难。小户型物业的投资风险逐步增大小户型物业的投资功能，已经成为越来越多人的共识，市场上的小户型物业越来越多，而同时小户型物业的价格却随着小户型物业的热销而不断升高，这使得小户型物业的投资回报开始有所降低。同时并非是所有的小户型都能有效实现投资回报的，由于城市的发展规划等因素，可能当初看来很好的区域的投资回报正开始降低，例如目前福田华强北及上海宾馆一带的租金价格已高于罗湖的绝大多数区域。随着小户型市场的不断发展，投资回报风险的逐步增大已成为必然。七、深圳需要什么样的小户型通过对各个项目的深入分析，及大量的客户访谈发现，具备以下特点的小户型物业将会更加受到消费者的欢迎：1、户型面积小，总房价低通过与部分小户型客户的深度访谈发现，除了投资客户外，无论是首次职业者还是港人职业或其他客户，购买小户型物业时绝大多数都会考虑以后的出租情况。因为几乎有80-90％的人购买小户型物业都不会长期居住，因此那些暂时居住的年轻客户，在购房也会考虑到以后的出租情况，一般来说都会考虑将来的月租金能否抵消月供。这就决定了小户型物业在户型面积方面要充分考虑到该区域租金情况。同时根据市场的一般经验来看，在同等的条件下，小面积单位总是会先销售完。例如同样的户型设计、同样的楼层、朝向等情况下，42平米的单位一定比43平米的单位销售的快。同样，低楼层的户型也是先销售完，虽然高楼