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1/4大宁国际商业广场一、项目简介1.位置广场位于上海浦西南北中轴线共和新路（南北高架）与大宁路交界。东靠10车道的共和新路，北临4车道的大宁路，西、南面为新建的3车道双向道路。离地铁1号线延长路站80米，交通便利。2.概况上海大宁国际广场，占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约25万平方米，为一综合性、多功能的商业房地产开发项目。总建筑面积由地面20万平方米和地下5万平方米组成。共15栋建筑、11个大小广场和庭院、约2公里步行街和1,300个停车位。商业广场具有8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等。地上20万平方米建筑面积主要为：商务酒店--30,000平方米办公楼--39,000平方米商业零售--50,000平方米餐饮/娱乐--45,000平方米教育文化和生活配套--15,000平方米停车场和公共区域--21,000平方米地下5万平方米建筑面积主要为停车场和设备机房。二、项目分析2/41.项目选址非常成功，上海北第一个大型购物中心项目，项目定位为区域型购物中心，3/4主要服务于上海闸北，虹口，宝山三区的部分居民，是一个区域生活中心的定位。2.项目的规划理念超前，是一个街区式的商业项目，项目的塔楼都设置在外围一圈，沿高架部分还可以起到阻隔噪音的效果，酒店因为是目的性比较强的业态，设置在远离高架的内部区域，大润发超市和CGV影院等设置于项目内部的各个端点，起到拉动人流的作用，同时设置有1300个车位，地下800个，地上立体停车楼500个3.业态规划上，由于是生活中心定位，零售业态面积占比约43%，餐饮娱乐和生活配套占比达到57%，同时招商非常成功：经营能力非常强的大润发，亚洲最大院线之一的CGV，还有哈根达斯，屈臣氏，星巴克，必胜客等一大批知名品牌进驻项目，在整个上海北区处于领先地位，而且在2006年就设置了非常大比例的集中儿童业态，反斗城，卡通尼，儿童培训，零售等一系列的儿童业态。4.运营管理良好，社区活动非常多，使该项目成为周边社区居民的生活中心，潜移默化的改变着差周边居民的生活习惯5.缺点：由于有11个各式广场或庭院，动线稍显混乱，人流分布不均匀，使部分区域人气比较差，大宁国际在这部分区域主要设置了儿童，生活配套，数码等主题的集中业态，再通过影院，大型超市，量贩式KTV等主力店拉动人流来平衡各区域的客流6.大宁国际项目很成功，一楼租金由最初2006年的15元/平方/天，到2009年的45元/平方/天左右目前上海比较成功的区域型购物中心中金桥国际，大宁国际，大拇指广场都是街区开放式布局，而南方，西郊，中环三个百联则是集中式布局。建筑规划可参照=3zZu4rAcrSS0n6cedQGXShoTR1xRHO6OfE74mx2Py0R8Azg34eZm8TX_CRTADSaTgbLpxPFwmpsAufa28b27ewGLridDubyV8yZxHxEmbCS大宁国际案例分析://wenku.baidu.com/view/a9a3b375767f5acfa1c7cdf4.html情景街考察报告word三、调研目的学习商业布局及内部交通、人流引导、人流集散、消防疏散，以参考指导北京项目商业规划。四、调查结果主要反映的内容1.商圈状况：商圈范围、业态业种构成、大致比例、商户总量、商品种类、品质、产地、品牌、重点商户经营概貌2.建筑规划及设计：路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度，代表性商铺门面宽度、进深、净高，建筑外立面广告牌、霓虹灯、街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度，主要节点的功能构成、空间间距，路街步行、购物、休闲的舒适度、安全度、趣味性;4/43.交通状况：交通干道及主入口，消费者交通工具，公交线及快速交通线对外连接区域，停车场数量、泊位及其可观性、便利性，机动车辆秩序及对行人的干扰性；4.周边配套：商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、景点、政府机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、服务对象、经营状况与购物消费场所的关联度；5.市场供求：商圈商用物业供求与租售概况（单价水平及走势、租售比例、付款方式、空置率等）；6.重点竞争项目：再建、拟建大型商用物业个案，城建规划重点，街区改造和重点扶持对象，政府管治水平等。五、团队1.建筑设计公司——美国RTKL国际建筑事务所大连和平广场目前中国东北最大的广域性美式购物中心，2004年全国十家“中国购物中心示范工程”之一。地下一层，地上四层。深圳华润新城地下一层，地上五层中国电影博物馆上海北外滩地区规划设计、北京国际展览体育中心规划设计上海科技馆2.商业招商顾问——世邦魏理仕位于美国洛杉矶，是“财富500强”和“标准普尔500强”企业。全球最大商业房地产服务公司3.商业管理公司——第一太平戴维斯全球领先房地产服务商，伦敦证交所上市，世界多地设置办事处4.开发商——崇邦集团上海福乐思特房地产发展有限公司思南公馆金桥国际商业广场嘉亭荟城市生活广场