层次分析法在通信房屋建筑投资项目后评估中的应用

层次分析法在通信房屋建筑投资项目后评估中的应用曾令彤（中国移动通信集团广东有限公司广州510641）摘要：根据中国移动投资项目的特点，以房屋土建项目为例，应用层次分析法，设计了一种项目后评估指标权重确定的方法，对中国移动投资项目后评估以及总体投资后评估精细化有实际意义。关键词：中国移动，层次分析法，项目后评估【ApplicationofAHPinpost-evaluationofChinaMobile’sinvestment】【zenglingtong】Supervisor：【Prof.ChenHaisheng】（SchoolofBusinessAdministratorofSCUT,2004MEMajorin：【projectmanagement】）Abstract:AccordingtothefeatureofChinaMobile’sinvestment,withtheconstructionprojectasanexample,thearticledesignamethodtosettheweightindicatorsinpost-projectevaluation.IthaspracticalsignificancetoChinaMobile’sfinepost-evaluationinprojectandoverallinvestment.KeyWords:ChinaMobile,AHP,post-evaluation1、引言随着中国移动投资管理向精细化、分析型管理模式转变，投资后评估工作越来越受到企业的重视。投资后评估作为投资管理体系的重要组成部分，起着承上启下的作用。中国移动投资后评估工作由两部分组成：项目后评估和总体投资后评估。项目后评估主要针对具体项目（不同地域、专业与业务），通过对项目的立项决策、实施过程、项目效益等方面的评估，分析此项目对专业、业务及企业的影响；可以积累大量的数据与经验，对今后的项目实施有指导作用。总体投资后评估是对一个投资周期内投资完成情况和投资效益的总结评价，为下一期投资计划的制定提供信息和决策支撑。项目后评估是总体投资后评估的基础，总体投资后评估是对项目后评估的提炼和提升。因此，投资项目后评估具有十分重要的意义。中国移动投资项目后评价指标体系按专业分为五类，分别是业务网、新技术新业务网、支撑网、传输网、房屋土建项目和其他，各类项目后评估基本都包括目标、过程、效益、影响和持续性评估五方面。指标体系按层次可分为目标、评估层、分析层和操作层共四层指标。评估方法主要包括逻辑框架法、成功度法和对比法等。如何对评估指标权重准确赋值是很值得研究的问题。本文以房屋土建项目后评估指标体系为例，探讨层次分析法在指标权重赋值的应用问题。2、房屋土建项目后评估指标体系根据项目后评估科学性、系统性、可操作性、定性分析和定量分析相结合的原则,房屋土建项目后评估指标体系共分为4个层次，如表1所示。表1房屋土建项目后评估指标体系表目标评估层分析层操作层内容内容指标内容后评估A目标评估B1风险预测偏离度C11政府、行业对于土建项目是否有政策性转变房地产发展态势估计偏差土建设施租金估计偏差项目运作风险估计偏差收益偏离度C12自建费用估计偏差项目进度偏离度C13项目投资完成变化率项目建设进度变化率过程评估B2项目的决策过程及依据C21战略一致性项目建设迫切性项目准备阶段C22勘察设计评估采购招投标开工准备项目执行实施C23工程实施及管理评估项目竣工评估生产运作成功度管理工作成功度效益评估B3租建费用比较C31租建费用比较房地产价格指数C32房地产价格指数持续性评估B4项目持续影响延续性C41房屋土建规模装修状况项目发展趋势可能性C42自建局所比例与全省平均水平比上述指标体系中，选取分析层指标为关键指标，并认为操作层指标对于上层（分析层）指标权重均相等。本文研究的对象是分析层指标相对目标权重的确定问题。3、层次分析法在房屋土建项目后评估中的应用以上建立的房屋土建项目后评估指标体系中,既有定性指标,又有定量指标。为了对指标进行综合处理,首先需确定指标权重,层次分析法是一种理想的确定权重方法。该法的基本思想是根据系统工程的思想,将一个复杂问题划分为多层次结构,使每一层次和下一层次保持一定联系,并在同一层次的各要素之间简单地进行比较、判断和计算,可得出不同要素的重要程度。采用该方法可以将评价的思维过程数学化和系统化,并使定性指标定量化,可以较科学地确定出评价指标权重,为评价工作奠定坚实的基础。3.1构建判断矩阵判断矩阵是以评价指标层次结构中上一级的某一要素作为评价准则,对本级的评价要素进行两两比较来确定矩阵的元素的。房屋土建项目后评估层次分析法应用具体程序如下：第一步,根据指标层次关系建立判断矩阵,房屋土建项目后评估系统共有5个不同判断矩阵。采用1~9比率标度法构造判断矩阵,其中1表示同等重要,3表示略微重要,5表示明显重要,7表示强烈重要,9表示极端重要,2、4、6、8为上述相邻判断的中值。本文对要素间比率标度分析如下：项目目标和效益直接反映项目核心内容，相对其他指标重要性突出；过程指标与项目成功与否息息相关，重要性相对持续性指标高一些。在目标评估指标中，风险预测对收益偏差和进度偏差均产生重要影响，处于更重要地位；进度作为项目管理三要素之一，相比收效的重要性更高一些。在过程评估指标中，项目前期准备阶段和执行实施阶段占项目周期的大部分，而且勘察设计、施工等环节直接影响项目产出，因此前期准备和执行实施阶段相比决策阶段显得尤为重要；而且项目从设想到现实的过程中，设计阶段工作起到至关重要作用，好的设计是项目成功的一半，因此前期准备阶段是项目过程最重要的环节。在效益评估指标中，租建费用比和房地产价格指数均很重要。在持续性评估指标中，持续影响延续性比发展趋势可能性更重要一些。因此，本系统的指标间相对重要性和判断矩阵如表2~6所示。表2评估层（B层）指标相对目标（A层）的判断矩阵和相对权重AB1B2B3B4相对权重B1130.560.2997B20.333310.250.1439B325170.5065B40.16660.20.142810.0499λmax=4.1841CI=0.0614CR=0.0682RI=0.9第二步,确定各指标的权重。本系统采用和积法确定出各评价指标相应的权重,其具体步骤如下:(1)利用判断矩阵确定评估层（B层）指标对于目标(A层)的相对权重。令bij(i,j=1,2……5),表示判断矩阵元素,即对于目标A而言,bi对于bj的相对重要度,将矩阵的列正规化,得：bij=bij/∑bij(1)将矩阵按行相加,得列向量WWi=∑bij(2)将W正规化，得特征向量Wbij=Wi/∑Wi(3)W表示评估层(B层)指标相对目标A的相对权重。其结果见表2。(2)同理,利用判断矩阵确定分析层（C层）指标对于评估层(B层)指标的相对权重,其结果见表3~6。表3分析层指标相对于准则B1的判断矩阵和相对权重B1C11C12C13相对权重C111530.6334C120.210.33330.1062C130.3333310.2605λmax=3.0387CI=0.0193CR=0.0333RI=0.58表4分析层指标相对于准则B2的判断矩阵和相对权重B2C21C22C23相对权重C2110.20.33330.1062C225130.6334C2330.333310.2605λmax=3.0387CI=0.0193CR=0.0333RI=0.58表5分析层指标相对于准则B3的判断矩阵和相对权重B3C31C32相对权重C31110.5C32110.5λmax=1CI=0CR=0RI=0表6分析层指标相对于准则B4的判断矩阵和相对权重B4C41C42相对权重C41130.7500C420.333310.2500λmax=2CI=0CR=0RI=0（3）根据各判断矩阵的特征向量,计算其最大特征根λmax即：λmax=∑（BW）i/nWi(4)层次分析法中应用随机一致性比率CR来检验是否具有满意的一致性,其公式为：CR=CI/RI‹0.1(5)式中RI是标准值，CI是判断矩阵偏离一致性指标,且CI=λmax-n/n-1（6）本系统的判断矩阵均通过一致性检验,其结果如表2~6所示。3.2总体排序及一致性检验根据上述各判断矩阵相对权重的结果,计算分析层（C层）相对目标层（A层）的权重,得到总体排序,即：W总i=∑Wkpij(7)其中,pij为分析层对评估层权重构成的矩阵。分析层（C层）总排序的一致性检验为：CR总=∑WiCIi/∑WiRIi（8）计算结果通过总体一致性检验。具体排序、一致性检验结果如表7所示。表7分析层指标（C）相对评估目标（A）的权重和总体排序CijC11C12C13C21C22C23权重0.18980.03180.07810.01530.09110.0375排序385946CijC31C32C41C42权重0.25320.25320.03740.0125排序12710CI=0.0193RI=0.58CR=0.0333‹0.14、房屋土建项目后评估测算结构因素分析由表2和表7可以看出,在房屋土建项目后评估中,评估层指标经济效益的权重占50%以上,这说明经济效益在房屋土建项目中的作用最大。租借费用比较和房地产价格指数在整个指标层排序中居于榜首,这说明这两项指标在房屋土建项目后评估指标中的作用最大,即自建费用比租金越小和房地产升值潜力越大,其经济效益越大,房屋土建项目的效果越显著。项目目标偏离居于第二位,这说明在经济效益一定的情况下,项目目标偏离度越小,尤其是风险偏离度和进度偏离度越小，项目效果越好。上述两项评估层指标相对权重之和占80%以上,因此,在房屋土建项目实施过程中,应加大对目标偏离和效益的控制力度,而效益的两个指标，除了房地产价格指数和租金变化属于外部因素外，实际的效益指标取决于自建费用，在外部因素不变的情况下，减少自建费用实际就是提高项目效益；在项目可研阶段必须充分识别风险，采取防范措施；重视建设准备阶段勘察设计、采购招标和开工准备工作。这些是取得项目成功最大化的关键。本文以房屋土建项目为例介绍层次分析法在确定指标权重的应用，其他投资项目也可以按照本文研究的步骤和方法应用。参考文献【1】周惠珍.投资项目评估案例分析[M]大连:东北财经大学出版社,2000【2】周惠珍.投资项目评估[M].大连:东北财经大学出版社,1999【3】李京文,郑友敬.技术经济手册[M],北京:中国科学技术出版社,1990【4】黄英帼.层次分析法在引进项目后评估中的应用[J].科技与管理，2002年，03期：第33-35页