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天博国际商贸城城市综合体初步构想交流报告中国福州中原地产福建分公司报告总纲思维导图商业竞争环境研究Chapter1Chapter2Chapter3本案的总体规划思路住宅风格建议1．仙游县城商业板块分布情况2．区域板块调研3．区域重点商业个案分析4．仙游县城区部分商业存量1.商业竞争环境对本案的启示2.本案规划经济指标分析3.项目整体定位4.商业体量与分布建议5.商业物业发展与业态定位建议商业竞争环境研究1．仙游县城商业板块分布情况2．区域板块调研3．区域重点商业个案分析仙游县城商业板块分布情况鲤中老城区鲤南开发区目前，仙游整体的商业分布分为老城区和新区两个部分；老城区为仙游传统商圈区域，是生活配套类品牌店最为密集区域，商业氛围浓厚，主要分布在八二五大街、解放路、胜利路、龙仙路、公园街等城市主干道。鲤南新区是以新汽车站为中心沿城南东路、城南西路、柳安街、八二五南大街等主干道组成，以建材装饰、摩托车电动车品牌店为主，商业形态比较单一，业态定位较低，未形成成熟的商业圈，但整体区域绿化，住宅建设规划较好，交通便利。新汽车站柳安街八二五大街商业竞争环境研究1．仙游县城商业板块分布情况2．区域板块调研3．区域重点商业个案分析特征：鲤中老城区八二五大街商业市场调研八二五大街南北纵贯仙游县老城区，是整个仙游县的商业中心，其主要商业分布范围从仙游大桥桥头起至仙游县人民政府终。商业形式主要为沿街店面，有少量二楼店面,除主力旗舰店和端头店面以外，一般的店面面积约为20-40㎡，即将开业的海宏鲤城广场和天下大厦都是比较成熟的商业据点,且规模较大.八二五大街的整体体量约为40000㎡。租金约为150元-450元㎡海宏鲤城广场商业步行街特征：鲤中老城区胜利路、龙仙路、南大路商业市场调研胜利路路段是整个仙游县商业较为繁荣的地带之一,依托于步行街的拉动,人流量较大,是小商品批发集散地,整体商业体量约为8000㎡。龙仙路横穿八二五大街,业态档次较低，整体体量约为2400㎡。南大路是胜利路与龙仙路汇集后往东延伸的城市主干道之一，集中了较多住宅，居住人口较集中，汇集了新华都万佳惠商场、国美家电等部分大型品牌店。除此之外，南大路是仙游老城区餐饮最集中的区域，餐饮的品类较多，但没有大型的餐馆。整体的体量约为13600㎡。租金约为100元-400元㎡海宏鲤城广场商业步行街特征：鲤中老城区解放路商业市场调研解放路是仙游老城区东西向主要城市干道之一，商业以沿街底商为主，店铺面积一般都约为20-30㎡左右，整条街区商业体量较大，海宏鲤城广场的北面街区就是解放路，对该街区的业态提升起到积极作用，也拉动该路段的商业价值和商业发展速度。租金约为150元-400元㎡海宏鲤城广场商业步行街小结：鲤中老城区商业市场调研以少量住宅底商和传统商业街铺为主，现阶段将有体量较大的集中式商业出现。业态形式主要以超市、服饰、鞋帽、餐饮、中小型百货、小商品、家电、手机店及部分品牌专营店，整体形象为中等档次，部分品牌旗舰店。店铺经营面积大多20—30㎡，宽门面短进深，出租率高。店铺租金约为100—450元/㎡。鲤中区作为仙游县老城区的中心，是传统意义上的商业中心，调研区域的整体的体量约为86000㎡。海宏鲤城广场商业步行街特征：鲤南新区城南路商业市场调研城南路（S360国道）是汽车站商圈的最重要组成部分，商业沿着S360国道两侧底层沿街商铺展开，业态经营以建材、瓷砖、五金水暖、家具、装饰装潢、商务酒店、摩托车品牌店、移动联通营业场所等组成。商业体量约为9200㎡，店铺形式一般为一楼沿街店铺，面宽多为4m,进深6—12m不等租金为30元-80元左右。汽车站城南路柳安街八二五南路兴仙东路特征：鲤南新区柳安街、汽车站东侧商业街市场调研柳安街作为沟通鲤南新区和老城区的重要通道，商业氛围比较浓厚，但业态定位较低，商业形式也基本为沿街一楼商业店铺，汽车站东侧商业街分布着家具卖场、品牌装饰店等，整体体量约为9000㎡。租金约为30元-80元㎡。柳安街汽车站特征：鲤南新区八二五南街、兴仙东路商业街市场调研鲤南新区八二五南街、兴仙东路商业街区域是鲤南新区较早开发的以住宅为主的新兴生活区，是鲤南人口主要居住区，，商业业态多以生活配套为主，有部分店铺空置，整体体量约为9000㎡。租金约为25元-60元㎡。八二五南路兴仙东路汽车站小结：鲤南新城区商业市场调研商业形式以传统的沿街住宅底商为主，没有大型集中式商业。业态形式主要以建材、五金水暖、瓷砖、家具、摩托车品牌店、小型餐饮、装潢装修、商务酒店、超市、社区配套商业等等，业态种类较多，整体形象为中低档次，区域业态较为集中。店铺经营面积大多25—40㎡，部分品牌店经营面积100-150㎡，进深一般为8-12米，出租率较高，但社区配套商业有部分空置率。店铺租金约为30-80元/㎡。鲤南新区作为仙游县新兴城区，具备成为仙游商业副中心的潜力。调研区域的整体的体量约为28000㎡。城南路八二五南路柳安街汽车站兴仙东路鲤南生活区天博地产商业竞争环境研究1．仙游县城商业板块分布情况2．区域板块调研3．区域重点商业个案分析海宏鲤城广场占地面积：约19.6亩总建筑面积：86076.06平方米其中住宅面积：54776.8平方米商业及办公面积：25914.64平方米容积率：5.95绿化率：30%项目规划情况：裙楼地上四层，地下一层。其中地上一～四层为商业用房，五～三十层为住宅，地下室为部分商业用房和停车场，住宅450户左右项目位于八二五大街与解放路交汇黄金三角地带，占据着仙游商业核心据点，填补了仙游城区城市综合体的空白。商场引入大型品牌超市作为主力店来带动自由商铺的价值，沿街铺面价值较高，售价一楼35000起-66000元/平方米。品牌名称主力商家分布楼层业态定位主力客群定位经营形式苏宁电器负一层家电连锁中高端收入者招商永辉超市二至三层大型超市务实人群招商品牌专营店一层服饰、鞋帽等中高端收入者租金休闲娱乐中心四层SPA中心、台球城等休闲娱乐中心时尚人士租金商铺租金在300-700元/月*㎡，售价3.5-7万元/㎡天下大厦天下无双城分布楼层业态定位主力客群定位天下美发城附楼美容美发时尚人士天下川味管/天下酒吧二楼餐饮、酒吧中高端收入者天下KTV三-四层休闲娱乐时尚人士天下咖啡厅五层休闲娱乐时尚人士项目位于八二五大街与龙门商厦、海宏鲤城广场接壤，占据着仙游商业核心据点，该项目立志打造仙游休闲娱乐标杆品牌，改变仙游休闲娱乐档次较低的现状局面，由于项目体量与区位独特，将成为仙游休闲娱乐旗舰店。龙门商厦龙门商厦分布楼层业态定位主力客群定位华威大酒店三-五楼商务酒店、餐饮中高端收入者品牌专营店一楼品牌服饰、鞋帽中高端收入者龙门百货二层百货中高端收入者项目位于八二五大街与天下大厦、海宏鲤城广场接壤，占据着仙游商业核心据点，该项目由胖太太服饰连锁投资，以商务酒店与百货为品牌主力店，一层以经营品牌服饰、鞋帽为主，由于项目区位优越，将联合海宏鲤城广场、天下大厦成为仙游休闲娱乐、高档服饰、鞋帽品牌最为密集人气最旺商业区域。龙仙购物广场（步行街）龙仙购物广场是由仙游老城区胜利路与龙仙路南北贯通后形成的步行街区，依托两条城市商业主干道带来的大量人流，使龙仙购物广场很快成为仙游中高端品牌服饰、鞋帽经营户首选经营场，是目前人气最为旺盛的以服饰、鞋帽为主营的集中式购物广场。但随着以海宏鲤城广场为核心的商圈形成，必将冲击或取代步行街作为服饰、鞋帽品牌经营的市场地位。租金150-300元/平方米部分商业存量示意图项目名称面积(㎡)总用地面积(㎡）总建筑面积(㎡)商业面积(㎡)安特豪景园59982.8510402415212海宏鲤城广场13067.487875325915兰溪新天地12168327208625000天怡财富城17250.949833.85000世和丽景33200.2929592088人参果311110090.81532公园1号28195.5752555920合计27649168300180667本案的总体规划思路1.商业竞争环境对本案的启示2.本案规划经济指标分析3.项目整体定位4.商业体量与分布建议5.商业物业发展与业态定位建议商业竞争环境对本案的启示启示1消费习惯仙游县城现有居住人口10多万人，含鲤南新区，现阶段居民的消费习惯还是依赖老城区传统商业模式，鲤南商圈目前在传统零售消费与高端娱乐消费上还不具备挑战传统商圈的实力。启示2鲤南新区现有商圈业态模式与发展机会的思考鲤南新区现有商圈业态模式整体定位较低，租金偏低，以专业市场类为主，缺乏中高端零售商品及高端娱乐消费的商业氛围及模式，而鲤南商圈又处于政府规划建成仙游县未来的政治、文化、商贸服务中心和核心居住区，具备成为城市附中心的机会与潜力，因此本项目商业发展前景是机会与风险并存。天博国际商贸城未来发展模式借鉴※以区域性商业中心为基本形态※以打造城市副中心为目标本项目从地理位置、周边环境、市政公共配套规划定位来看，都具备打造城市副中心的条件。项目地处鲤南新城区大型居住区腹地、同时交通便捷，具有打造区域商业中心的条件。天博-国际商贸城区域交通属性——区域道路交通体系汽车站鲤南新区位于仙游县城木兰溪南岸,省道三郊线贯穿其间,仙游新汽车总站距离400M左右，八二五南路、解放南路皆是老城区主干道的延伸，500M距离轻松进入老城区，畅想城市快捷交通，一环路贯穿新区连接S306，形成通往莆田、福州、泉州、厦门方向的快捷通道，交通优势明显。区域规划属性规划背景仙游县地处闽东南沿海，是海峡西岸经济区的重要组成部分，湄洲湾南北岸的结合点。全县现有人口102万人，县城常住人口10万多人。鲤南城区是仙游县城新区，位于木兰溪南岸，与旧城区隔溪相望，是仙游县中心城区的重要组成部分，规划开发面积6.8平方公里，其中：一期开发面积2.36平方公里，规划建成仙游县未来的政治、文化、商贸服务中心和核心居住区。规划前景2011年建设的约300亩科技文化公园、约2万平方米城市广场、23万平方米天博国际商贸城项目、20万平方米建材城、星级酒店等，集合交通中心、体育中心、文化中心、政务中心、商务中心的鲤南新区，商业配套、办公配套、居住配套已逐步成型，城市未来新CBD即将形成。汽车站区域规划属性-公共建筑区域规划属性-公共建筑区域规划属性-公共建筑区域规划属性-公共建筑区域规划属性-专业市场区域规划属性-住宅规划区域规划属性-住宅规划区域规划属性-住宅规划区域属性对商业发展的启示启示1、区域交通条件：交通条件通畅，到达便捷2、区域公建配套以文教科技为主的公建配套3、区域居住人口层次条件：居住人群未达到一定层次标准4、区域发展条件：区域尚未发展到成熟阶段，属于初级阶段5、区域商业氛围条件：周边商业氛围还不够规划背景仙游县地处闽东南沿海，是海峡西岸经济区的重要组成部分，湄洲湾南北岸的结合点。全县现有人口102万人，县城常住人口10万多人。鲤南城区是仙游县城新区，位于木兰溪南岸，与旧城区隔溪相望，是仙游县中心城区的重要组成部分，规划开发面积6.8平方公里，其中：一期开发面积2.36平方公里，规划建成仙游县未来的政治、文化、商贸服务中心和核心居住区。规划前景2011年建设的约300亩科技文化公园、约2万平方米城市广场、23万平方米天博国际商贸城项目、20万平方米建材城、星级酒店等，集合交通中心、体育中心、文化中心、政务中心、商务中心的鲤南新区，商业配套、办公配套、居住配套已逐步成型，城市未来新CBD即将形成。功能定位集商业服务、商务办公、文化娱乐与大型居住区为一体的新城市次中心、城市综合体HOPSCA的城市定位。项目属性-规划定位本案位于“鲤南新区中心地带，东接”东部组团，北与”鲤中老城区“相承；南与“鲤南开发园区”相接。为”天博国际商贸城”将来的商务、住宅、商业等功能的实现，起到有力的基础支撑。用地性质商住用地总用地面积102717㎡广场用地面积23304㎡净地面积79413㎡综合容积率2.8总建筑面积约230000㎡住宅建筑面积约170000㎡地下车库（不计容）-计容积率建筑面积-商业建筑面积6000