天津滨海旅游科技产业园项目报告

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010小成果提交表提交日期：成果名称天津滨海旅游科技产业园项目报告所属分类□住宅地产□商业地产□办公地产√产业地产□养老地产□旅游地产□城市运营□交通地产□企业咨询□其他成果类型□工具包□专题研究√经典案例□其他研究方案研究内容1、滨海新区概况2、住宅市场概况、客群分析及建议3、商业市场概况、客群分析及建议4、写字楼市场概况、客群分析及建议5、酒店市场概况、客群分析及建议6、工业园市场概况、客群分析及建议7、公寓市场概况、客群分析及建议解决的关键问题及创新点1、高清实景图2、全面分析滨海新区产业状况人员配置姓名员工ID号公司咨询师体系职级积分分配（%）刘彬TJ14020024天津中原高级投资分析师100Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。天津滨海旅游科技产业园项目报告中原地产︱天津中原物业顾问有限公司TianJin.06.2011Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010•滨海新区概况目录滨海新区概况及区域经济分析1•滨海新区住宅市场概况•客群分析•市场需求及产品建议住宅市场概况及客群分析2•商业市场概况•客群分析•高端客户访谈•市场需求及产品建议商业市场概况及客群分析3•写字楼市场概况•客群分析•市场需求及产品建议写字楼市场概况及客群分析4•工业园市场概况•客群分析•市场需求及产品建议工业园市场概况及客群分析6•公寓市场概况•客群分析•市场需求及产品建议公寓市场概况及客群分析7•酒店市场概况•客群分析•市场需求及产品建议酒店市场概况及客群分析5•主要片区Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010滨海新区概况及区域经济分析滨海新区概况2010滨海新区经济指数分析Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010滨海新区概况及区域经济分析/滨海新区概况滨海新区——中国经济发展新的增长极天津滨海新区位于天津东部沿海，环渤海经济圈的中心地带，是亚欧大陆桥最近的东部起点，也是中国邻近内陆国家的重要出海口。天津滨海新区规划面积2270平方公里，海岸线153公里，常住人口202万。中国经济发展新的增长极经过多年发展，天津滨海新区形成了开放优势明显、产业配套齐全、科技资源丰富等多重优势。成为继深圳经济特区、上海浦东新区后，又一带动区域发展新的经济增长极。功能定位依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为中国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010紧邻塘沽城区和天津港，是全国综合效益较好的国家级开发区，是滨海新区的经济龙头。得天独厚的区位优势，依托京、津，辐射三北滨海新区概况及区域经济分析/城市背景开发区总面积33平方公里，其中25平方公里为工业区，8平方公里为生活金融商贸区。目前已经发展成为滨海新区重要的制造业产业区、中心商务商业区，成为中国北方加工制造中心、中国最受赞赏的工业新城区。成为滨海新区的核心区，高素质成熟区域。12万平方米滨海湖、6万平米泰达足球场、9万平米体育休闲公园、10万平米泰达时尚购物广场、9万平米天津滨海国际会展中心….在城市基础配套建设上，开发区拥有良好的区域环境适合现代人居的规划；开发区板块聚集津滨、万科、万通、弘泽、泰达、天保等实力企业，产品定位高端、品质出色，代表着滨海新区高端主旨市场水准和形象。Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010天津保税区经过多年的发展，已经形成了区域内各功能区联动发展的新格局，具备了开放区域的多种资源、政策和功能优势。天津保税区位于天津港港区之内，开发面积5平方公里，是我国华北、西北地区唯一的、也是中国北方规模最大的保税区。作为高度开放的特殊经济区域，保税区具有国际贸易、现代物流、临港加工和商品展销四大功能，享有海关、税收、外汇等优惠政策。保税区是以工业为主，商务、居住作为辅助进行协调发展建设的；截止2010年12月底，板块内包含12个热销项目，并有5个项目预计在2011年开盘销售，总计供应面积约为120万方，区域未来供应量较大。地理位置独特，与国际接轨城区与滨海新区联动带，肩挑两极带动Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010汉沽区——滨海新区改革，处于“两带”发展轴上枢纽位置，注入更强大的发展动力；并集中凸显生态宜居及旅游休闲特色。自汉沽区被划分为滨海新区行政区域后。该区域就被定义为“宜居宜游宜业的生态型滨海旅游新城”。根据汉沽区确定的目标，汉沽区将会成为环渤海乃至东北亚地区休闲旅游服务体系的重要组成部分。汉沽区休闲旅游区的规划面积为150平方公里，其中陆域面积和海域面积各为75平方公里，投资金额为166亿元人民币。将以航母游乐港为龙头，带动沿海旅游观光带和沿蓟运河旅游观光带的发展。建设以航母游乐港、世界级主题公园、海上游乐园、高尔夫球场为支撑的旅游核心区，以营城湖、四万亩葡萄观光园为支撑的生态湿地观光区和综合服务区。Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010中新两国政府战略性合作开发建设；区位优势明显，拥有良好的城市、产业依托；预计10年时间生态城建设完毕；预计区域内人口将达到35万人；30平方公里城市内，绿色建筑比例将达到100%；运用生态经济、生态人居、生态文化、科学管理的规划理念；聚合国际先进的生态、环保、节能技术。中新生态城——中国经济未来第三增长极目前生态城吸引到大约25亿元的高素质工业投资项目，其中约有一半来自新加坡企业；预计年底生态城将完成总投资210亿元、在建项目开工总面积达到660万平方米。Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010环渤海经济圈的中心—东疆港东疆港区东临渤海，是欧亚大陆桥的最东端，分为码头作业区、物流加工区、港口综合配套服务区“三大区域”。东疆港区目前已经累计投资超过160亿元，成陆面积25平方公里，东部3纵4横路网和南部路网建成通车。年设计吞吐能力400万标箱的太平洋国际码头也已经建成投运，人工沙滩建成开放，邮轮母港、五星级酒店等配套工程正在加紧建设。板块内目前主要由工业、旅游、酒店构成。住宅市场还处在空白期；截止目前，板块内仅有一个商业住宅项目运作，位于东疆港区内港口综合配套服务区的东部,南侧为人工海滨浴场,北临自然海域,东接海景沙滩,项目占地面积15.24万平米,建筑面积约12万平米,集别墅、小高层、商业产品于一体,具有居家和休闲度假功能的高档海景社区。依托独特的地理环境和区位优势东疆港区的建设将承接天津港的国际中转功能Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,20102010年滨海新区GDP总量突破5000亿元，占天津全市比重超过50%，增长超过25%，超越浦东。投资拉动产业发展滨海新区固定资产投资的大幅攀升，代表新区在交通、市政设施、民计民生等方面持续加大投入力度，吸引各投资项目落户滨海。01000200030004000500060002005200620072008200920102005-2010滨海新区VS浦东GDP走势1608.631960.52364.083102.243810.6750002100.002365.332751.003150.994001.004500.00滨海新区浦东滨海新区概况及区域经济分析/2010滨海新区经济指数分析产业拉动经济增长随着浦东优化内部产业结构，越来越多的企业伺机寻找总部基地，滨海新区以其绝对的优势吸引投资企业驻足，新区GDP迅猛增涨。Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,20102010年本市居民家庭人均可支配收入为24293元，同比增长13.5%。人均消费性支出16562元，比上年增长11.9%。其中人均商品性消费12262元，比上年增长12.3%；人均服务性消费4300元，比上年增长10.7%，慢于商品性消费1.6%。食品占据家庭人均消费比重的首位，恩格尔系数为35.9%，同比下降0.6%。标志天津居民总体上实现小康，进入了比较富裕的阶段。2010年居民家庭人均各项消费比重预计未来，随着滨海新区的快速发展，人民生活水平不断提高，CPI将快速增长，从而进一步刺激消费需求的上升。44%20%13%10%8%5%食品（元）交通通讯（元）衣着（元）医疗保健（元）家电（元）文化娱乐（元）Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010截止2009年，滨海新区户籍人口已经达到了118.57万人，常住人口230万人，人口迁入率22.72‰；2010年1月-11月滨海新区新增就业90183人，同比增长9.8%；2010年1月-6月，滨海新区接待游客510万人次，同比增长17%，实现旅游收入27.8亿元，同比增长25%。人口的增长和人口文化素质的提升,为滨海新区的发展提供了契机和动力滨海新区国内外旅游人数的逐年增多为新区的消费能力增强提供了新的动力。Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,20102010年12月《滨海新区鼓励科技型中小企业利用股权投资基金融资若干政策措施》2010年6月《国家工商行政管理总局关于进一步支持天津滨海新区开发开放的意见》2010年9月《关于印发支持科技型中小企业发展若干政策的通知》滨海新区概况及区域经济分析/最新投资开发优惠政策该《措施》自2011年1月1日起实施。滨海新区今后每年安排1.5亿元预算资金，用于设立科技型中小企业股权投资基金引导资金。此支基金将采用购（租）房补助、风险补偿、收益补贴、“助学”借款、政府跟投等扶持方式投资于科技型中小企业、动漫、3D等文化创意企业。对融资金额不低于1000万元的科技型中小企业，新购建厂房或办公用房按照每平方米300元的标准给予一次性补助，补助金额最高不超过100万元；新租用的厂房或办公用房，第一年按照房屋实付租金60％的比例给予补助，第二至三年按照40％比例给予补助，补助金额最高不超过50万元。“十二五”期间，全市共筹集财政资金200亿元，专项用于支持科技型中小企业发展。对提出申请并经专家委员会评审通过的初创期科技型中小企业提供支持，额度一般在10万元至60万元；进入成长期和壮大期的科技型中小企业，可获得100万元至500万元的支持，重大项目可获得高于500万元的支持，以上周转基金采取无息借用方式，2至3年后归还。对高新技术企业、技术先进型服务企业、软件企业的采取税收优惠政策，以及研发经费150%加计抵扣、研发设备加速折旧、技术转让所得税减免等税收激励政策。支持滨海新区深化综合配套改革试验区建设；支持滨海新区依法放宽市场准入条件；支持滨海新区广告业发展；支持滨海新区创新服务市场主体发展方式；支持滨海新区实施商标战略；支持滨海新区创新市场监管方式等。滨海新区企业投资政策利好，将吸引更多企业入住滨海新区Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010住宅市场概况及客群分析2010滨海新区住宅市场概况客群分析市场需求及产品建议Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,20102010滨海新区住宅市场概况/近两年楼市成交趋势区域09-