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太阳城物业管理方案1一、阳城项目概况1.顺驰太阳城总占地面积151公顷，总建筑面积130万㎡（180万㎡），为1——10#地、16、25#地，绿化率43.8%，容积率0.89。2.项目个性特点：2.1紫玉园——都市山林开发面积16.8公顷，建筑面积13万㎡，35栋楼，1314户，延环行路一侧机动车停车位485辆，占44%，12、20号楼地下人防。2.2蓝山园——静语蓝山开发面积11.7公顷，建筑面积11万㎡，32栋楼，986户，延环行路一侧及13号楼至19号楼楼间设机动车位475个，占53%，在1、11、18、26号楼地下人防为自行车停放处，并在楼间建景观自行车停车场。2.3紫玉、蓝山建筑特点：a）绿化面积较大，雕塑、小品、休闲长廊、休闲椅较多——外保洁工作量大。b）两个小区都具有一定的水面、栈桥——维护运行成本。c）智能化设施设备——人防与技防的结合。d）楼宇对讲系统；紧急呼叫按钮；电视监控系统；自控道闸；感应线圈；防砸车系统；巡更系统；主动红外线对射探测器；背景音乐；LED电子公告牌；宽带网。e）成品房——维修工作超前介入，使用功能验收程序将做相应调整。3.项目整体特点对物业管理的要求太阳城物业管理方案23.1突出“城”的概念，公共街区的管理服务3.2滚动开发，利用已入住小区支持项目销售3.3各个园的特色通过物业管理服务体现3.4由于地理位置的原因，尤其项目初期安防压力将非常大4.业主群体需求分析4.1已购房业主的情况分析（见顺驰太阳城业主资料分析）4.2根据业主资料分析、业主调查表及样板间回访情况及《业主意见调查表》（详见附表1），对太阳城业主群体物业管理服务需求分析：a）可顺驰品牌，对产品及服务的期望值较高。b）认可太阳城关于车辆安全等方面的管理措施。c）对物业基础服务的要求较高，尤其是安全管理及环境管理。d）针对不同房型、位置、楼层的个性要求较多，如出行时大门的位置，首层小院的绿化，顶层封露台，2、3层装护栏等。e）关心超市、邮局、银行等整体配套设施的配置情况。f）希望小区内有一个良好的秩序及生活氛围。g）社区文化、家政服务需求量较大。h）认为物业费收费水平较高。二、管理服务的整体设想与策划太阳城位于河东区丽苑居住区，总占地面积296公顷，适度、和谐的全城规划理念，强调社区生活服务设施，室外公共空间，功能区域的合理布置，强调整体系统的规划，与可持续性发展的居住区形成互动，打造集商业、文化、教育、休闲、健康、娱乐于一体的城市社区。城市规划中特别注重了组团形式，便于志趣品味相投、生活习惯太阳城物业管理方案3相似、工作节奏相同的人群一起生活、安居乐业。针对太阳城物业管理的各个要素，我们展开了市场调研，通过项目的前期介入，深入挖掘设计和开发思路的基础上，在做销售物业服务中对业主进行人员消费结构，服务需求等调查的基础上，仔细分析了项目所具备的各项特点，以及物业管理服务中将面临的难点、重点，确立了此物业管理方案。1.特色管理模式：1.1根据本项目房屋建筑特性与购买人群特性（项目整体滚动开发周期较长，独立个体与整体城区相结合、个体生活私密性与整体社区连动性相结合、客户群体庞大、客户需求高低不一等）全方面综合考虑，最终将太阳城的管理模式定位为：1拖N式管理1.21拖N式管理模式的内涵：a）1个综合管理体系，拖动N个管理单元。b）1个开放城区，拖动N个封闭小区。c）1种高效、优质服务品质，拖动N种服务项目。d）1种阳光、健康、休闲生活品质，拖动N种家居生活主题。此模式的确立将使太阳城物业服务与整体开发、设计理念相呼应，产品理念得到延续。2.针对上述管理模式，物业公司承诺：第一项承诺：形成开放城区特色管理模式，提升顺驰物业品牌的内涵，做超大型社区的物业管理的领导者。第二项承诺：自接管之日起，一年内使太阳城成为天津市物业管理优秀示范住宅小区，两年内成为全国城市物业管理优太阳城物业管理方案4秀示范小区，成为全国物业管理的示范基地。第三项承诺：使先期接管项目成为使太阳城整体大盘的推动组团，带动后期的销售卖点。3.四大工作重点针对太阳城项目特点、客户群分析，我们确定了在太阳城物业管理服务中的四大工作重点：重点一：开放城区的封闭安全管理。根据太阳城大盘整体滚动开发与各组团的互动性、周遍区域环境较为混乱、房屋建筑风格等客观因素，将安全管理列为物业管理服务的重点。1.实现大城区有效秩序疏导，保证城区公用道路秩序良好有序。2.中城区实行分类管理：封闭城区—各居住区；开放城区—中心城、商业街等，实施个性安全管理。3.小城区（住宅区内围合组团）实行严格车辆、人员出入管理：机动车禁止入内，非机动车禁止随意停放，禁止外来人员在区内活动。4.充分利用小区内的智能监控设施，发挥技防优势，人防技防相结合，消灭小区内的监控盲点，提高整体安防系数。重点二：积极开展丰富、优质的特色服务项目。依据太阳城项目特点，业主需求信息（依据物业公司前期座谈会）及物业公司多年的运作经验，确立了特约服务开展项目具体开展项目详见物业服务分类。重点三：发挥规模管理优势，实现资源共享。太阳城物业管理方案5重点四：重视城区环境管理，展示健康、绿色风貌太阳城大盘的整体优美、和谐、自然的社区环境，是项目的特色之一，实现寓生活与自然之中的卓越生活品质，形成特色的环保、健康生活方式。1.在城区内设立环境管理部，实现社区清洁、绿化及环境外观统一管理、综合利用，体现城区环保理念。2.各小区内、外环境控制相结合，注重城区范围内公用道路（规划红线以外）的清洁维护，为大盘整体形象提供有力支持。3.重视城区分类管理，实行人车分流、生活区与商业娱乐区分割管理，避免各区域相互污染、相互干扰。4.实施12小时清洁，24小时保洁服务，实现环境管理24小时监控。5.使用环保清洁工具、药剂，保证清洁服务零污染。6.城区绿色维护，保证三季有花，四季常绿。7.突出大盘水系特色，维持良好水系环境。重点五：利用特色社区文化主题，产生整体互动效应，引发客户资源再生。为了体现太阳城建筑承载生活，倡导休闲、文化、健康的主题，我们将针对小区人文特色定期举办不同形式的社区文化活动。通过活动展示物业形象，提高品牌附加值。增加销售卖点，我们将通过以下措施确定并开展社区文化。社区文化活动项目：1．组织各种旅游、交游。2．提供图书、音像制品交流。3．开设棋、牌活动场地。太阳城物业管理方案64．开展各种健康、医疗培训。5．组织健身舞、晨练队。6．邀请有关展览，小型演出队来丰富文娱活动。7．开展球类、健身培训、比赛。8．开展网上游戏攻关竞塞交流会。9．开展诗歌、古汉语交流会、现代文化沙龙、英语角。10．建立老年活动组织，开办老年课堂（夕阳红）。三、太阳城·物业管理服务项目分类1.常规性公共服务物业处履行物业管理合同，为全体业主提供的经常性服务，是所有辖区内业主都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、细微、优质的服务提供给业主。2.委托性特约服务我们将以物业专业的服务为业主提供舒适便利的生活环境。3.经营性多种服务通过向业主提供高效、多样的“贴心”服务，形成太阳城健康、舒适的社区环境，营造一种悠闲、便捷的生活。立足于业主的日常生活细节，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现品质生活的全面性和专业性。特色贴心服务类别编号项目内容热线服务1服务预约2电话留言转达太阳城物业管理方案73电话号码查询4各项便民查询保安服务524小时安全保卫6全天候红外线外围防务724小时保安电视监控8住宅室内紧急报警商务服务9代收、发传真10代收、发电子邮件11※代收租金12房屋租赁教育服务13代请家教14各类培训班15健康、养身知识讲座生活服务16※设立家庭健康档案17※代笔18代发信件19代发快件20代售IC卡21代售邮票22代订报纸刊物23※代收、发行李托运24代缴话费25代订奶品26代订酒店客房太阳城物业管理方案827留言代转达28上门收、送洗衣29电器调试30蚊虫消杀服务31灭鼠服务32代办申请电话33物品寄存（小件）34物品转交35运动场所预订（仅限于物业会馆）特约贴心服务类别编号项目内容保洁服务1家居清洁服务2地板打蜡3家具保养4玻璃清洗5地毯清洗6抽油烟机清洗7空调清洗保健服务8※健康体检9家庭看护绿化服务10园林设计11园林绿化12植物代购13植物移植太阳城物业管理方案914植物代种植15植物代养护16植物领养17植物租赁生活服务18※保姆服务19钟点工服务商务服务20打字装修服务21安装窗帘架、盒22安装晾衣架23小型家电安装24墙面粉刷25供电线路改造26改造地板27改建天花28水管改建租赁服务29常用工具出租30电动工具出租搬运服务31搬家32搬运装修材料33搬运大件物品34清理装修垃圾维修服务35抽油烟机安装36空调安装37电话线移位太阳城物业管理方案1038电器插座移位39更换插座面板40更换灯泡、灯管41灯具安装42水截门安装43水管更换、维修44更换玻璃45玻璃开孔46维修浴缸、更换配件47维修洗面盆、水箱配件48疏通下水道49维修塑钢门窗配件50更换地砖凡带※为物业根据业主需求逐步推出。四、太阳城管理中心的筹建1.人员素质太阳城物业管理的用人原则为“精干、高效、敬业”，确定“重学历，也重能力；重水平，更重品德；认同企业核心价值观”的人标准。我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多能，相互协作，体现团队精神。项目经理：本科以上学历，年龄45岁以下，具有15万平米以上物业管理经验，有亲和力及应变能力，有良好的组织、协调、沟通能力，有敬业精神。经理助理：大专以上学历，年龄35岁以下，具有10万平米以上太阳城物业管理方案11物业管理经验，有良好的组织、协调、沟通能力，有敬业精神。管理员：大专以上学历，熟知物业管理法规，年龄25——30岁，具有一定社会经验，善于沟通，协调能力较强。财务人员：大专以上学历，年龄35岁以下，有物业或房地产行业会计操作经验，有会计师职称。保安主管：中专以上学历，年龄35岁以下，二年以上实际操作经验，能吃苦耐劳，善于沟通，具有良好的团队协作精神。保安员：男性，年龄30岁以下，退伍军人，身体健康，有较强的工作责任心，能吃苦耐劳，善于沟通，具有良好的团队协作精神。维修员（水、电、电梯、智能化）：具有强弱电、水暖、土建、园林绿化、电梯、智能化等方面的专业技能，有上岗证书，专业技术掌握握熟练，有丰富的实际操作经验，沟通能力强，工作认真、踏实。保洁员：男女不限，年龄45岁以下，一年以上工作经验，身体健康，工作责任心强，能吃苦耐捞，有敬业精神。2．人员配置（总计：人）3．物资整备3.1管理用房根据《天津市物业管理条例》第三十条“按照开发建设住宅总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理服务用房，用于物业管理服务活动和业主活动。以住宅总建筑面积平方米为例，下限应计提平方米。其中，根据以往经验，物业管理用房（服务中心）应计提平方米；员工用房（员工宿舍、休息室、员工餐厅）应计提平方米。3.2工具、设施的配备（见明细表1）太阳城物业管理方案12五、太阳城·物业管理服务方案的具体实施：1.物业接管阶段2.入住阶段六、对太阳城·项目的几点建议工程建筑方面的建议：1．南阳台统一形式、材质的封闭，考虑到日后防止下雨造成雨水进户，给业主带来不便。2．采暖系统。入楼供日水煤阀设置位置应使搬把顺向人员的出入方向。自动排气阀应设置在楼内公共部位，便于维修。3．成品房施工中各隐藏工程的验收。（防水、防电）配套方面的建议：4．游乐设施，老年活动器械、院内水系，均设公告牌，示意安全。5．卫星电视的引入，即可满足业主精神需求，又保障了小区设有私设卫星接收器的混乱秩序。6．绿化水井：a．化粪井位置考虑绿地覆盖面及浇水方便程度；b．水井盖的设计可否与其他系统井盖相协调，达到小区整体统一。7．污排、雨排：需考虑清掏的可能性及排水能力。8．各种井的位置：避免留在业主院内（如果一楼有小院）。9．路灯照度：照度不宜过低，应满足夜间治安巡逻所需。10．宣传栏、标识排、草地排：应考虑风格一致，既考虑有顺驰统一特色，