地块可研报告_华府出让地块.

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,20102014.01.29华府出让地块可研报告四川中原二级市场营运中心策略服务部ChengDu.01.2014Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,20101月6日的土地公告显示，天府新区华阳街道一心社区（华府）的一宗二类住宅兼容商业设施用地，将于1月29日拍卖出让，起拍楼面地价2760元/平米。宗地位置净用地面积（平方米）净用地面积（亩）可建面积（平方米）净用地拍卖起始楼面地价(含出让金)元/平方米华阳街道一心社区1、3、5组75007.85112.5118225023.552760引言出让地块信息Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010第一部分区域介绍第二部分区域房地产市场简述第三部分出让地块介绍第四部分产品规划构思第五部分静态经济测算目录Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010第一部分出让地块区域介绍区域规划区域交通区域配套Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010区域规划：地块属于天府新区范围，区域定位为国际新城南中央商务区和生活区东部新城规划格局天府新区，规划总面积1578平方公里，涉及3市7县（成都高新技术开发区（南区）、成都经济技术开发区、双流经济开发区、龙泉、彭山、仁寿等区域），形成现代产业、现代生活、现代都市三位一体协调发展的示范区，力争再造一个“产业成都”。板块属于天府新区起步区的天府新城范围内，承载城市高端功能，将聚集发展中央商务、总部办公、文化行政等高端服务功能。出让地块区域介绍Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010道路交通：四纵三横，缺乏轨道交通，公交线路目前匮乏出让地块区域介绍•华阳绕城路•元华路/站华路•成仁路•天府大道四纵•华府大道•牧华路/麓山大道•正兴路三横•轨道交通相关规划暂缺轨道交通华阳绕城路华府大道牧华路/麓山大道正兴路天府大道Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010区域配套：总的来说区域配套不成熟，现有的教育医疗等配套均在2公里以外，商务配套集中在华阳城区出让地块区域介绍区域配套分布图（约方圆3公里）教育配套1.公兴实验幼儿园2.公兴小学3.公兴中学4红跷艺术幼儿园5.清河完小6.清河幼儿园7.华阳第一初小8.华阳西寺小学医疗配套1.华府医院2.四川石油总医院3.双流县第二医院4.华阳彤济医院商务配套1.石化国际酒店2.南鼎外滩大酒店3.汉庭快捷4.华阳大酒店休闲配套1.南湖公园11233445761231841234Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010总结规划前景良好交通路网尚可配套资源匮乏Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010第二部分区域房地产市场简述区域项目分布区域项目概况区域产品供需Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010出让地块区域房地产市场简述目前地块周边3公里在售的主力项目11个，以普通刚需为主在售1.中信城2.保利叶语3.佳兆业君汇上品4.远大中央公园5.南湖国际社区6.南湖世纪7.瑞升橡树林华府8.复地御香山9.麓湖生态城10.天府美岸11.通瑞月光湖待售12.九龙仓时代上城13.德商华府天骄13456789112101312Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010项目开发商建筑形态占地面积（亩）建筑面积(万方)已推体量（万方）认购体量（万方）剩余体量（万方）产品定位中信城中信高层717191.2819.9515.84175.44普通刚需保利叶语保利高层+别墅16933.8411.359.0724.77高端改善+普通刚需佳兆业君汇上品佳兆业高层274104.0075.8970.9133.09普通刚需远大中央公园远大高层24380.9811.472.8778.11普通刚需南湖国际社区森宇高层+别墅550156.00155.58136.6919.31中端改善南湖世纪三和高层7224.0116.046.3717.64普通刚需瑞升橡树林华府瑞升高层7013.009.926.176.83普通刚需复地御香山复地别墅34213.678.066.297.38高端改善麓湖生态城万华高层+别墅3799850.0023.7318.65831.35高端改善+中端改善天府美岸润成高层5119.9013.463.3716.53普通刚需通瑞月光湖通瑞高层13039.6027.2523.6715.93普通刚需仅统计出让地块周边的主力项目，产品多为普通刚需，待售体量超1200万方出让地块区域房地产市场简述Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010项目产品面积（平米）主力面积（平米）当前均价（元/平米）2013年认购（套）2013月均认购（套）中信城70-11097、88、7166001817（7月首开）303保利叶语50-20066、79、85在售高层64001108（5月首开）139佳兆业君汇上品70-20080、10672001459122远大中央公园70-13083、96、107、1126850281（9月首开）70南湖国际社区50-500230、270在售高层870025021南湖世纪70-15071、90650043236瑞升橡树林华府50-13065、73、80、82、87、1186350768（4月首开）85复地御香山300-500353、44112000797麓湖生态城50-500130、190、310高层12900（5000精装）、别墅2600042135天府美岸70-20089、99、1167800336（5月首开）42通瑞月光湖50-15085、96、1105500112494区域项目以普通刚需为主，大盘较多；其中主力面积为71-97平米的中信城项目，月均走量达到303套，在区域内是毋庸置疑的标杆。出让地块区域房地产市场简述Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,201050以下50-7070-9090-110110-130130-150150-170170-200200-250250-300300-400400-500500以上新增套数3298489077477059323169123512472949932039864销售套数13973074273066500929151375112520115120716945存量套数1892162178175399626342214633111310518010002000300040005000600070008000900010000区域产品以70-90平米为主，供应达到33%，且去化良好；90-150平米的首改产品需求也十分旺盛，这部分产品主要集中在深耕多年的南湖国际社区项目。图：区域产品面积供需概况—数据统计时间为2009-2013年出让地块区域房地产市场简述Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010总结区域云集众多龙头开发商，品牌效应显著区域在售项目以刚需为主，存量非常大区域旺销产品以70-90平米为主，90-150平米为辅Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010第三部分出让地块介绍Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010出让地块介绍地块本身地块南侧道路地块东侧道路空地地块北侧绿地地块北侧牧华路中信城地块东北侧牧华路Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010出让地块体量较大，兼容部分商业，多面临街。净用地面积（平方米）净用地面积（亩）可建面积（平方米）净用地拍卖起始楼面地价(含出让金)元/平方米规划设计条件容积率建筑密度建筑高度绿地率用地使用性质75007.85112.5118225023.552760（1.0＜容积率≤3.0）总建筑密度不大于30%，高层主体建筑密度不大于22%建（构）筑物及其设施最高点高程不大于620.5米（85高程），相对地面高度约150米。不小于30%二类住宅兼容商业设施用地（兼容比例≤20%）出让地块介绍地块方正，地面平整，分割为2块。其中一块双面临街，另一块四面临街。Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010第四部分出让地块产品规划构思Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010•住宅：采用点式围合式布局，主要朝向城市绿地和中庭景观。•独栋商业：沿主干道布置，与底商形成商业街，人口集中，商业氛围好。•底商：位于住宅底部，采用商业街形式布局，商业氛围好。地块规划构思：N地块综合技术经济指标一、规划净用地面积：75007.85㎡二、规划总建筑面积：333583㎡（一）、地上计入容积率的建筑面积：224072㎡1、住宅建筑面积：179472㎡2、非住宅建筑面积：45486㎡（1）商业用房建筑面积：44600㎡（2）配套设施建筑面积：896㎡（二）、地下建筑面积及层数：109511㎡/2层1、地下机动车库面积：75330㎡2、地下非机动车库面积：4700㎡3、地下设备用房面积：4481㎡4、地下商业用房面积：25000㎡三、容积率总容积率：3.00住宅容积率：2.40四、建筑密度总建筑密度：30%高层建筑建筑密度：8%五、绿地率：30%六、机动车位：2511个其中：住宅停车位：2154个商业停车位：357个九、非机动车位：3133个Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010本项目住宅产品结构户型面积总套数占比套二变套三7572833%套二变套三8572833%套三9572833%合计——2184100%Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010效果图：Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010分区图：住宅（33F）住宅（32F）独栋商业（3F）底商（2F）地下商业（-1F）住宅商业Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2010交通分析图：Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2010第五部分出让地块静态经济测算Codeofthisreport|25©CopyrightCentalineGroup,2010静态经济测算——成本核算成本项目建面单方成本(元/m2）总额（万元）一、土地成本400090,009.42二、项目前期费用1655,519.822.1勘察、设计费1153,847.152.2报批报建费用等其他费用501672.67三、建安费用___84056.473.1住宅建安费用230041,278.563.2商业建安费用290013,209.953.3地下建安费用270029,567.97四、项目配套工程50016,726.73五、小区配套设施工程1003,345.35六、管理费用40313,487.95七、营销费用40313,487.95八、财务费用2558,525.83九、税费100733,719.87十、不可预见费用2016,743.97合计275623.36以拿地