守敬水城项目调研报告

守敬水城项目调研报告北京同道房地产经纪有限公司一、市场展望•近几年来，随着通货膨胀的逐步升温和加剧，在没有更好更安全的投资渠道的市场环境下，不动产已成为绝大多数人投资理财的主要工具之一。•而随着政府对于住宅市场的调控已成为常态，在两三年前商业及商务地产已引起了投资者的注意及热烈追捧。•由于2011年初出台的限购令，使得一二线大中城市的住宅投资成为镜中花、水中月，商业商务地产更是一枝独秀，成为投资者的新宠。•对于邢台这样的三线城市而言，对比大城市房产价格相对适中，不限购，在2011年，将吸引更多的市场投资资金进入。•而守敬水城扼守中兴大街及钢铁路的金角位置，无论是项目位置还是产品形式，一经推出，必将在2011年邢台的房地产销售中大放异彩。•值得关注的是，从2009年开始至今，邢台市的房地产格局发生了翻天覆地的变化。•从单一供应的大户型住宅产品形式，到如今商业地产、SOHO公寓、精品住宅的百花齐放，市场产品形态在增加，供应量在增加，营销手段上也在各展所长。•这为项目的销售增加了新的课题——如何利用项目的黄金位置为产品加分？如何通过精准有效的营销手段为项目造势？如何通过项目的成功销售及运营为开发商创造最良好的企业形象？•要做到上述这一切，我们必须对市场及竞争对手有一个全面的了解和判断，才能为下一步的工作打下良好的基础。二、市场调研及分析调研前提•本次调研主要以邢台市在售的商业项目及SOHO公寓为主。•住宅项目与项目没有可竞争性，故在本报告中暂不列出。•本次调研因时间仓促，如有出入，敬请指正。1、供给分析区域项目名称总规模商业面积商住公寓面积桥东区天一城55万平米约20万平米约6万平米世贸天街26万平米约15万平米约11万平米桥西区现代城30万平米6万平米5万平米麒麟湾20万平米约1万平米无新华里188号20万平米约5万平米爱上城18万平米约2万平米无物兴商业广场9000平米9000平米无永康城市花园——已售完约2万平米1、供给分析•整体来看，邢台市目前供应量较大，项目多以大盘为主，初步估算，两区商业供应总面积超过40万平米，商住公寓超过20万平米。•桥东区现售的商业和商住公寓规模最大，主要以天一城及世贸天街为主，这与城市规划中的旧城改造密切相关。•桥西区目前最具规模的商业为现代城，也属于旧城改造项目，但其以住宅为主要供应产品，商业为6万平米，远不及天一城及世贸天街的规模。•桥西区目前尚无超过或与天一城、世贸天街等规模体量相当的商业项目。2、需求分析区域项目名称商业销售速度商住公寓销售速度桥东区世贸天街一期首层临街商铺已基本销售完毕，二期返租的二、三层正在销售一期二栋已基本消化，二期开盘约为5月天一城首层商铺销售率70%以上，二层及地下一层返租商铺3月5日开盘仅剩余70平米左右的户型桥西区现代城销售完成50%以上已售完（2010年初开盘）麒麟湾销售周期长，剩余不多无新华里188号销售完成50%以上待售爱上城开始销售无物兴商业广场基本销售完毕无永康城市花园——待售（约4月开盘）2、需求分析•从商业看，临街首层普遍为一拖二的形式，且销售速度很快。•返租类的商铺因总价较低获得了客户的青睐。•商住公寓销售速度非常快，但户型面积偏大的，如70平米以上的销售速度明显迟缓。3、面积及户型分析区域项目名称商业面积商住公寓面积桥东区世贸天街返租类产品面积6平米起，主力户型8~40平米；其他商铺150~整层30~50平米，主力户型40平米天一城返租类产品10平米起，其他35~数百平米不等。35~98平米，主力户型50平米左右桥西区现代城70~700平米售完麒麟湾200平米左右无新华里188号50~200平米待定爱上城70~400平米无物兴商业广场88~760平米无永康城市花园——50平米左右3、面积及户型分析•可以看到，涉及返租类营销形式的产品面积均非常小，大都在10平米起，最大也未超过40平米。•其他商业首层最好的位置大都为一拖二的产品形式，内街多为平层，主力面积多在100~300平米之间。•商住公寓的面积基本一致，主力户型均在40~50平米上下，偏大一些的户型去化量较慢。4、价格分析项目名称商业单价公寓单价天一城首层3.5~5万元（层高6.2米）；二层及地下一层2.2~3万，返租，6年收益45%5300~5400元/平米（精装修）世贸天街首层+二层：3.8万（临街一拖二），内街首层2.9万；现售二、三层，返租，5年收益45%一期5000元/平米左右，二期未定价现代城首层（临建设路）：2.2~2.3万，首层（临育才路）：1.9万，二层：1.3万，三层：8~9千元，四层：5~6千元4000元/平米（已售完）永康城市花园——5500元（70年产权，精装修）爱上城1.5~3万元新华里188号1.8~2.2万元待定麒麟湾2万元左右（临街一拖二）无物兴商业广场2.2~2.5万元（首层一拖二），三层4900元无4、价格分析•从三个典型商业大盘来看，首层临外街最好的位置均为一拖二的设计，价格普遍在2.2万~5万元之间，其中现代城最低，为2.2万~2.5万，主要原因是其位置主要临未改造的育才路及改造中的建设路；天一城及世贸天街价格相近，天一城虽不是一拖二设计，但其6.2米的层高可分割为两层使用。•内街的价格比外街价格低20%~25%左右。•在不返租的项目里，商业二层价格普遍比首层低30%~40%，三层价格为首层的35%~40%，四层价格在首层价格的20%以下。•商住公寓的价格比较接近，均在5000~5500元/平米之间。其中永康城市花园的价格稍贵，主要原因是70年产权的缘故。5、客群分析•综合来看，邢台市目前的项目消化仍以本地客户为主，外来消费者数量有限。•天一城、世贸天街、现代城等大盘凭借大体量的规模、较为优越的地理位置、丰富的产品线及良好的包装形象获得了客户的认可，有周边县市的投资者对其进行投资。•但基于邢台市的经济发展程度及支柱产业的相对局限，外来投资者数量仍然不多。竞争项目分析——同类型1、世贸天街•中兴大街是邢台市商业最发达的商业街，世贸天街位于中兴大街地道桥东口路南，与本项目在同一轴线上。•但世贸天街位于桥东区，从商业的档次分布上，比本项目位于高端商业区的地段仍略逊一筹。•从项目的类型而言，世贸天街与本项目基本一致，均为40年产权的商业及商住公寓。•从规模上，世贸天街与本项目体量基本相当。•世贸天街已开盘，从某种程度上，它抢占了一部分市场先机。2、天一城•位于团结大街与新华北路的交叉点上，且处于桥东区，本项目具有无可比拟的先天位置优势。•天一城产品线丰富，从商业、公寓到豪宅，且有教育配套等。•天一城规模体量比本项目更大，规模效应运用更足。•天一城开发商在邢台市耕耘多年，拥有家喻户晓的“家乐园”品牌，容易获得本地客户的信任。•天一城营销推广规模浩大，项目品牌深入人心。竞争项目——同区域3、现代城•位于钢铁路与建设路交叉口，项目位置比本项目略逊一筹。•现代城是本区域中唯一在规模体量上与本项目相当的楼盘，产品线丰富，拥有住宅、写字楼、SOHO公寓、产权式酒店、开放式商街等。•其商业临街面广，占据三条城市道路——钢铁路、建设路、育才路。•其位于旧城改造区域，项目形象的打造不易。其他4、新华里188号•位于新华北路，天一城南。•将市政路红星西街引入项目内部，各商铺位置均衡，故销售情况良好。•现阶段其以住宅为销售重心，与本项目相比，商业位置、体量等不在同一起跑线上。5、永康城市花园•主要以住宅销售为主。•其小户型公寓将于4月开盘，售价比目前市场价略高，约为5500元左右，主要依据是70年产权。•其位置与项目销售重点不与本项目构成竞争。6、麒麟湾•主要以住宅为主，商业规模不大，主要为住宅底商，且剩余量很少。•没有公寓出售。•不是本项目竞争项目。7、爱上城•位于麒麟湾北侧。•以住宅为主，一期商业为住宅底商，共2层。据称二期将有10万平米商业将推出，但未定时间表。•无商住公寓及写字楼等。•此项目与本项目相距较远，且从产品上无冲突，不构成直接竞争。调研结论市场•本项目具有无可比拟的黄金位置，同时区域板块商业成熟，认可度高。•在桥西区内，多以高档住宅的供应为主，成规模的商业供应量并不大。•但从整个邢台市来看，同时段内商业、公寓及写字楼等市场供应量大，且上市时间相对集中。•物业类型相似，竞争激烈。客户•邢台市外来人口较少，主要以本地人及周边区县人口为主力购买者，外来投资者数量有限。•绝大部分客户以投资为主。价格•一级商圈商业单位价格大约为3万~5万之间（首层一拖二），二级商圈为2万~3万之间，三级商圈为1万~2万之间。•商业楼层越高，价格越低，通常3~4层的商业价格仅为首层的25%~30%。•而小户型公寓的价格比较接近，大致范围在5200~5500之间。项目SWOT分析优势•地理位置优越•户型面积小，总价低•设计理念独特，令人耳目一新•本地开发商，诚信度高威胁•总体供应量大，时段内同质化竞争激烈•邢台市外来人口有限，投资市场有日趋饱和的潜在威胁机会•不动产投资理念深入人心•一、二线城市限购，将带来部分投资客向三线城市投资•劣势•开盘相对较晚，入住等待时间长•从市调的情况来看，本项目具有得天独厚的先天优势及产品专一的优势。•由于项目体量巨大，同时段内竞争项目上市更早，且各具优势，因此需要确定更精确的营销手段来吸引客户，以此获得竞争优势。•关于项目的具体定位及营销手段等需要具体地研究产品后再行确定。