地籍管理实习报告

1城镇住宅土地定级实习报告班级：房地产开发与物业管理小组成员：指导老师：课程：地籍管理日期：2016年5月9日2目录一、评估对象概况................................................................................................................31.1自然环境概况..........................................................................................................31.2社会经济概况..........................................................................................................3二、土地定级的目的和任务.................................................................................................32.1土地定级的目的......................................................................................................32.2土地定级的任务......................................................................................................3三、城市土地定级工作依据和原则......................................................................................43.1工作依据.................................................................................................................43.2工作原则.................................................................................................................4四、城镇土地定级工作过程和内容......................................................................................44.1住宅用地土地定级因素的确定................................................................................44.2定级因素权重的确定...............................................................................................44.3定级单元划分..........................................................................................................54.4定级因素分值的计算...............................................................................................64.4.1基础设施作用分值计算.................................................................................64.4.2交通条件的作用分值计算...........................................................................284.4.3环境条件的作用分值计算...........................................................................554.4.4繁华程度作用分值计算...............................................................................664.4.5人口密度作用分值计算...............................................................................734.5城镇土地级别划分................................................................................................754.5.1定级单元总分值计算...................................................................................754.5.2土地级别划分..............................................................................................784.5.3土地级别的验证..........................................................................................81五、城镇土地定级成果.......................................................................................................83附录：................................................................................................................................84小组成员分工与感想总结：...............................................................................................843一、评估对象概况本次评估对象为广州市天河区五山街的部分住宅用地，主要包括华南农业大学跃进南和泰山宿舍区、汇景新城棕榈园组团以及五山街道部分住宅小区等地块范围。1.1自然环境概况评估用地位于广州市天河区五山街范围内，地处广州市天河区高等院校教育板块，周边拥有多所高校林立。该评估对象土地全部属于国有建设用地，包括划拨教育用地和出让的住宅用地两种类型土地。其占地面积约110万平方米，地形平坦，多以平地为主。评估对象周边不仅拥有优美的校园景观，也因火炉山森林公园和华南植物园，尽享大自然无限风光。1.2社会经济概况评估用地周边拥有多所中小学和大学，生活公共配套设施较齐全。用地范围内不仅拥有华南快速干线和沈海高速等城市主干道，还建有多个公交站点和一个地铁站，可谓交通十分便利。评估对象范围内不存在大型的工厂企业生产场所，主要是学生宿舍区和住宅小区。除了学生宿舍楼和小区住宅楼外，还有广东省农科院畜牧研究所所有的实验基地以及华南农业大学所有的养鸡场实验基地。二、土地定级的目的和任务2.1土地定级的目的土地定级是根据城镇土地的自然、社会经济属性，对土地质量和使用效益在土地空间上分布差异状况进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，并用等级序列表示其优劣程度的过程。城镇土地定级的目的是为了全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地利用效率，为政府制定各项土地政策和调整措施，为土地估价、土地税费征收和城镇土地利用规划、计划制定提供科学依据。2.2土地定级的任务根据《城镇土地分等定级规程》，以及所学的城镇土地定级的方法与程序，结合评估对象的实际情况，对评估用地进行城镇住宅用地定级。4三、城市土地定级工作依据和原则3.1工作依据（1）《城镇土地分等定级规程》（2）城镇土地分等定级理论与方法相关文献资料（3）实地调查资料3.2工作原则（1）综合分析原则（2）主导因素原则（3）区域差异原则（4）级差收益原则（5）定性与定量相结合的原则四、城镇土地定级工作过程和内容4.1住宅用地土地定级因素的确定因素派生因素A：基本设施状况A1：基础设施完善度A2：公用设施完善度B：交通条件B1：道路通达度B2：公交便捷度B3：对外交通便利度（客运）C：环境条件C1：环境质量优劣度C2：绿地覆盖率D：繁华程度商服繁华影响度E：人口状况人口密度4.2定级因素权重的确定（1）方法：因素成对比较法（2）计算说明：根据因素成对比较法，首先我们是先计算出各个因素的权重，然后在各因素的权重的基础上计算出各自派生因素的权重。5表4-1：各因素权重的计算表因素PiABCDE比较值和Pi的权重A—11114.000.4B0—1113.000.3C00—112.000.2D000—0.50.500.05E0000.5—0.500.05总计——10.001表4-2：各因素的派生因素权重的计算表因素Pi因素Pij比较值和Pij的权重Pi的权重总权重AA1A20.4A1—0.250.250.250.1A20.75—0.750.750.31BB1B2B30.3B1—0.511.50.500.15B20.5—00.50.170.05B301—10.330.13CC1C20.2C1—0.50.50.50.1C20.5—0.50.50.11D——0.050.05E——0.050.054.3定级单元划分（1）方法：固定网格法和均质地域法地块范围：启林南宿舍区、教五、农科院畜牧研究所、泰山宿舍区、汇景新城棕榈园、广州市第四十七中学汇景实验学校、华农养鸡场、广州市第四十七中学（五山校区）、华农茶山住宅小区、翠华苑、五山花园、五山小学、睿山小区和茶景苑。（2）划分方法说明：根据老师提供的CAD文件，文件内已经固定好网格，每个网格的大小为50000平方米。在固定网格法的基础上，通过利用自然现状地物（河流）和面积较大的自然地物、城市主干道、行政界线、住宅小区或组团的围墙等作为单元边界。（3）定级单元划分结果：如下图所示。6图4-1：定级单元划分结果图4.4定级因素分值的计算4.4.1基础设施作用分值计算1.基础设施状况基础设施分为公用服务设施和社会服务设施这两类。由于这片区的供电、供水、供气、供热、电讯等公用服务设施状况差异度不大，因此，在对地块分等定级时基础设施只考虑社会服务设施的影响度。在学校、粮店、煤店、菜场、医院、邮电局、银行、图书馆、影剧院、体育场馆等社会服务设施中，只考虑对于这个区域对居民的居住和生活影响程度较大，且对于这区域内不同的地块存在一定的差异的设施。因此，只选取本区域内的学校、菜肉市场、医院、体育馆这四种类型的社会服务设施作为研究对象，并通过计算这些基础设施对地块的影响程度，得到各个地块的基础设施分值。72.计算基础设施的作用分值由于在本区域范围内，公用服务设施完备程度基本一致，因此在计算各单元的基础设施分值时主要根据各单元的学校、菜肉市场、医院、体育馆这四种类型的社会服务设施的分值，按照一定权重加和求得。通过采用因素成对比较法，可以求得学校、菜肉市场、医院、体育馆这四种类型的设施对于各单元的基础设施分值的贡献比率，