安徽省物业管理行业专题调研报告

1安徽省物业管理行业专题调研报告几年来，特别是国务院《物业管理条例》实施以来，物业管理规模继续扩大，服务水平逐步提高，为改善人民群众的生活和工作环境，维护社会和谐稳定，吸纳城乡新增就业等作出了积极贡献。但在新形势下，物业管理行业也面临着不少新情况、新问题。为落实住房和城乡建设部《关于开展物业管理行业专题调研的通知》要求，全面掌握行业发展状况，认真总结行业发展经验，研究解决行业发展中的难点问题、焦点问题，推动安徽物业管理又好又快发展，我省和各地市（县）房管局、各物业服务企业、各地市物业协会在全省范围内采用书面调研与实地调研相结合方式，开展物业管理行业专题调研活动。现将各市调研结果总结如下：一、专题调研的主要内容（一）本地区物业管理行业的基本情况，主要包括截至截至到2008年6月30日，物业服务企业数量、从业人员总数以及城镇物业管理覆盖面（城镇实施物业管理的房屋面积/城镇房屋总面积）等基础数据。（二）本地区业主大会及业主委员会的成立运行情况，主要包括截至到2008年6月30日，业主大会及业主委员会成立的数量及比例，业主大会、业主委员会履行职责等情况。（三）本地区法制建设情况，主要包括安徽及各地市物业管理规范性文件的制定情况。（四）本地区物业管理活动行政监管机制和物业管理组织机构的基本情况，主要包括省、地市（县）、区物业管理主管部门行使监督管理职责以及与相关行政主管部门工作协调的情况，物业管理活动主要监管方式及手段等。（五）在规范发展物业管理方面的经验做法，调查分析物业管理行业存在的主要问题，分析原因，研究提出拟采取措施的意见、建议。（六）听取各地市物业管理工作情况汇报并对物业服务企业和物业管理项目进行了全面检查。（七）对我省下发的物业管理规范性文件和有关物业管理大会会议精神的贯彻落实情况。二、安徽物业管理基本现状根据2007年8月份修订的国务院《物业管理条例》，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。它是在改革开放中涌现出来的新兴行业。这一行业的出现2与发展，使各类房屋及配套的设施设备和区域内的环境、卫生、安全防范、公共绿化、道路等得到统一专业化的管理，并使房屋的住用人得到多层次多方位的综合服务。对改善人民群众的生活、工作环境，提高城市的管理和文明水平，促进住宅建设，实施社会再就业工程起着积极的作用。国家《十五计划发展纲要》中，已经明确地提出，要规范发展物业管理业。随着安徽经济水平的快速增长，城市化进程的加快，房地产业的快速发展，作为房地产业下游产业的物业管理产业也进入了快速发展时期，并成为第三产业中新兴的服务业之一。截至2008年6月30日（下同），全省登记的（下同）城镇房屋总面积65502.94万平方米，实施物管房屋总面积25892万平方米，管理项目4342个，物业管理覆盖率39.53%。住宅总面积45292.76万平方米，实施物管住宅总面积21023.5万平方米，住宅管理项目3818个，2万平方米以上实施物业管理的住宅项目数2631，住宅物业管理覆盖率46.42%。2008年安徽各市实施物管房屋总面积和住宅总面积，见表1。从表1可看出，全省物管市场最大的是合肥市，占全省的21%多；亳州市作为经济和房地产业欠发达地区，物管市场全省最小，只有合肥市的5%左右。全省共成立业主委员会1344个，占35.2%。维修资金归集总额为33.43亿元，使用总额为1.72亿元。全省实施物管住宅小区绿化总面积3824.46万平方米，绿化率18.19%。表12008年安徽各市实施物管房屋总面积和住宅总面积单位：万平方米地区房屋总面积住宅总面积地区房屋总面积住宅总面积安庆市1988.581501.43淮南市1648.621481.72蚌埠市996.62819.02黄山市499.36476.24亳州市306.40302.4六安市2863.572088.52巢湖市1576.311337.42马鞍山市1251.861047.97池州市633.30589.8宿州市693.28141.15滁州市891.33742.04铜陵市689.10585.79阜阳市2056.991909.88芜湖市1940.741650.1合肥市5680.854458.01宣城市1625.461492.01淮北市549.63400全省物业管理用房总面积53.64万平方米，其中住宅物业管理用房总面积34.4万平方米，占住宅物业建筑总面积的2.86‰，低于安徽《物业管理条例》3‰的标准。安徽各市（或地区）的住宅物业管理用房占住宅物业建筑总面积的比重，见表2。从表2可看出，有超过一半的地区住宅物业管理用房占住宅物业建筑总面积的比重小于3‰，尤其是房地产业和物业管理较为发达的合肥市也低于3‰的标准，值得反思。3表22008年安徽各市住宅物业管理用房占住宅物业建筑总面积的比重地区比重（1‰）地区比重（1‰）安庆市2.60淮南市3.73蚌埠市3.11黄山市3.92亳州市1.24六安市2.80巢湖市3.38马鞍山市2.20池州市3.08宿州市2.23滁州市3.08铜陵市2.88阜阳市3.13芜湖市1.90合肥市2.96宣城市3.29淮北市2.49全省物业服务企业2117家，其中一级资质7家，二级资质62家，三级资质1671家，暂定资质284家，企业资质偏低。物业企业从业人员7.84万人，为社会安置下岗职工2.22万人，占28.26%，见表3。从表3中可看出，从业人数最多的是合肥市，各市在吸纳下岗职工再就业方面为社会作出了较大的贡献。全省共设立38个区级物管机构。物业服务企业实力参差不齐，上规模实力强的企业偏少，绝大多数为有限责任公司，占总数的79.29%，股份有限公司仅占8.05%。表32008年安徽各市物业服务企业从业、安置下岗人数单位：人地区从业人数安置下岗人数地区从业人数安置下岗人数安庆市44111621淮南市91751120蚌埠市28581213黄山市1500571亳州市889262六安市28121273巢湖市27401351马鞍山市66092707池州市1289552宿州市1426419滁州市2347740铜陵市47741879阜阳市2831851芜湖市75122491合肥市234814246宣城市1828443淮北市1903416全省物业服务企业经营总收入15.64亿元（见表4），物业服务费占经营总收入的62.28%，经营状况普遍不佳。《新劳动合同法》实施后，企业人力成本增大，物业服务企业从业人员的平均工资由936元/月增长到1108元/月，多数企业处在亏损的边缘；从业人员总体素质不高，工资水平较低。表42008年安徽各市物业服务企业经营总收入单位：万元地区经营总收入地区经营总收入安庆市13529.89淮南市14143.60蚌埠市4121.69黄山市19135.29亳州市1082.80六安市2505.70巢湖市2610.02马鞍山市4324.12池州市1818.08宿州市1873.124续上表：滁州市3819.67铜陵市8668.79阜阳市3793.76芜湖市9529.08合肥市52257.05宣城市2022.53淮北市11127.11物业管理范围涉及住宅小区、办公楼宇（大厦）、广场、步行街、美食街、工业园区、高校园区等多种类型，已初步形成了包括小区安全防范、环境保洁、绿化养护、居民服务、物业中介等系列的配套服务。三、行业存在的问题与不足（一）物业管理覆盖率低，区域发展不均衡由于物业管理是房地产管理由传统的计划经济模式向市场经济体制转换的必然产物，福利型行政性房屋分配和管理体制已经退出，改由适应市场经济运行规律和城市发展的物业管理体制所取代。房地产管理体制改革和房地产业的迅速发展，促使安徽物业管理覆盖率较快的提高，2008年安徽物业管理覆盖率39.53%。但其与全国平均水平近50%相比还有有较大的差距，尤其是和物业管理开展早、发展快的南方经济发达地区、沿海地区相比，差距更是明显。但从另一方面看，安徽物业管理的发展空间和潜力巨大。造成物业管理覆盖率低的状况除与经济发展水平、居民收入水平、对物业管理的认识、市场经济发育程度有关外，也与小区配套设施不齐全、基础建设水平较低等开发商遗留的问题有关。安徽省各市物业管理市场化程度差异较大，区域发展不均衡，见表5。市场化程度最高的是合肥市，2008年物业管理覆盖率和住宅物业管理覆盖率分别为71.53%和98.09%，远高于全省平均水平，与北京等物业管理较发达城市持平，仅落后于深圳、上海，居全国领先地位。在安徽省排在末位的是宿州市和亳州市，住宅物业管理覆盖率低于10%。有一半以上的地区住宅物业管理覆盖率低于全省平均水平，内部差异较大。统计数据也表明，经济较发达地区与欠发达地区在物业管理市场化程度方面的差距很大。表52008年安徽各市物业管理覆盖率单位：%地区物业管理覆盖率住宅物业管理覆盖率地区物业管理覆盖率住宅物业管理覆盖率安庆市40.1643.76黄山市25.1030.47蚌埠市19.8727.54六安市42.6247.15亳州市4.599.02马鞍山市47.9264.83巢湖市41.4747.49宿州市21.645.83池州市33.7142.91铜陵市45.9459.47滁州市35.8239.77芜湖市42.5939.83合肥市71.5398.09宣城市33.9150.58淮南市37.9647.45注：阜阳市和淮北市数据缺失5（二）物业管理项目招投标比重较低，竞争机制缺乏随着国务院《物业管理条例》和安徽省《物业管理条例》的制定和实施，安徽物业管理市场化进程逐步推进，竞争机制逐步形成。安徽省《物业管理条例》明确规定：住宅物业的建设单位，应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，如果住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，则依照国务院《物业管理条例》的规定处罚；鼓励业主委员会通过招投标方式选聘物业服务企业。2008年安徽有577个物管项目通过招投标方式获得，占总数的17.42%，见图1-A；有447个住宅物管项目通过招投标方式获得，占总数的15.81%，见图1-B；各市住宅物管项目获得方式见表6。从图1和表6中可看出，安徽物业项目招投标比重低，竞争机制缺乏，房地产开发和物业管理没有做到分业经营，不利于物业管理行业的长远发展。物业管理引入招投标机制是市场发展的必然。早在1999年5月建设部宋春华副部长就在深圳召开的全国物业管理工作会议上强调，“各地要尽快引入竞争机制，推行物业管理招投标”。深圳、广州、上海、北京、武汉、南京、沈阳、大连等城市推行物业管理招投标的实践证明，物业管理只有引进竞争机制，通过市场上激烈的较量和角逐，将企业追求自身经济利益的内在要求转化为外部压力，并将这种压力变成动力，才能激励物业服务企业提高管理服务的水平和自身的素质，并在竞争的风风雨雨中经受锻炼和考验。0102030405060708090招投标协议比重图1-A安徽物管项目获得方式比重分析单位：%60102030405060708090招投标协议比重图1-B安徽住宅物管项目获得方式比重分析单位：%表62008年安徽各市住宅物管项目招投标数据单位：%地区住宅物管总数招投标比重地区住宅物管总数招投标比重安庆市2273.93淮南市1674.08蚌埠市13213.48黄山市1631.39亳州市2845.55六安市1684.85巢湖市1872.60马鞍山市1254.10池州市8547.22宿州市7412.34滁州市1562.63铜陵市15812.68阜阳市1624.94芜湖市2054.88合肥市5370.69宣城市1993.30淮北市5438.10招投标机制可以充分实现市场资源的优化配置，规范物业管理市场，但安徽在具体实施的过程中仍有4大难题亟待解决。1、物业管理招投标无法可依虽然已经有《中华人民共和国招标投标法》，但因其更侧重于设备采购和