城市住宅小区停车方式及车位成本分析

城市住宅小区停车方式及车位成本分析摘要针对目前城市住宅小区停车问题日益突出的情况，从现有住宅小区的常见停车方式及其各自的优缺点着手，文章讨论了在城市地价逐渐上升的今天，住宅小区在规划停车方式及规模时应考虑的相关因素，提出采用地下机械停车库停车是将来小区的发展趋势，并以苏州某住宅小区为例，对地下普通停车与机械停车方式的车位成本进行了分析。现代化的交通工具很大程度上扩大了城市的空间，让人们在生活中获取了更多的便利，但日益增多的车辆在给人们带来无尽便利的同时，也让我们不得不解决一个非常现实的问题，那就是停车问题。目前大城市的停车难已像行车难一样，已成为世界性的难题。人要有房子住，车要有地方停，因汽车保有量增长速度极快而停车基础设施建设和管理跟不上使得停车问题日益突出。随着私家车量的数量不断上升，在城市里的居民住宅小区里，停车问题也日益严峻起来。由于很多新建的小区内住户与车位的配比为1：1，而根据《城市居住区规划设计规范》规定，新建住宅区绿地率不应低于30%，但该规范和其它有关停车场的技术标准中仅对公共服务设施配套停车场作出了规定，对居住区或居住小区居民停车场（库）均未作出规定。因而随着近几年中国房地产业的迅速发展，开发商为了提高土地的利用率同时满足绿地率的要求，一些城市的小区逐渐向低密度、高容积率的现代化小区发展。同时各个城市的规划部门都将小区的停车比例作为一个严格的规划指标加以监控。由于城市地价不断上升，地面停车已不能满足要求，有的小区开始向地下空间发展。但由于地下车库的土建成本较高，那么如何在满足规划停车要求的情况下，采用合理的车库结构形式，成为降低小区成本的一个关键因素。本文力求对城市居住小区的停车方式的选择和车位成本方面作出有益的讨论。一、国内住宅小区常见的停车方式现在国内的停车方式有好多种，包括地面上停车、地下车库停车、机械式停车、智能式立体停车等，但住宅小区的停车方式按其技术构成大致可分为普通停车和机械停车库停车两类。（一）普通停车普通停车按与地面的位置不同可以分室外地面停车和地下车库停车。室外地面停车又分为路边停车、绿化停车等。1．路边停车。即住户就近在小区路边停车，具有停车距离短，方便简捷，工程造价低的优点。但占用土地过多，人流、车流交叉，在安全、噪声、尾气等方面也影响小区居民的生活。2．绿化停车。在小区用地宽余的情况下，可在地面停车场内种植较大树冠的乔木和灌木，乔木的间距相当于柱距，树冠遮荫，树下停车，车位之间可以用白色车位线或者灌木隔开，这样既可以美化环境，不影响小区的绿化率。3．地下车库停车。在小区内的公共建筑、绿地下面的空间都可以作为地下停车场，其具有以下优点：第一，停车限制较小，可以在地面空间相对较小的情况下提供大量的停车位；第二，停车位置受到的限制较小，停车服务半径相对合理；第三，节约用地，地下停车库的出入口、通风口等数量较小，一般不超过其总面积的15%；第四，可将车流、人流彻底分离，为小区内居民提供安全的行走环境，减低汽车噪音对居民生活的影响；第五，使汽车免受日晒雨淋的同时降低车辆丢失的可能。普通停车方式中，相对于地面停车来说，地下车库停车在节约用地方面还有更大的经济价值。尤其在城市地价不断飙升的今天，节约用地，提高土地利用率是开发商所思考的主要问题之一，一定程度上，地下停车库可以在经济合理的条件下满足小区停车需求。因此，在我国城市住宅小区内发展地下停车为主是合理的，尤其是在北方寒冷地区更受欢迎。这也是解决停车问题的较好选择。但地下车库也有其局限性——造价高，目前出售的比例并不理想。（二）机械停车库停车机械停车库停车按车库与地面的关系可分为地面立体式停车库停车和地下机械停车库两种。1．地面立体式停车库。该车库属平面横移式立体停车设备，由钢结构部分、载车板部分、传动系统、控制系统构成。车库为三层7车位，其中上层有三个车位，中下层各有两个车位。在存取车的过程中，上层车位只做升降运动,中间层做升降和平移运动，下层只做平移运动。在存取车的过程中，中下层始终有一个空车位，以保证能从上层取车或存车。目前有些小区内采取这种方式来解决日益突出的停车问题，其具有能有效利用小区内消极空间作为小型分散的立体停车场，不破坏整体环境的优点。但这种方式通常使停车位置与住户距离偏远，存取车不方便，设计时要注意合理的服务半径。太原市漪汾苑住宅小区采用了地面上多层车库的停车方式，住户多反映使用不便，于是又发生了路边停车的现象。2.地下机械停车库。该方式的停车库即是在发展地下空间的基础上，由金属框架、电动传动系统、自动控制系统、机电仪一体化所组成的多层车库，是汽车搬运或存放到存车位置而使用动力设备作为存放车辆主要手段的整体设施。综合了地下停车库和地面立体式停车库的优点，既节约了土地资源，增大地面建筑容积率和绿化率的同时，又能提供较大量的车位停车，是城市居住区将来的发展趋势。但其缺点同地下普通停车库一样，建设成本高，周期长，目前的销售比例也很不理想。但与普通地下停车库相比，地下机械停车库前期土建投入相对较少，能在不增加土建成本的基础上，提供更多的车位，效益更为显著。二、确定城市住宅小区停车规模需考虑的因素不同小区、居民不同形式的交通工具都影响着小区内的停车场（库）规模和实际的停车率。一般来说，在规划时应考虑以下因素：1．地区经济。地区经济发展程度是影响停车规模的主要因素。一般而言，经济越发达，居民的汽车拥有率越高，配建停车标准也应相应提高。2．居民经济能力。根据国外机动车发展所走过的道路及已有的数据和经验，可以发现居民的收入（即经济能力）是影响机动车需求量的重要变量。3．小区区位及周边服务配套设施。相对于生活在市中心的居民拥有便捷的公共交通和完善的生活服务配套设施，生活在郊区的居民因周边的生活服务配套相对较差，出行不便，居民对小汽车的需求会更为迫切。而目前在我国一些大中城市发展过程中，一些高档的居住区通常建在城乡结合部，因上述原因及购买这类住宅的居民往往收入较高，因此小区的私车拥有率和停车率相对较高。4．应考虑小区的不同档次和不同的住宅面积的需求。居住区的档次越高停车率的比例也越高，有的别墅区内已超过1：1的停车比例，有的甚至到达1：3的比例。不同的住宅面积其停车率也不相同，通常同一居住区内往往集中了多种套型的住宅单元，对于以大户型为主的住宅组团，其停车率普遍高于以小户型为主的住宅组团。在我国有些城市（如宁波）居住区的停车指标也提出根据住宅单元套型面积标准来制定。例如，宁波市规定150平方米以上的套型高层和200平方米以上套型多层每户配建车位为1.2～2个，75平方米到100平方米的多层配建0.5～0.8个车位。5．考虑将来的一段时间和来访客人的停车。居住区配建停车标准的制定要满足将来一段时间的停车需求，同时要考虑来访客人的车辆，因此规划时要有前瞻性。三、城市居住小区停车方式的选择我国的现实情况是土地资源十分有限，大多数居住区采取高密度开发建设的模式。我国《城市居住区规划设计规范》中规定，新区建设绿地率不应低于30%，该《规范》对地面停车率（居民汽车的地面停车位数量与居住户数的比率）作了具体的规定，要求地面停车率不宜超过10%。而该《规范》（2002年版）规定居住区居民停车率（指居住区内居民汽车的停车数量与居住户数的比率，不应小于10%，本规范是从全国角度出发，具有指导性，即只控制停车率的下限，而对于上限不作具体规定，可根据实际需要增加，具体指标由地方城市规划行政主管部门制定。随着经济的不断发展，我国小汽车数量逐渐增多，停车无疑会占用居住区宝贵的用地，尤其是大量的地面停车与绿地和居民活动场地争地，从而对居住区环境形成相当的压力。因此，本文建议严格执行国家关于地面停车率的控制指标，当停车量较大时，停车空间应往地下发展，即修建地下停车库。在划分停车位时，要注意不同车型的比例。从长远来看，随着我国各城市私人汽车拥有量的不断增多，居住小区应以加强小汽车的停车位建设为主，对现在必须的自行车和摩托车位要灵活设计，方便以后更改为小汽车停车位。四、某小区的普通停车与机械停车成本分析比较现就苏州工业园区某高层高容积率低密度小区一个车库为例，就居民住宅区采用地下普通停车库和地下机械停车库的车位成本进行分析比较。苏州市属亚热带季风气候，雨量较大，轻度潮湿。苏州市历史最高洪水位为2.49m（1954年），最低河水位为0.01m，常年平均水位为0.88m。苏州市历史最高潜水位为2.63m，近3～5年最高潜水位为2.50m，潜水位年变幅约为1～2m。苏州市历史最高微承压水水位为1.74m，近3～5年最高微承压水水位为1.60m，年变幅0.80m左右。本小区位于苏州工业园区，占地面积58689㎡，容积率2.0。扣除商业及幼儿园配套面积，小区的住宅面积为109936.69㎡。共有1062户，考虑到1：1的停车比例，地下停车位考虑停车位900个，地面停车100个。屋面地坪标高3.7m。小区共设有三个地下车库，现以其中的车库B为例进行讨论。（一）按地下普通停车库设计1．普通停车方式方案。车库共有四个防火分区，第一防火分区2035㎡，第二防火分区1882㎡，第三防火分区2247㎡，第四防火分区1386㎡。车库总面积7550㎡。其中扣除水泵房、配电房等面积后车库的面积为6650㎡。车库顶覆土厚度1.5m，车库层高3m，主梁高800mm，底板厚度400mm。车库埋深-4.9m。根据结构验算，不需采用其他措施可以通过抗浮验算。车库共设计停车位228个，每个车位的建筑面积约为30㎡。车库的土建预算造价约为1600元/㎡。2．在此情况下采用机械停车方案。车库净高3.6m，层高5.4m，车库顶覆土1.5m,车库内考虑抗浮，有700mm厚的覆土用于抗浮。车库梁高800mm，底板厚度400mm。采用杭州西子石川岛的机械停车设备车库共设计机械停车位289个，自行车位49个。共有车位338个，每个车位所占的建筑面积为19.78㎡。车库的造价约为2000元/㎡。3．两种停车方式的对比如下。（二）调整柱距后，两种停车方式的成本比较分析1．结构方式来看。从停车数量来看，机械停车的数量为普通停车的数量大约1.5倍，其中最主要的是考虑到设备空间，以及局部平面斜放车量无法用作机械停车。另外此车库的设计前期柱距考虑的是普通车库，后改为机械停车。车库的柱距无法满足整个车库横移车移的设置，一个柱网里六个车位只能停五个车位，造成局部车位损失。若对车库进行调整，则车位没有损失。2．从成本角度分析。调整柱网后车库各项指标对比如表2所示，从两种停车方式的成本来看，车均的成本差别不是太大，调整柱距后，如果采取相应措施不考虑结构抗浮设置，两种停车方式的每个车位的造价应该相差无几。但是机械停车前期土建成本要少。对于开发商来说车库这部分的投入要少30%，特别是前期车库使用率不高的情况下，机械车库采用普通停车方式完全可以满足停车要求。五、结束语地下机械停车对于车库的柱距的要求比普通停车的要求要高，由于各种停车机械要求各不相同。一般来说，在设计之前，应该先与停车机械厂商联系，让其参与整个车库的设计，同时要和设备专业的设计人员沟通好设计各个管网是否与停车机械的设置有矛盾。采用二层横移的方案，柱距应保证车位整体横移的最小净尺寸。在进行机械停车设计的时候，还应注意小区一些豪华型车的停车设置。另外，机械停车数为普通停车数的1.76倍左右。车库面积可以节省43%，这可以大大提高小区的整体品质，对于小区的施工及整体规划带来很大的便利。在现有规划要求1：1的停车比例及90平方米小户型数量比例要求在70%的规定下，车库面积的大小无疑对于小区的设计是一个巨大的考验。从长远来看，在城市用地日益减少的情况下，机械停车将以它独特的优点，成为小区地下停车的一个方向，相信以后会有更多的开发商采用此种停车方式。