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东莞石龙金沙湾公园项目总体策划方案2003年12月9日报告一：《东莞石龙镇房地产发展研究报告》报告二：《石龙金沙湾公园项目开发总体策划方案》报告三：《石龙金沙湾公园项目营销整体策划方案》“东莞石龙金沙湾公园项目总体策划方案”之一《东莞石龙镇房地产发展研究报告》第一部分石龙镇社会与经济发展总体形势分析一、历史上：综合实力为华南四大镇二、改革开发前和初期：综合实力为东莞大镇三、现今：综合实力为东莞中游城镇第二部分石龙镇城市发展趋势分析一、石龙再不拓大行政区域将面临无法发展的危机石龙镇行政区域面积在国内镇中特别狭小，已无法再发展；石龙必须拓大发展区域，否则将面临被周边镇全面超越的局面。二、石龙现规划是短暂、无奈的规划政府向东暂时的、一厢情愿地规划新城市中心区，偏离了经济地理必然的向中心城市靠近的规律：石龙的发展前途，必须向莞城和广州。三、石龙现城镇规划的要点解读（一）、一轴一环（二）、几个发展区域的规划都不得已、不明晰、不确切、不一定对四、石龙城市发展的必然方向石龙城镇的总体发展前途：必然是向西和向南。第三部分石龙镇房地产发展现状分析第一章、石龙镇城区板块分析一、老城区板块同中国大多急剧发展的城镇一样，石龙存在着一个地域和居住非常分明的老成区，老城区生活方便、商业文化发达，更是恋旧心理较浓的中国小城镇人解不了的情结。石龙老城区没有现代的住宅房地产。二、西湖区板块西湖区因城市向南走向莞城的天然动力，这几年短时间内产生了一个凌乱的、嘈杂的工业和城乡结合部似的道路边批发商业地带，并趋势愈演愈烈，长此必使城市南拓。所以，西湖区的商业和房地产趋势将在未来有更大空间。但因西湖作为结合部和工业区而构成的一个脏乱区域，不能在城市主要功能中的商贸和居住领域里扮演重要角色，所以，短时间内城市的房地产不会往这里发展是必然，会维持现状，西湖区暂没有现代的住宅房地产。如果石龙并镇，必首先加快发展这一区域。三、新城区板块以政府中心和居住定位，实际上是石龙新的CBD（中央商务区）和CLD（中央居住区）的结合体，新城区是目前唯一主要的住宅房地产区域。但如果并镇，向东的动力和驱使力就会大大减弱。所以，在新城区从事地产项目一定要知道这个宏观分析，并做出相应对策。第二章、石龙镇房地产市场分析一、石龙房地产楼盘综合分析楼盘正龙豪园聚龙湾新世纪丽江豪园龙升商住楼石碣盈翠豪园石排锦绣江南总规概况别墅、小高层复式洋房小高层、高层洋房别墅、小高层洋房一般公寓小高层洋房别墅户型设计一梯二复式一梯四，四期一梯二、三一梯四为主，少量一梯二一梯四一梯四为主——规模概况占地10。5万平米，总建筑面积4。68万总建筑面积18。76万平米占地45万平米，总建筑面积40万总建筑面积7。9万平米占地4万平米，总建面8。7万占地23万平米销售良好良好优良一半良好一般市场来源石龙为主石龙为主石龙及周边镇为主石龙石碣石排顾客身份老板生意人等老板、生意人等普通居民生意人等老板产品综合园林一般、立面过沉园林、立面一般园林较好、立面不够无园林、立面不错园林一般营销推广较低水准较低水准一般水准无水准较低水准差物业管理有有有无有有价位评估大别墅不合理合理合理——合理——不足软肋已开发完毕户型均好性不够产品综合性不够——专做路边住宅综合水准低其它不在评价之列二、石龙房地产各主要竞争楼盘定位分析楼盘总体定位定位差异顾客差异形象体现规划体现之差异正龙豪园顶级别墅最尊贵居所本地大、中老板景观优良综合一般水平，欧陆风聚龙湾高档社区高档居家本地中、小老板，其他综合优良综合一般水平新世纪丽江豪园郊外度假社区第一居所、周末居所本地老板们，其它郊外居家郊外自造景观大盘龙升商住楼普通住宅一般居住本地普通人杂、差——石碣盈翠豪园中档社区良好居住本地居民临街社区楼距旷达石排锦绣江南别墅社区休闲居家本地老板们郊外村屋——三、石龙房地产价位分析楼盘价位正龙豪园别墅8千-1万，复式洋房3千聚龙湾2400-3500新世纪丽江豪园别墅5000；洋房3000龙升商住楼1600-2250石碣盈翠豪园石排锦绣江南其它1千多四、石龙房地产需求分析从正龙、聚龙、龙升商住楼三楼盘近两年销量判断分析，石龙住宅地产每年消化量在10万平米以上，有效需求在15万平米左右，尚不包括优秀开发商对市场诱导式地深入启动。五、石龙房地产顾客分析（一）、石龙房地产顾客五个阶层分析老板阶层生意人阶层政府、企事业单位干部阶层政府、企事业单位管理阶层最低可购房阶层外籍人士大老板中老板小老板各行业生意人长官、经理、领导者公务员、白领本地穷人和其他有购房能力的外来人香港人等年收入百万年入几十万年入十万年入几万年入十万到百万年入几万到几十万年入几千到几万中等富裕以上（二）、石龙房地产五个阶层顾客的购房企图分析石龙购房潜在阶层购房类型价格承受力企图选择意愿其它要求老板阶层大老板大别墅几百万显赫产品、景观、安全运动、儿童老人、文化设施中老板中别墅二百万左右尊贵产品、景观、安全运动、儿童老人、文化设施小老板小别墅或大复式一百多万豪华产品、园林、景观运动、儿童老人、文化设施生意人阶层各行业生意人小别墅或大复式几十万舒适产品、园林、配套运动、儿童老人、配套设施政府、企事业单位干部阶层长官经理领导者别墅、复式、洋房几十到百万都有皆有运动、儿童老人、配套设施政府、企事业单位管理阶层公务员、白领复式、洋房几十万实用实用运动、儿童老人、配套设施最低可购房阶层本地穷人和其他有购房能力外来人遮风挡雨就行十几万住便宜运动、儿童老人、配套设施外籍人士香港人等皆有皆有皆有皆有运动、儿童老人、配套设施（三）、石龙房地产顾客家庭及置业特征分析石龙购房潜在阶层家庭组合置业特征老板阶层大老板一家人或三代同堂二次置业（严格意义上的一次置业）中老板一家人或三代同堂二次置业（严格意义上的一次置业）小老板一家人或三代同堂二次置业（严格意义上的一次置业）生意人阶层各行业生意人一家人或三代同堂二次置业（严格意义上的一次置业）政府、企事业单位干部阶层长官、经理、领导者一家人一家人或三代同堂或三代同堂一、二次置业政府、企事业单位管理阶层公务员、白领一家人或三代同堂一、二次置业最低可购房阶层本地穷人和其他有购房能力的外来人一家人或三代同堂一次置业外籍人士香港人等一家人一、二次置业六、石龙房地产各主要竞争楼盘购买动因分析景观、环境、产品、会所。七、石龙房地产各主要竞争楼盘销售分析综合水平较低。销售率良好。八、石龙房地产各主要竞争楼盘配套分析楼盘小区外城市配套小区外社区配套正龙豪园新城区，商业、运动、休闲、文化、学校无豪华会所聚龙湾新城区，商业、运动、休闲、文化、学校无一般会所；内部商铺；两用超市新世纪丽江豪园无一般会所；内部商业；临街商铺龙升商住楼新城区，商业、运动、休闲、文化、学校无杂货商铺石碣盈翠豪园处在镇中心，有商业一般会所石排锦绣江南无一般会所九、石龙房地产各主要竞争楼盘区位交通分析楼盘区位交通正龙豪园优良市区内聚龙湾良好市区内新世纪丽江豪园农村郊外龙升商住楼脏乱市区内石碣盈翠豪园嘈杂市区内石排锦绣江南农村郊外十、石龙房地产各主要竞争楼盘物业管理分析楼盘物业管理正龙豪园专业管理聚龙湾专业管理新世纪丽江豪园专业管理龙升商住楼无石碣盈翠豪园专业管理石排锦绣江南专业管理十一、石龙房地产各主要竞争企业分析楼盘企业实力和整体运作素质正龙豪园发展商一般聚龙湾发展商一般新世纪丽江豪园发展商较佳龙升商住楼发展商低石碣盈翠豪园发展商一般石排锦绣江南发展商一般十二、石龙房地产消费文化分析一、石龙城市文化底蕴分析1、非常浓郁的体育健身人文气息；2、千年商埠的商业精神；3、开放、开明、勇于接受新事物、好东西；中国传统的小富为安思想在此不占主流；4、认可时尚并追捧，愿为此花费代价；5、生活和工作节奏紧凑，向往理想生活。二、石龙市民居住心理分析1、较信风水。特别是利用有名的风水大师做宣传，会对楼盘销售有莫大的好处；2、认为“水围财”，喜欢居住有水，水景在市场上更具竞争力；3、有较强崇洋心理，楼盘标榜有外国名师规划设计，强调欧陆（美）风格，对客户具吸引力。三、石龙市民居住习性分析1、喜欢豪华、舒适、和有身份；2、喜欢景观环境；3、喜欢安全；4、崇尚体育运动和健康；5、喜欢老城区的恋旧心理；6、崇尚文化、高品位；7、崇尚大堂、大房、大厅、大卧室、大阳台等大气的房地产产品；8、喜欢但门独户。十、石龙房地产发展的整体不足和机会点石龙房地产市场软肋和提升空间产品提升空间配套提升空间营销提升空间策略提升空间总规外立面户型园林配套社区文化营销推广差异化排列朝向不足不足一梯四户多提升空间大提升空间大提升空提升空间大提升空提升空间很大创造空间很大第三章、石龙房地产发展现今所处的阶段分析一、中国房地产发展的三个阶段中国房地产发展的三个阶段第一阶段第二阶段第三阶段市场发育程度短缺市场(供求平衡)过剩市场（包含结构性短缺）相对饱和（结构性过剩、全面过剩）买家认识阶段认地段认家居认环境认服务管理认品牌认品牌产品提升阶段地段、家居环境、服务管理文化与生活方式竞争层面提升资源（土地）销售、设计、资源整合全方位全方位竞争（企业竞争）企业状态提升项目公司专业公司、管理公司全能冠全能冠军追求境界提升看得见摸得着看得见摸不着看不见看不见摸不着但感受得到二、石龙房地产发展所处的阶段分析石龙房地产发展水平，明显处在处在刚起步的第一阶段；石龙房地产综合打造水平和市场发育水平，刚刚开始两三年。第四部分石龙房地产发展趋势分析（十二大趋势预测）石龙房地产八大发展趋势预测趋势一镇区内地产将面临更小的施展空间土地资源紧，地价高企，石龙城市逼迫向城东发展只是暂时，对这一不符合市场大势的趋势要特别留意。趋势二虚高地价的镇区内将不再是地产发展主战场石龙镇短期内向黄洲发展，不符合城市发展的必然规律，黄洲地价高企，已不是很好地域。趋势三邻镇空间更大，将更显对石龙的挤压力量石龙会面临南面茶山和西面石碣的逼迫威胁，石龙镇近五年内，必将面临石碣等地的房地产直接竞争。趋势四石龙地产将面临内忧外患，镇区内地产被逼迫提高和外拓石龙镇卖完江景地块和楼盘之后，将直接进入到自造景观的精品盘时代或近郊大盘时代。趋势五石龙地产商将走出去，走不出去的将死亡趋势六外地大发展商将群雄并起于各镇、包括穷镇，东莞各镇房地产市场将不再封闭大石龙各镇，房地产将全面开花，距离很近的镇区将互相吸引人们定居，关键看房地产产品和服务综合水准。趋势七大品牌将占据东莞主要市场，小企业将无生存空间大石龙地区，目前地产品牌尚未清晰、确立，必将在三年内确立，大石龙地区住宅地产将快速进入到品牌时代。趋势八石龙地产商应提前缔造自身实力，走品牌规模化道路大石龙地区优秀的房地产企业，必将勤学习、缔造实力、塑建品牌，应提早谋划、迎领新时代。趋势九东莞地产市场将成品牌企业的取款箱东莞的房地产将在五年后真正进入到大集团、品牌和规模时代，类似于广州的规模企业优势效应趋势十石龙房地产商将向“全能型企业”迈进学习型企业必将后来居上和异军突起；真正优秀的房地产企业在于内功的全面塑造，人财物不出色的企业如果能成功一个盘，也必将在下一个盘中被淘汰；不善于学习和体制创造的企业，将被市场的销售冠军迅速淘汰，企业要求“全能”。趋势十一石龙房地产，将迅速达到“全能冠军产品”的水准要求大石龙房地产企业，将向规划、产品、营销、管理，各工作细部的“全能冠军”学习上升。趋势十二石龙房地产，将每年洗牌一次、市场快速变幻、企业应从长把握“东莞石龙金沙湾公园项目总体策划方案”之二《石龙金沙湾公园项目开发总体策划方案》序言项目开发战略、策略思考第一部分项目开发条件分析第一章、项目开发优势分析一、地块区位条件优良二、地块自然条件最优三、地块交通条件优良第二章、项目开发劣势分析一、地价过高、地块面积小，不利于大手笔、降低成本的操作二、项目现状要求只有走最优秀高档盘一条路，对售价要求高企三、整体市场供应、尤其本项目同处的聚龙湾明年投放量很大，只有快速出击、抢先出手，才能有可能胜利。否则，必将危险出路被抢先者堵死。四、项目同在聚龙湾旁，太近距离的竞争必须更高水准的运行五、本项目发展企业在以往无操作住宅房地产的整体经验，