定稿--浅谈房地产开发企业会计核算中存在的问题及相应对策

1浅谈房地产开发企业会计核算中收入确认存在的问题及相应对策论文摘要……………………………………………………………………2关键词………………………………………………………………………2前言…………………………………………………………………………2一、房地产概论……………………………………………………………3（一）房地产开发企业的经营特征………………………………………3（二）房地产开发企业的经营特征对会计核算的影响…………………4二、问题的提出……………………………………………………………5三、房地产开发企业会计核算中收入确认存在的问题…………………5（一）签订预售合同并收取预收房款时做收入确认……………………5（二）订立正式合同但房屋没有交付时做收入确认……………………5（三）开发产品已竣工验收并完成竣工决算时做收入确认……………6（四）法定产权转移时做收入确认………………………………………6四、规范房地产开发企业会计核算中收入确认的相应对策……………7（一）分析上述问题存在的原因…………………………………………7（二）结合收入确认原则及房地产特点对预售收入进行具体确认……8（三）增加收益评价指标、扩大收入信息披露内容……………………9五、结论……………………………………………………………………10参考文献……………………………………………………………………102浅谈房地产开发企业会计核算中收入确认存在的问题及相应对策[论文摘要]近年来，随着我国经济建设的不断发展，以及城市住房制度的改革，房地产业得到了蓬勃发展，其规模也越来越大，逐渐成为国民经济中一种重要、新兴的产业，为城市建设作出了巨大贡献。房地产业资金投入大、建设周期长、成本环节多、投资风险高等特点，决定了其会计核算工作的特殊性及复杂性。目前我国对房地产开发企业会计核算仍处在进一步改革和完善中，本文将结合房地产开发企业经营特征，通过分析收入确认中存在的一些问题，提出相应对策，并以期房预售为例，结合收入确认原则及房地产特点对预售收入进行具体确认，达到明晰房地产开发企业收入会计核算，进一步完善收入确认体系的目的。[Abstract]Inrecentyears,withtheconstantdevelopmentofeconomicconstructionofourcountry,thereformofandtheurbanhousingsystem,therealestatehasgrownvigorously,itsscaleislargerandlarger,becomeakindofimportant,newdevelopingindustryinnationaleconomygradually,makeenormouscontributionstourbanconstruction.Constructionperiodislong,costlinksaremany,highcharacteristicofinvestmentriskthatthefundofrealestatehashighinput,itisdeterminedthatitsaccountantchecksandcalculatesparticularityandcomplexityofthework.Itisstillreformingandperfectingfurtherthatourcountrychecksandcalculatesenterprise'saccountantofdevelopmentofrealestateatpresent,thistextwillcombineenterprise'smanagementfeatureofdevelopmentofrealestate,throughanalysingsomequestionsexistinginincomeswillbeconfirmed,proposecorrespondingcountermeasure,regardadvancesaleofforwarddeliveryhousingasexample,combineincomeconfirmtermsandrelevantregulationtosellinadvanceincomeisitconfirmtogoon,reachenterprise'sincomeaccountantofdistinctdevelopmentofrealestatetocheckandcalculate,perfectthepurposethattheincomeconfirmsthesystemfurther.[关键词]房地产、会计核算、收入确认[Keywords]RealEstate,accountantchecks，RecognitionofRevenue房地产业、因其产业链跨度大，包括开发、建设、销售、以及物业管理等多个环节，其发展将带动建材、化工、钢铁、金融等50多个行业的发展，产业附加值较高且具有较高的关联效应和扩散效应，已经成为国民经济增长中不可缺少的一部分。改革开放20多年来，房地产业得到了较快的发展，并初步形成了较完善的市场体系，为居民住房奔小康、促进国民经济发展、居民消费和投资、拉动内需作出了贡献。随着市场经济的不断发展，追求利润最大化已成为企业经营的一项重要目标。收入作为利润构成的一项重要因素，受到企业以及企业的投资者和其他相关方面的重视。这就3要求我们必须逐步完善房地产开发企业收入的会计核算方法，建立健全房地产开发企业业务核算的相关会计制度。一、房地产概论房地产是指房产和地产的统称，即房屋和土地两种财产的和称，包括建筑在土地上各种房屋、土地以及与房屋、土地有关的权益。在香港、台湾地区和国外其他地区，房地产又被称为“物业”、“不动产”等。（一）房地产开发企业的经营特征1、开发经营的计划性强由于建筑产品本身所具有的特殊性，国家为了有效地控制基本建设规模，须对房地产开发建设实行计划管理。2、开发产品的商品特性由于房地产的固定性，每次在被买卖或出租时，买主不可能取走他所购买的商品，而只能通过法定的契约来保证其所购买的所有权或使用权。因此，作为商品，房地产的所有权或使用权在市场上比实物形式的房地产更为流行。3、开发建设周期长、环节多、工程项目多房地产开发从选址立项、规划设计、征地拆迁、勘探设计、报建招标、施工建设，到宣传推销、验收交付使用、物业管理等一系列活动，前后十几道环节，同时需要同规划局、国土房管局、设计院、施工单位、材料供应商、销售代理公司、客户等打交道，其间还需要不同的工种协同作业。因此，开发周期短则一、两年，长则四、五年，甚至更长时间。除了要对商品房等建筑产品本身进行建设外，还需要根据城市建设规划的要求，同时承担与商品房等有关的市政、公用、动力、通讯等基础设施和相应的公共配套设施的开发建设。住宅区内的工程项目小的有几十项，中等的有上百项，附属工程和基础设施等样样俱全。因此，合理设置成本核算对象是正确进行成本核算的关键之一，成本项目的细化更有利于成本费用的控制和管理。4、开发经营业务多元化开发企业根据市场对商品房的需求，有销售的，有转让的，有出租的，还有开展自行经营的。有相当一部分开发企业还开展和从事对商品房售后服务，包括生活管理，房屋维修，产权管理等，造成了销售收入的复杂性。45、投资数额大由于建筑产品本身造价高，资金在生产过程中停留的时间长，所需资金就多。房地产开发动辄需要几十万、几百万、甚至上千万、上亿元的资金。仅征地拆迁一项所需资金就占到整个项目的20％～30％。所以，开发企业几乎无一例外需要借助外部资金来支持，而且数额较大。因此，搞好借款利息的核算，对真实准确反映企业的经营成果相当重要。6、开发风险大开发过程中可能出现种种风险：由于市政规划调整、地价变化导致土地风险；由于产业政策、银行贷款政策变化导致筹资风险；由于设计、施工质量问题导致成本加大风险等，这给会计核算带来很多麻烦，也影响了企业的真实情况。（二）房地产开发企业的经营特征对会计核算的影响房地产业具有开发建设周期长、环节多、工程项目多，以及高投入、高风险等经营特征，要求在会计核算上做好以下几个方面的工作：1、在项目立项期，会同其他部门搞好投产前的可行性研究工作，尤其要对资金的来源及筹资成本、投资回收期、投资利润率等作多方比较，在仔细测算的基础上，作出切实可行的分析报告。2、在项目建设期，要统筹安排建设资金的投入，认真核算各项成本，努力控制费用支出，避免超出预算，并按照合同支付工程款。对发生的各项成本费用在“开发成本”科目下进行核算，设置八大类项目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共设施配套费、开发间接费、借款费用、其它费用。随着会计电算化地推广，成本核算项目应更加详细，成本项目的细化更有利于成本费用的控制和管理。工程竣工验收后，应计算开发项目的总成本和单位成本，并根据相关证明及时结转工程成本。3、在预售、销售期，要配合销售部门制定好预销售政策，根据市场需要，采取适当的经营方式出售或出租，及时回收资金，并根据有关标准及时确认收入，交纳营业税金等，同时按照配比原则进行财务成果的会计核算，计算利润，计提留存收益，交纳企业所得税等。4、售后服务期，协同销售人员做好品牌的宣传、创建工作。对开发成品提供售后服务所发生的各项费用，应按会计制度的规定，计入“管理费用”、“营业费用”等科目。实行物业管理的，应当按照物业公司会计制度的规定进行会计核算。5二、问题的提出由于房地产开发企业的经营特征与一般商品不同，其销售过程一般要经历签订认购书并收取定金、签订正式《商品房预售合同》、房屋竣工验收、收取房款、开具销售发票、交付钥匙、办理产权过户等销售环节，而且在实际业务中，可能会出现多种流程情况，如有的房地产销售先收款再建造，有的先预收部分款项待建造完成再收取房款，有的订立销售合同后由于工期延误而无法按合同约定的时间按时交房，有的销售发票已开具而项目还未验收，而有时房屋已经交付使用但迟迟没有办理产权转移手续等等，使得财务人员在判断收入实现的4个条件上不易掌握，如对怎样才算企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方就可能出现不同的理解，是要求企业将所有的销售业务过程全部完成，还是在某些关键环节完成时就确认收入。另外，由于会计人员的政策水平、业务能力、职业经验以及所在行业相关知识的掌握程度存在差异，对同一事项也会形成不同判断，不同的职业判断则会导致不同的结果，主观随意性较大，为了防止企业随意提前或推迟商品房销售收入实现，随意调节企业经营业绩，需要对房地产这一特殊商品的收入确认问题进行进一步探讨。三、房地产开发企业会计核算中收入确认存在的问题在实际操作中，有的开发企业在签订售房合同并收齐房款后确认收入；有的企业在开具发票时确认收入；有的企业在将商品房交付使用后确认收入；有的企业在办妥房产证后确认收入；有的干脆视收益情况随意确认收入。以上收入确认杂乱的现象在历年的上市公司年报中皆有体现，每年都有数家从事房地产开发业务的上市公司年报因当年房地产销售收入确认的问题，被注册会计师出具了非标准无保留意见的审计报告。不同的收入确认方法对企业当期利润会产生很大的影响。对会计实务中房地产开发企业收入确认大致归结为如下几种：（一）签订预售合同并收取预收房款时做收入确认在订立预售合同时，房屋尚未建成竣工，房屋面积也没有最后确定，另外还可能出现房屋权属纠纷、房款能否全额收回、房屋质量问题等情况，实际上商品所有权的主要风险和报酬并未转移给购买人。即使房款已全部收齐，由于此时的管理权和控制权还掌握在开发商手中，与收入相匹配的成本还不能准确计量，也不能确认收入。（二）订立正式合同但房屋没有交付时做收入确认6虽然订立正式合同在法律意义上的要约已经成立，但标的物房屋并未经购买人验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬仍未转移给购买方。我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同，在开发产