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第一章我国城市土地储备制度的建立和发展1土地储备是指城市政府依法运用市场机制，通过收购土地所有权或使用权，并按照土地利用总体规划和城市规划，对土地进行前期开发整理与储备，以供应或者调控城市建设用地需求的城市土地管理制度和运行机制。2.试述我国城市土地储备制度建立的背景。(1)宏观背景：经济体制改革的必然要求。市场经济制度的建立与逐步完善要求建立与之相适应的土地生产要素的配置体系。(2)中观背景：土地使用制度变迁的必然结果。建国后我国长期实行国有土地划拨使用制度，这种制度存在众多弊端，已经不能适应改革开放需要。(3)微观背景：土地市场完善的必由之路。(4)重要动力：“城市经营”的必然选择。(5)直接动因：国有企业脱困的重要途径。第二章我国城市土地储备制度理论与实践分析1.试述我国城市土地储备制度的运行模式、各自的优缺点。（1）以上海为代表的市场主导型运作模式优势：①比较注重保护土地权利人的财产权益。②城市土地储备机构的职能定位比较明确。缺陷：①由于它是以市场为主导的，储备土地要考虑地块的升值潜力，要考虑经济效益，尽量避免风险②对需要储备的土地缺乏必要的强制性，政府主导力不足，没有限定存量土地需要盘活的部分进入市场必须经过土地储备③同其他地区相比，城市土地储备成本高一些。（2）杭州为代表的政府主导型运作模式杭州土地储备制度具有强制性，该市土地储备中心具有在政府行政法规规定的收购范围内垄断收购、储备、开发、供应土地的权力。所有属于规定范围内的土地包括新增建设用地进入市场必须由土地储备中心预先取得，再由土地储备中心提供给市场。杭州模式的缺陷在于要求规定范围内所有土地进入土地市场都必须由土地储备机构预先取得，再由土地储备机构提供给市场，这样的规定由于缺乏法律基础而广受质疑，而且由于收购土地规模过大将带来严重的资金压力，将影响其制度目标的实现。（3）武汉为代表的政府主导与市场调节相结合模式•武汉模式的优势在于交易许可和先买权的使用。交易许可制度和先买权的实施，一方面保障了土地权利人的法定权利，显化了交易行为，活跃了二级市场，并把一级市场规范在适当范围内，无疑更有利于土地市场机制的形成和市场的成熟；另一方面，土地储备机构主动收购的土地只占储备土地的一部分，还要以使用先买权在提出交易申请的土地中购买部分土地作为储备，有选择的储备土地可以减轻储备机构的收购资金压力，也可以加快存量土地进入市场。•这种土地储备模式有利于发挥政府主导和市场调节的双重效能，运行效果较为理想。2.试述我国城市土地收购储备制度的功能与作用。（1）使市场在土地资源配置中起基础性作用，提高土地资源配置效率。（2）强化了政府垄断土地一级市场的权力，增强了政府对土地市场的宏观调控能力。（3）盘活了存量土地，推动了国企改革的顺利进行。（4）为政府筹措了城市建设资金，有力地推动了城市经营。（5）堵住了违规侵占耕地的口子，有力保护了耕地。（6）抑制了土地炒作，规范了土地市场。（7）制止了土地私下交易，为落实城市总体规划创造了条件。（8）启动了土地信贷业务，推动了土地金融的发展。（9）提高了土地的使用成本，促进了存量土地的集约利用。（10）显化了土地资产价值，增加了政府土地收益。（11）加快了房地产企业的重组步伐，增强了房地产企业的竞争能力。第三章香港土地批租制度的分析与借鉴1.试述香港土地批租制度对内地土地制度改革的启示。1、土地出让计划的完善2、土地出让条件应当明确化3、土地出让金缴纳方式的改革4、加强批出土地的监管5、建立土地基金，完善资金管理制度6、借鉴公共房屋政策革新住房保障制度7、土地收回政策的完善第四章实施城市土地储备制度对社会经济的影响分析1.试述土地储备与地价的关系我国土地储备制度以两种方式对土地价格产生影响：第一，纠正无偿划拨和双轨制下的价格扭曲，使土地价格成为土地价值的真实体现，这种价格上升可称为市场化程度引起的土地价格升高。第二，土地储备制度中的土地收购和土地出让对土地的供给与需求关系产生影响，进而影响到土地价格，特别是土地储备制度使政府成为一级土地市场的垄断者。（1）土地收购对城市土地价格的影响（2）土地出让对城市土地价格的影响（3）土地储备制度下土地价格信号放大机制以及土地价格走势2.试述城市土地储备制度对房地产开发企业的影响土地要素对于房地产企业能否获得土地以及以何种成本获得土地，直接决定着房地产开发企业的生存与发展状况。土地储备制度改变了土地要素的配置方式，对房地产开发企业的土地可得性以及获得成本均造成巨大冲击，进而影响了房地产开发企业的经营和管理。房地产开发企业发展模式、房地产开发企业投资绩效（利润、投资风险）、房地产开发业进入壁垒的影响3.试述城市土地储备制度对中国房地产业发展的影响（1）现行城市土地储备制度对房地产业的促进作用①促使房地产业实现内涵式增长，保证其未来的持续健康发展②创造了公平竞争环境，提高房地产业的效率③增强政府调控能力，延长房地产景气周期④使房地产业发展转移到构建核心竞争力的正确道路上来⑤促使房地产企业分化，实现市场主体的多层次性⑥保证城市规划的有效实施，提高房地产品质（2）现行城市土地储备制度对房地产业发展的不利影响①政府对土地一级市场的垄断引起房地产开发成本上升②“招、拍、挂”土地供应方式易于导致房地产泡沫③社会隐性成本上升导致社会对房地产行业的负面评价④土地供应计划制定的不合理不利于房地产商的长远科学决策4.试述城市土地储备制度对居民福利的影响(1)土地资源配置，导致社会财富分配不均衡(2)住房价格持续上涨，居民购房能力较大幅度下降(3)居民购房支出比例提高，导致居民其他商品消费能力下降(4)土地储备制度实施过程中给社会增加了一些不安定因素(5)土地储备制度下社会福利损失的测度第五章城市土地储备制度综合评价体系构建1、试述和谐社会视角土地储备制度评价原则1)、效率原则2)、公平原则2、土地储备制度对城市经济发展评价因素土地储备的实施对于城市整体建设来说应该起到的作用为:1）加强城市规划对城市建设与发展的引导作用2）增加政府财政收入3）促进城市基础设施的建设4）促进城市建设有序发展，提高土地集约利用率5）有利于改善房地房地产投资环境，促进房地产市场的健康发展3、土地储备制度对土地资源配置合理性评价因素衡量土地资源是否合理配置，可以从以下四维空间系列反映出来:1)、时间维------定时角度根据和谐社会对土地储备制度的新要求之一:资源在代际间配置的公平性，需要考察土地储备制度对土地资源在时间维度下的配置合理性。这是对土地储备制度对社会经济影响的动态评价。选择人口用地增长弹性、投入与用地增长弹性、产出与土地增长弹性三个评价要索。2)、平面维-----定性定量角度根据和谐社会对土地储备制度的要求之一实现土地资源在用途上的合理配置，需要考察土地利用数量结构的合理性。选择道路广场用地比例、住宅用地比例、工业用地比例和绿化率作为评价因素。3)平面维—定点角度根据和谐社会对土地储备制度的要求之一实现土地资源在空间上的合理布局，需要考察土地利用空间布局的合理性。空间布局上的合理性在经济上表现为最佳的投入产出效益。选择地均GDP、固定资产投入产出比作为评价因素。4)、空间维定---定量角度根据和谐社会对土地储备制度的要求之一实现土地资源在空间上的合理布局，还需要考察土地在垂直空间的利用强度。选择房屋空置率、城市容积率、工业用地容积率、住宅用地容积率和综合用地容积率作为评价因素。由于本评价是一个实施政策后影响评价，需要时间作为序列，进行动态的考察。因此选取以上所有评价因素的年度变化作为考察土地储备制度对城市经济发展影响的要素。第六章我国城市土地储备的制度缺陷分析1、详细论述我国城市土地储备的制度缺陷分析1)城市土地储备机构的定位不明确2)现行城市储备土地的供应方式存在严重的弊端3)城市土地储备机制的法律支撑条件还不完善尽管实施城市土地储备制度具有坚实的法律基础，但城市土地储备本身却缺少明确的法律规4)土地收购性质及价格内涵不明确5)城市士地储备中的融资问题1.政府财政拨款2.商业银行货款3.留用的土地转让增量收入4.土地置换5.土地预出让问题：1、融资渠道较为单一2、融资成本较大，期限较短3.融资风险较高6)我国土地储备制度存在的其他几个方面缺陷一、政府高度垄断土地一级市场，有可能导致土地供需失衡二、储备土地补偿标准不尽合理，储备土地的取得难度较大三、多头供地仍然存在，协议出让尚未杜绝四、土地储备制度引发了房产炒作，引起了房价暴涨五、土地储备工作人员整体素质不高，专业人才奇缺六、城市土地储备机制的运作缺乏相关部门的积极配合和支持第七章建立政府授权监督下的城市土地储备运行机制1、建立政府授权监督下的城市土地储备运行机制的必要性1)土地的自然属性和经济属性决定必须建立政府授权监督下的城市土地储备运行机制。2)政府掌握土地的一级供应可以在更大程度上保证城市规划和土地利用规划的实施。3)建立政府授权监督下城市土地储备运行机制能够从整体上提高土地资源的利用效率。4)建立政府授权监督下的城市土地储备运行机制能够保证土地储备运作的高效率。第八章城市储备土地供应方式的创新1、为何要对城市储备土地进行创新？如何创新城市土地储备制度实施以后，我国城市储备土地使用权的“招、拍、挂”出让方式。相对城市土地有偿使用制度改革之初的出让方式而言有了很大的进步，但是，因为招标、拍卖和挂牌这种市场交易行为本身片面追求出让价格指标的规则设计，导致目前的这种出让方式自身存在制度缺陷，使在实际操作中，土地使用权的出让价格不断上升，并随之带来了一系列的负面效应。要改变城市储备土地供应的这些负面效应，.显然必须对土地的供应方式进行改革和创新。2、新的土地出让方式的运行模型及运行机制1)项目分解商务标的评价标准是投标者的开价，专家参考城市基准地价，根据拟出让土地的区位、面积、地质、地势、形状，交通因素，环境因素等，设定出让最低价Q1和最高价Q2，则合理的投标价格区间即被设定为「Q1，Q2]。技术标的评价指标(criterion)有C1，C2，C3，...Cn，各评价指标所占比例(proportion)分别为p1,p2,p3,…，pn(p1+p2+p3+···+pn=1)。商务标和技术标在总评定中所占的比例分别为P,P`(P+P`=1)。2)投标假设有M个投标人投标，根据法律规定，如果M3，招标人应该重新招标；如果M=3，招标有效。3)商务标的评标a)直接否决开价不在投标价格区间[Q1，Q2]的投标。b)对在投标价格区间的M个投标，专家按照一定的评价标准，遵循“开价越高，评定越优”的原则进行评分，评出各个投标的商务标评分S1，S2，S3，…Sm。4)技术标的评标a)分别评定各个技术标评价指标。获得各技术投标书的多个单技术指标评分b)加权计一算各个技术投标书的总技术标评分5)最后两项投标的综合评分a）直接否决商务标和技术标不符合要求的投标人的标书，剩余M个合格投标人。b）评定各投标人两项标书的综合评分(Z)6)定标3、以储备土地为基础的建设项目招标的适用范围1)普通商品住宅用途土地使用权的出让对于普通商品住宅用途土地使用权的出让，如果出让地价过分偏高，将导致房价抬升，最终影响到购房者的利益，这违背了改善城市居民住房条件这一城市土地储备制度建立和实施的初衷。因此，在住宅用地供应时，住宅项目招标中商务标中的最高价的设定应当合理，不应过高。另外，因为住宅用地与居民活动的关系密切，在技术标中，外观、环保和节能等因素应当予以重视，这些评价指标在技术标中所占比例也应当相应设定的较大一些。2)工业用途储备土地的供应对于工业用途储备土地的供应，也应采用招标的方式。此时，不仅商务标中最高价要结合工业项目的产出水平和国家与地方的产业发展政策合理设定，而且还要结合工业项目自身生产流程对区位布置的要求，以及工业项目经营管理的特征设定技术标。同时，商务标与技术标的权比要合理。3)商业等经营性用途土地使用权的供应对于商业等经营性用途土地使用权的供应，城市政府可以放手让市场来调节出让价格。因此，土地储备机