定量统计分析技术在专业领域的应用与相关案例

定量统计分析技术在房地产经营管理专业领域的应用与相关案例一、定量统计分析定量统计分析是依据统计数据，建立数学模型，并用数学模型计算出分析对象的各项指标及其数值的一种方法。一般来说，定量分析过程遵循着这样几个步骤：第一，对数据资料进行统计分类；第二，描述数据分布的形态和特征；第三，检验和鉴别评价的结果；第四，进行相关因素的分析。常用的定量分析方法，包括回归分析、时间序列分析、决策分析、优化分析、投入产出分析等方法。二、定量统计分析技术在房地产经营与管理专业领域的应用任何一个成熟的行业都必然是一个专业型很强的结合体，房地产行业亦然。随着将来房地产行业的不断整合和专业化，定性分析占主导地位必定要被定量分析占主导地位的分析方法所取代，经验的重要性将逐渐被统计分析所弱化，因为统计分析就是对以往获得的经验的定量分析，所不同的是：统计是绝对理性化和绝对客观的。房地产市场研究分析工作可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。从房地产市场研究分析的层次上来看，可分为区域房地产市场分析、专业房地产市场分析和项目房地产市场分析。进一步细分，区域房地产市场分析中包括地区经济分析、区位分析和市场概况分析等内容，其中地区经济分析是研究地区的经济环境，它包含地区经济的基本趋势分析和地区基础产业的发展趋势分析；区位分析是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容；市场概况分析包含对地区房地产各类市场总的未来趋势分析、考察某个地区的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持某个项目等。在专业市场分析方面，主要包含根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地，确定市场研究区域、细分市场，进行产品细分及消费者细分，找出某一消费群体所对应的房地产产品子市场、分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口、将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供求缺口量（即未满足的需求量）。三、定量统计分析技术在房地产经营与管理专业领域应用的相关案例案例一：中国建筑新地标研究自2004年开始，中国指数研究院、中国房地产指数系统开展“中国建筑新地标研究”引起国内外各界的广泛关注，相关研究成果成为评判我国建筑整体状况与发展水平的重要依据。2012年，中国指数研究院、中国房地产指数系统在总结过去八年“中国建筑新地标”研究经验的基础上，结合中国房地产指数系统百城价格指数研究成果，进一步完善了研究方法体系，通过分析样本项目在“功能性”、“标识性”两方面的表现，客观反映当前中国城市建筑的整体发展水平，全面凸显百城建筑新地标的功能特征、历史意义和文化内涵，最终形成“2012-2013中国百城建筑新地标”研究成果，相关研究成果成为评判我国建筑整体状况与发展水平的重要依据。（一）研究对象结合当前中国新建筑的发展状况和时代特征，2012-2013中国百城建筑新地标研究对象需满足以下条件：（1）因建筑内部或外部因素能够形成城市的中心或副中心，对城市或所在区域的经济或社会发展具有重要的带动作用；（2）单体建筑规模5万平方米以上或综合规模10万平方米以上；（3）在建筑设计、功能特征、节能环保、文化内涵、智能科技、历史意义等方面具有显著特色，能够代表所在城市或区域的时代形象；（4）2012-2013年建成或部分建成；（5）物业类型为综合体、写字楼、住宅、商用物业等。（二）研究体系在2012-2013中国百城建筑新地标研究中，研究组从建筑规模、市场表现、技术创新、服务功能、显性标识、隐性标识对样本项目进行评价，将六项指标中的得分按照一定的权重值（权重来自于六项得分的“方差-协方差分析”）进行加总，最终评价得出“2012-2013中国百城建筑新地标”。（三）研究方法为增加研究的严谨性，采用因子分析（FactorAnalysis）法进行。因子分析是一种从变量方差——协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。设是初始变量，表示因子变量，使用统计软件SPSS可以计算出每个研究对象的各个因子的得分，然后计算出因子综合得分：其中表示各个因子变量的方差贡献率。（四）数据来源（1）房地产开发企业填报、中国指数研究院确认的项目相关数据；（2）中国房地产指数系统数据库；（3）房地产企业对外公布信息（包括网站公开信息、对外宣传资料、企业年报等）；（4）2004-2012年中国建筑新地标研究的数据库。案例详见：中国指数研究院网案例二：重庆房地产开发投资总额与住宅投资额统计分析一、重庆房地产开发投资额统计分析房地产开发投资指各种登记注册类型的房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位和附属于其他法人单位实际从事房地产开发或经营的活动单位统一开发的包括统代建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程（如道路、给水、排水、供电、供热、通讯、平整场地等基础设施工程）的投资；不包括单纯的土地交易活动。其资金来源包括国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。现以1997-2008年重庆的房地产开发投资额来分析，以待下面进一步的分析。附表1：（单位：万元）1997-2008年重庆的房地产开发投资情况年份199719981999200020012002200320042005200620072008投资总额6750229730141125135139632719666842459130327888140507915177291629630084989669909970如图1：统计描述：平均4102953.545区域8936956标准误差919232.4232最小值973014中位数3278881最大值9909970众数#N/A求和45132489标准差3048749.043观测数11方差9.29487E+12最大(1)9909970峰度-0.364121953最小(1)973014偏度0.866571212置信度(95.0%)2048177.467说明：在1997-2008年间重庆房地产投资是在不断的增加的，由1997年最小投资973014万元递增到2008年的9909970万元。1997-2008重庆房地产投资额020000004000000600000080000001000000012000000199719981999200020012002200320042005200620072008年份房地产投资总额房地产投资额二、重庆住宅投资额统计分析现以1997-2008年重庆的房地产开发投资额来分析，以待下面进一步的分析。附表2：（单位：万元）1997-2008年重庆的住宅投资情况年份199719981999200020012002200320042005200620072008住宅投资28259244088952335772812511071261306998177434121713033004026376784752182096195250如图2：统计描述：平均2385224.636区域5754361标准误差588099.2098最小值440889中位数1774341最大值6195250众数#N/A求和26237471标准差1950504.418观测数11方差3.80447E+12最大(1)6195250峰度-0.152075397最小(1)440889偏度0.971605194置信度(95.0%)1310366.692说明：在1997-2008年间重庆住宅投资也在不断的增加的，由1997年最小投资440889万元递增到2008年的6195250万元。三、用相关关系做定性分析根据以上数据进一步通过做散点图分析来分析它们的相关性。1997-2008年重庆住宅投资情况01000000200000030000004000000500000060000007000000199719981999200020012002200320042005200620072008年份住宅投资住宅投资如表3：（单位：万元）1997-2008年重庆的房地产开发投资额与住宅投资情况年份199719981999200020012002200320042005200620072008投资总额6750229730141125135139632719666842459130327888140507915177291629630084989669909970住宅投资28259244088952335772812511071261306998177434121713033004026376784752182096195250如图3：从散点图中可以直观地看出，1997年重庆房地产开发投资总额与住宅投资额之间相关密切，且有一元线性正相关关系。但是这只能反映两个变量之间的相互关系及其相关方向，无法确切地表明两个变量之间变化的数量关系，所以需进行下一步分定量分析。四、重庆房地产开发投资额与住宅额的定量性分析4.1、一元线性回归模型的建立根据以上数据建立建立直线回归分析计算表。(单位：亿元)如表4：(单位：亿元)年份xyx*xx*y199767.502228.25924556.54701907.5582199897.301444.08899467.56244289.91171999112.513552.335712659.28775888.47282000139.632772.812519497.290910167.00602001196.6684110.712638678.459621773.66992002245.9130130.699860473.203632140.77992003327.8881177.4341107510.606158178.52992004405.0791217.1303164089.077387954.94652005517.7291300.4026268043.4210155527.16772006629.6300376.7847396433.9369237234.95071997-2008年重庆的房地产开发投资额与住宅投资情况0.0000100.0000200.0000300.0000400.0000500.0000600.0000700.00000.0000200.0000400.0000600.0000800.00001000.00001200.0000投资总额住宅投资额系列12007849.8966521.8209722324.2307443493.80872008990.9970619.5250982075.0540613947.4164平均382221.0005合计45812652.00632785808.67711672504.2184Con(x,y)=55013nyyxx293.9962nxxx187.2992nyyy0.99905),(yxyxconr0.63648.xyrb1-21.961600nxbnya所以模型为：9616.2163648.0xyc4.2、一元线性回归模型的检验根据以上数据建立建立直线回归分析计算表。如表5：(单位：亿元)年份xyxx(xx)(yy)199767.502228.2592-314.2271-192.741360564.539698738.644237149.2184199897.301444.0889-284.4279-176.911650318.594680899.206631297.72311999112.513552.3357-269.2158-168.664845407.228872477.124528447.823220