城市地价动态监测技术规范

城市地价动态监测技术规范二00七年一月目录1范围…………………………………………………………………………………12规范性引用文件……………………………………………………………………13术语和定义…………………………………………………………………………14总则…………………………………………………………………………………15地价动态监测技术路线与程序……………………………………………………26地价动态监测范围确定……………………………………………………………27地价监测点的设立与维护…………………………………………………………38地价动态监测数据采集……………………………………………………………69地价动态监测指标…………………………………………………………………810地价动态监测指标值计算…………………………………………………………911地价状况分析……………………………………………………………………1112地价动态监测报告………………………………………………………………1213地价动态监测成果………………………………………………………………1214地价动态监测信息发布…………………………………………………………13附录A（规范性附录）地价监测点编号规则………………………………………15附录B（规范性附录）监测点地价评估报告格式（例）……………………………18附录C（规范性附录）年度地价状况分析报告格式………………………………23附录D（规范性附录）数据采集表格式样…………………………………………24附录E（规范性附录）数居采集表格填写标准……………………………………41附录F（资料性附录）城市地价指数编制原理与方法……………………………46城市地价动态监测技术规范1、范围本标准规定了我国城市地价动态监测的程序和方法本标准适用于我国城市地价动态监测2、规范性引用文件下列文件中的条款通过本标准的引用而成本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本;凡是不注日期的引用文件,其最新版本适用于本标准。GB/T18507——2001城镇土地分等定级规程GB/T18508——2001城镇土地估价规程GB/T19231——2003土地基本术语GB/T2260——2002中华人民共和国行政区划代码TD1001——1993城镇地籍调查规程3、术语和定义3.1地价动态监测地价动态监测是根据城市土地市场的特点，通过设立地价监测点，收集、处理并生成系列的地价指标，对城市地价状况进行观测、描述和评价的过程。3.2地价监测点地价监测点是指在一定区段内设立的，土地条件、土地利用状况以及开发程度等方面与所在区段的基准地价内涵一致或相近，能够代表所在区段地价水平的宗地。3.3监测点地价监测点地价是通过评估或市场交易地价修正得到的监测点在一定时点和一定条件下的地价。3.4地价区段地价区段是指地价水平、土地利用条件、基础设施条件、环境条件等方面相近或一致的区段。4、总则4.1监测目的调查城市地价的水平及变化趋势，向社会提供客观、公正、合理的地价信息为政府加强地价管理和土地宏观调控提供基础数据和决策依据。4.2监测对象城市地价动态监测的对象是城市土地的价格状况。城市土地价格状况包括城市地价的水平状况、变化状况、结构特征，以及地价与相关指标协调程度等。4.3监测周期城市地价动态监测在设定的周期进行。全国范围、全省范围和城市范围的地价监测周期按照年度和季度进行；重点区域和重点城市、重点区段，以及专题性监测等，周期根据具体情况设置。4.4监测地价类型城市监测地价分为商业、居住、工业三种基本类别，各类别地价的内涵应与城市市基准地价内涵一致。为了反映城市地价的综合状况，设立综合地价指标，由商业、居住和工业三种用途地价综合形成。根据不同的目的和需要，可以在三种基本类别的基础上再下设亚类用途的地价。4.5监测地价基准日监测地价具有统一的基准日。季度监测地价基准日分别为各季度的最后一日，年度监测地价基准日为每年的12月31日.5、地价动态监测技术路线与程序5.1技术路线城市地价动态监测技术路线为，通过建立监测点，采用评估等手段，收集城市不同级别、不同区段、不同用地类型土地价格及相关数据，对地价现状进行调查和观测，然后通过系列指标对城市地价状况进行全面描述，对城市地价状况做出基本的评价和判断，最后生成相关信息并向社会发布。5.2测程序城市地价动态监测的基本技术程序如下：（1）确定地价动态监测的范围；（2）建立以地价监测点为基础的数据源；（3）采集并处理监测数据；（4）根椐监测目标建立地价动态监测指标体系；（5）计算各类地价动态监测指标；（6）对城市地价状况进行综合分析和评价；（7）编制城市地价动态监测报告；（8）发布城市地价动态监测信息。6、地价动态监测范围确定6.1监测范围确定城市地价动态监测的范围根据不同监测目标设置。城市内部按照城市某一种标准（如规划区红线、建城区界限等）界定地价动态监测范围。跨城市区域按照行政区划或者宏观经济区域划分城市地价动态监测范围。城市地价动态监测分为国家级城市地价动态监测、省级城市地价动态监测和城市级地价动态监测三个层次。国家级城市地价动态监测、省级城市地价动态监测属于区域性城市地价动态监测，城市级地价动态监测属于城市内部地价动态监测。6.2国家级城市地价动态监测范围国家级城市地价动态监测范围包括，全国范围的城市地价动态监测、跨省区域的地价动态监测、重点城市地价动态监测等。全国范围的城市地价动态监测是指对全国范围内的直辖市、省会城市、计划单列市等大城市，以及主要中、小城市进行全面地价动态监测。跨省区域地价动态监测是指对跨省经济区域（如长江三角洲、珠江三角洲等地区）的大城市和主要的中、小城市进行地价动态监测。重点城市地价动态监测范围是指对在重要区域，或全国范围内有重要影响的城市进行地价动态监测。6.3省级城市地价动态监测范围省级城市地价动态监测范围包括，全省范围的城市地价动态监测、省内分区域的地价动态监测等。全省范围的城市地价监测动态是指对全省范围内的大城市、中等城市、小城市进行全面地价动态监测。省内分区域的地价动态监测是指对省内一定区域的大城市、中等城市、小城市进行地价动态监测。6.4城市级地价动态监测范围城市级地价动态监测范围包括城市主城区或建成区整体地价动态监测、城市各区域和重要区段动价动态监测等。7、地价监测点的设立与维护7.1设立原则地价监测点的设立原则如下：（1）代表性原则，指设立的地价监测点在所在区段内，其地价水平、利用条件、利用状况、开发程度等方面具有代表性；（2）确定性原则，指设立的地价监测点为一具体宗地，其周围条件及自身条件都比较确定；（3）稳定性原则，指设立的地价监测点的土地条件，利用状况以及周围土地的利用条件比较稳定，在较长的时间内不会发生分割、合并或重新规划等情况；（4）标识性原则，指设立的地价监测点易于识别，具有一定的标识性。7.2设立步骤地价监测点设立的基本步骤如下：（1）地价区段的划分；（2）地价区段内监测点的布设；（3）地价监测点初始资料的采集；（4）地价监测点上图与资料建档。7.3地价区段划分7.4.1地价区段划分的要求地价区段的划分要满足以下要求：（1）在同一地价区段内，地价水平比较接近或者一致；（2）在同一地价区段内，土地的利用状况、基础设施条件、环境条件和规划条件等基本相同；（3）各地价区段的面积规模适当，最小为一个街区范围，并保持地块的完整性；（4）各地价区段彼此相连，能过完全覆盖被检测范围7.3.2地价区段划分的方法地价区段划分的方法如下：（1）以已有土地级别界线、基准地价水平或交易样本地价水平等为依据，在工作底图上绘制若干条具有控制性的地价等值线（2）在地价等值线的基础上，以宗地界线、街区道路、河流以及其它线状地物为依据，在工作底图上勾勒出各地价区段的边界；（3）在实地查勘的基础上，根据土地条件、土地利用状况和土地开发程度等，调整初步划分出的地价区段边界，并落实在工作底图上，通过编号、图形整饰形成城市地价区段分布图；（4）以城市地价区段分布图为依据，量算各区段的土地总面积、各用途实际土地面积等，并进行地价区段登记，见附录D表D.1。7.4地价监测点布设、初始资料采集、上图与建档7.4.1地价监测点布设要求地价监测点布设要求如下：（1）地价监测点为形状规则的独立宗地或者地块，具有明确的界限；（2）地价监测点现状的容积率、开发程度、面积规模等，应与所在级别和地价区段的设定状况相近；（3）地价监测点总数应综合考虑城市规模等级、建成区面积等因素确定，直辖市不应低于200个，省会城市和计划单列市不应低于120个，其它不应低于60个；各用途地价监测点的数量应尽可能均衡；（4）地价监测点的分布密度至少应达到每区段1—2个。7.4.2地价监测点布设与初始资料采集的方法地价监测点布设与初始资料采集的方法如下：（1）以标有地价区段界线的工作底图为基础，在各个地价区段范围内选择符合条件的宗地作为初选监测点，并将初选的地价监测点标注在工作草图上；（2）查阅土地登记档案，对初选监测点的登记资料进行整理，记入监测点登记表，没有登记资料的初选监测点根据实地勘察调查的情况填写监测点登记表（3）根据工作草图的标注及登记资料，对初选监测点逐一进行实地勘察，包括对登记资料的核实和补充、宗地周边环境的调查、土地实际利用状况的调查、宗地影像资料的获取等；（4）根据勘察的资料对初选监测点进行进一步的分析和筛选，确定地价监测点；（5）对监测点进行统一编号，编号包含全国行政区划序号信息、城市类别信息、土地级别序号信息、土地用途类别信息、城市内监测点序号信息、具体编号规则见附录A（6）经筛选整理后确定的监测点资料要进行正式的初始登记，初始登记的主要内容包括：监测点权利状况资料、利用状况资料、影响因素资料、设定条件资料、价格状况资料和其它资料等，初始登记所要填写的表格见附录D表D.2。7..4.3地价监测点上图与资料建档地价监测点布设要绘制分布图。地价监测点分布图要表标明各地价监测点的代表符号、编号，以及其它图件要素。地价监测点布设要建立监测点档案。监测点档案包括监测点分布图、监测点登记表、地价区段登记表及相关资料。7.5地价监测点的维护7.5.1地价监测点定期检查每年要对地价监测点进行全面跟踪检查，并对检查情况进行登记。地价监测点的检查内容有：（1）使用状况方面，包括用途是否发生变化、建筑面积是否变化、内部基础设施是否改变、是否发生地质灾害等；（2）周边环境方面，包括总体规划是否调整、是否增加重要的基础设施和公共设施等；（3）权属关系方面，是否发生交易行为、是否分割或者合并、是否设定新的权属限制等。7.5.2地价监测点更新地价监测点原则上应保持稳定，但遇到下列情况时，应该更新：（1）地块或地块上建筑物灭失；（2）地块用途发生改变；（3）地块被合并或分割；（4）地块地址条件发生规模较大的恶性改变；（5）土地长期低效利用；（6）城市主城区或建成区扩容。地价监测点的更新可包括对原有不再符合条件监测点的删除、替换和新增加监测点的设立可参照地价监测点的设立步骤。地价监测点更新的数量每年不得超过该城市地价监测点总数的10%。当城市土地级别调整、基准地价更新时，原则上保留90%以上的原有监测点，并在原有监测点的基础上，进行监测点扩充。地价监测点的变更情况需如实填写附录D中的表D.4。7.5.3建立地价监测点资料库地价监测点须建立专门的资料库。资料库管理的资料主要包括：（1）初始登记资料，包括：城市地价监测点登记表（初始）、地价区段登记表（初始）、地价监测点分布图、地价区段分布图、地价监测点宗地图、地价监测点影象照片等；（2）变更登记资料，包括：各监测年度的城市地价监测点登记表（变更）、地价区段登记表（变更）、地价监测点变更统计表等；（3）各季度、年度成果资料，包括：地价监测点（季度）调查表、地价动态监测指标（季度）调查表、土地招标拍卖