城市综合体研究分析.

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010小成果提交表提交日期：成果名称城市综合体研究分析所属分类√住宅地产√商业地产√办公地产□产业地产□养老地产□旅游地产□城市运营□交通地产□企业咨询□其他成果类型□工具包√专题研究□经典案例□其他研究方案研究内容1、城市综合体的定义和发展2、基本内容3、案例分析4、结论要点解决的关键问题及创新点1、城市综合体的指标控制2、城市综合体的动线设计3、城市综合体功能组织人员配置姓名员工ID号公司咨询师体系职级积分分配（%）刘彬TJ14020024天津中原高级投资分析师（主要负责招商代理）100Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。城市综合体研究分析中原地产︱天津中原物业顾问有限公司TianJin.07.2013Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010目录Contents城市综合体的定义和发展1基本内容2案例分析34结论要点Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010城市综合体的定义和发展11.1定义1.2历史变革及发展1.3特点Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010•“城市综合体”是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，通过一组建筑来实现。同时，在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体.•城市综合体中不同功能建筑的组合并非简单的累加，而是多种功能的系统性优化，实现各部分的价值互补从而提升综合体的整体价值.《中国大百科全书》：城市综合体为多个功能不同的空间组合而成的建筑《美国建筑百科全书》：城市综合体是在一个位置上，具有单个或多个功能的一组建筑1、城市综合体的定义Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010城市功能分区建设阶段(二站前)郊区化发展阶段(二站后---70年代)城市功能组合发展阶段(70年代至今)•城市的发展突出按照居住、工作、游憩和交通等不同功能分区建设的规划思想•区域建筑发展偏向功能单一化，相互之间缺少必要的联系•城市中心规模巨大化，形成城市中心区，同时出现人口过度集中、城市环境恶化等问题•为应对城市规模积聚扩张所带来的一系列社会问题，伴随着汽车时代的到来，城市的发展出现了郊区化趋势•居住和商业功能开始向郊区转移，城市周边出现卫星城•城市的中心区域随着郊区化进程和自身环境的恶化出现衰落•城市的建设者意识到城市中心的衰落对于城市未来发展的不利影响，同时反思功能分区建设的弊端•城市中心的地位重新得以恢复和加强•强调多种功能复合化、并通过内外部交通系统实现与外部城市系统实现紧密连接的城市综合体成为建设主流2、城市综合体的历史变革及发展•城市综合体是伴随着“回归城市中心”发展起来的，已经成为城市中心的重要形式•现阶段的中国城市综合体主要集中于一、二线城市，三线城市仍处于萌芽状态Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010•“城市综合体”将城市人群的购物、商务、娱乐、居住等多种功能进行组合，在一组建筑物中进行分工和相互联系•综合体的各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的提升了物业的整体价值和收益，并对所在区域的发展提供的动力和视觉的标示作用•由于城市综合体的大型建设规模和多功能组合，对项目选址、景观设计、交通设计和材料设备应用提出了更高的要求3、城市综合体的特点1）容量巨大性2）建筑集群性3）功能复合性4）交通网络化5）人流密集性6）环境生态性7）物管人性化8）布置均衡化9）效益统一性10）设施现代化Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010基本内容22.1功能构成2.2空间特点2.3城市关系Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010居住居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市其他阶层人士的居住需求。酒店酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。商务商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。商业商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。1、功能构成Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010商业商务酒店居住作用相互关系提升整体档次的有力手段标志性（尤其是对外地和外籍人士）实现较高的销售价格保持物业形象外向性较强的组成部分可以塑造与其他项目较大的差异保证开发企业现金流的来源满足中长期居住者需求商业为写字间、酒店和公寓提供配套酒店为公寓提供共享的服务和配套设施写字间为商业、酒店和公寓带来潜在客户写字间与酒店可共享大堂公寓为商业提供客源注：Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010选址特点业态组合类型商圈范围代表项目城市购物中心•核心商圈3公里•次级商圈6公里•三级商圈40公里•城市中心区域•10万平米以上•香港ifc•北京东方广场主力店•购物50-60%•餐饮20-30%•休闲娱乐15-20%•3-5个主力店•主力店面积占比40-60%区域购物中心•区域中心•5-8万平米•北京万达广场•深圳花园城•购物50-60%•餐饮25-35%•休闲娱乐10-15%•2-3个主力店•主力店面积占比40-60%邻里购物中心•社区中心•不超过4万平米•伊藤洋华堂•华润万佳•购物60-70%•餐饮20-25%•休闲娱乐3-5%•服务5%•1-2个主力店•主力店面积占比40-60%能量中心•郊区•4-10万平米•北京金源茂•购物80-95%•餐饮10-20%•3以上个主力店•主力店面积占比70-90%生活方式购物中心•上海新天地•美国COCOWALK•0-2个主力店•主力店面积占比0-50%•核心商圈3公里•次级商圈6公里•三级商圈10公里•核心商圈1公里•次级商圈3公里•核心商圈3公里•次级商圈6公里•三级商圈20公里•核心商圈1公里•次级商圈3公里•高档住宅区附近•自然条件优越•1-5万平米•购物30-40%•餐饮30-40%•休闲娱乐30-40%购物中心Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010选址服务配套类型建筑特点租户特点顶级写字楼•建筑品质一流•顶级装修•通常为5万平米以上商务核心区域•知名大型跨国公司•金融机构甲级写字楼商务区或区域中心•建筑标准有所落后•中档装修•1万平米左右乙级写字楼•中小型私营企业为主丙级写字楼•建筑标准陈旧•普通装修•小于1万平米•小型私营企业市区市区•大中型各类企业、机构设施设备•建筑品质优良•高档装修•通常2-5万平米•有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施•地上／地下停车位充足•有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施•地上／地下停车位充足•有部分商务配套•有地上／地下停车位•几乎没有服务配套•品牌高效中央空调系统•智能化楼宇自控系统•先进的数据通信•品牌高效中央空调系统•智能化楼宇自控系统•先进的数据通信•有中央空调系统•有楼宇自控系统•无综合布线•无中央空调系统•无楼宇自控系统•无综合布线写字楼Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010选址经营特点类型目标客户代表项目商务酒店以公务出差的旅客为主，包含境外游客城市中心商务区区域中心•除各类客房齐备之外通常配备有大型餐厅、会议室、歌舞厅、商务中心等综合配套设施满足客人商务相关需求•设施设备通常采用较高标准•香格里拉•洲际酒店经济型酒店商业中心附近选址灵活国内游客及中小企业商务差旅客人为主团体会议及会展服务接待为主会议/会展酒店•北京九华山庄•五洲大酒店旅游度假酒店景区游客接待为主；季节性明显•三亚天域酒店市区或郊区远郊或旅游风景区•以满足住宿的基本需求为主，较少其他服务配套功能，价格实惠•通常以品牌连锁形式经营•在一般商务酒店基础上，强化会议／会展的设施建设与相关服务•建设有多个不同规模的会议厅；及更加丰富的休闲娱乐设施•如家快捷•具有完善的休闲娱乐设施•突出个性化服务；创造放松环境•酒店建设强调与自然环境的结合酒店Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010选址特点目标客户类型产品特点代表开发商普通住宅•大众消费者具备基本生活配套的市区或郊区•户内各功能房间完善；户型以２居以上为主•一般为毛坯房•配套以停车场及公共广场为主万科商住楼商务区域•投资者•中小企业主•既可居住又可办公；部分没有厨房功能•强调商务中心、餐饮功能配套•毛坯房为主ＳＯＨＯ住宅Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010选址特点目标客户类型产品特点代表开发商•投资者•高收入白领普通公寓酒店式公寓•投资者•高级经理人•外籍人士雅诗阁集团商业繁华区域商业繁华区域•户内设施设备完善，通常配备高档家具电器•星级装修，尤其是公共区域•提供房间清洁，衣物送洗等酒店式服务•通常设有会所，提供餐饮、康体等配套服务•户内各功能房间完善；一居小户型比例较大•精装修•一般设有大堂--公寓Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,20102、空间特点超大空间尺度城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市主干道相联系的，因此室外空间尺度巨大，一般均具有容纳超大建筑群体和众多的生活空间。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。通道树型交通体系通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（AccessTree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的立体街道交通空间。现代城市景观设计应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念，通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。使建筑群体成为景观的主体，同时又承载着城市文明与经济发展的历史责任。Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010地标式的城市建筑城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010城市综合体是发生在街区层次上的开发现象，常为多街区综合，城市街道也参与到城市综合体的运作中3、城市关系三大选址标准项目所在位置为城市核心区有人流