城镇建设用地再开发利用模式及影响因素分析—以杭州市萧山区土地规划建设为例

1城镇建设用地再开发利用模式及影响因素分析——以杭州市萧山区土地规划建设为例姓名：学号：Email：电话：作者简介：……年毕业于……大学……学院（系）……专业，现供职于……。一,案例内容案例名称：杭州市萧山区土地规划建设问题研究资料出处：本单位案例案例说明：土地资源是人类赖以生存与发展的基础和一切生产,生活的源泉。土地供给的有限性和土地的科学规划和合理利用来解决。作为土地利用和管理重要手段的土地利用规划，需要对土地需求量,人口,消费水平,城市化水平,作物产量等进行科学预测，通过对区域的未来土地利用结构,农地和非农用地规模进行合理的预测和估算未来的土地利用调控工作起到积极的指导作用。随着中国经济的快速发展，政府把发展城镇作为带动农村经济和社会发展的重大战略，出台了一系列鼓励城镇发展的政策和措施。在这个背景下，社会主义新农村建设不断推进，城镇在数量和规模上都得到了飞速发展。城镇发展各具特色，土地开发是其发展的重要组成部分之一。然而在城镇快速发展的同时，我们应该清醒地看到由于没有合理利用土地资源，使原本紧张的人地矛盾更是雪上加霜。一是耕地面积不断减少，土地后备力量不足;二是建设用地扩张严重，土地粗放利用不合理现象普遍存在:三是破坏了生态环境。因此，城镇建设用地的再开发利用势在必行，对其开发利用的模式和影响因素进行研究也是很有必要的。文章深入分析了城镇建设用地的再开发模式和开发时的影响因素，并且选取杭州公共管理学院MPA《公共经济学》平时作业-杭州班2015年7月2市萧山区为实际案例进行了分析，给出了一些建议。城镇建设用地因经济水平,区域位置,生态环境等因素差别很大，不能一概而论，因此，需分类研究城镇建设用地的再开发利用。城镇的建设用地再开发利用是城镇发展的重要基础之一，深入开展研究并且分析城镇建设用地再开发利用的模式和影响因素，具有十分重要的意义和作用。二,杭州市萧山区土地规划建设案例分析（1）杭州市萧山区城中村改造发展现状2015年杭州市萧山区迎来新一轮的城中村改造兴议村城中村改造，安置房小区位置已经选定，目前村民就将住进环境优美的住宅小区。兴议村的城中村改造，充分体现着“萧山速度”。萧山区安置房建设也有序展开，去年萧山新开建安置房290万平方米，萧山全区上下齐心协力推进城中村改造工作启动新一轮城中村改造三年行动计划，萧山区强力推进“三改一拆”，继续实施了6个城中村（社区）改造，全力提升城市品质以更大的力度推进城中村改造。北干街道,城厢街道,新塘街道城中村整体改造加快已拆迁区块的拆迁扫尾工作；新塘街道全力推进城中村改造，扎实开展征迁扫尾工作，全面推进安置区块建设；城厢街道重点推进湖头陈,东湘社区城中村改造安置房建设，落实安置房质量品牌管理。（2）三旧改造存在的问题在杭州市萧山区城市化过程中，城市的基础设施不断向外围延伸，原来处于城市边缘区的农村逐渐被城市所包围，使得农村剩余的集体土地价值大幅提升，从而产生了土地级差。同时，城市经济的快速发展，吸引了大量农民工和外来务工人员，从而产生了对低成本住房的巨大需求。由于政府不能提供足够的低价保障性住房，从而给了紧邻城市边缘,交通相对便利,房屋租金低廉的城中村以可乘之机，为他们和城市中的大量中低收入者提供了唯一选择。在大笔租金收入的诱惑下，村民想尽一切办法，将自己的房屋分割成小间出租，或者违章改扩建，使原本规划不合理的城中村更加密集拥挤,杂乱无章。另外，在市场经济转型中，政府过多地强调经济发展，为社会和公众提供公共服务的角色和职能被长期淡化，监管方面的明显缺位更是在某种程度上助长了村民的这种逐利行为。在这种博弈行为此消彼长的背景下，村集体为了实现自身利益的最大化，尽可能地利用可支配土地的面积和空间，建设大量的小产权房，3非法出售给中低收入者，而房屋拆迁补偿标准的逐年提高，也反过来进一步强化了村民对未来利益的预期，形成多建多赚的违法乱建风潮。城镇发展各具特色，适宜的人居环境是其发展方向的重要组成部分之一。杭州市萧山区土地规划城镇快速发展的同时，我们应该清醒地看到由于没有合理利用土地资源，使原本紧张的人地矛盾更是雪上加霜。出现的问题也非常多：杭州市萧山区耕地面积不断减少，杭州市萧山区土地后备力量不足;杭州市萧山区建设用地扩张严重，土地粗放利用不合理现象普遍存在:杭州市萧山区建设破坏了生态环境。现在全球都在提倡人居环境的重要性，这也就对城镇建设用地的再开发提出了进一步的要求。杭州市萧山区三旧改造中存在的问题主要有两点：一是组织机构问题。根据三旧改造政策要求以及项目审批流程，三旧办负责三旧改造规划,项目方案的审核,报批工作；集中办理市级权限范围内的三旧改造项目立项,规划建设,国土等审批和审核事宜，实行一站式服务。但在实际操作中，三旧改造项目汇总上报到市三旧办后，各项审批业务仍是由各职能部门按原有行政审批流程处理，用时长，审批效率不高，并未发挥市三旧办的一站式服务优势。二是规划控制问题。目前，中心城区控规已编制完成，其中规定的规划建设容积率开发强度等指标一般在2.0至3.0左右，而且控规对旧工业厂房规划功能调整为公建,公用,市政配套功能的比例较高，同时旧工业厂房改造功能限定为商业,酒店,办公。而企业从自身经营出发，普遍要求改造后提高容积率，申报到规划部门报审时，需要启动控规调整和提高容积率程序，流程非常复杂，需三次报市政府批准，耗时达半年甚至一年，严重影响了项目改造进程。许多地区的城市政府极力推动迁村并点的实施，大幅压缩农村人均建设用地指标农村居民点数量没有考虑这些村庄迁并的可能性和必要性规划极易造成土地的二次浪费不利于村庄的持续发展。农村基层组织对土地的管理并没有想象中那么严格，一直存在着诸如审批随意把关不严,漠视国家地方有关土地管理法律法规,对乱搭乱建行为查处不力等情况，这些问题严重影响了迁村并点政策的实施，而且在一定程度上增加了拆迁安置补偿成本。动迁宅基地的处置问题。动迁村庄在拆迁后，原有宅基地占用的土地空置出来，这部分土地的用途是继续保持建设用地还是归还耕地，都值得当地部门深思，中心村的土地指标问题。无论是动迁村向原有较大村庄集中，还是新建中心村，都涉及到用地问题。4土地及住房制度改革,行政管理的次中心化及对房地产市场的巨大需求被认为是形成当前房地产开发导向的土地再开发模式的主要影响因素。城市更新主要依托土地市场这一平台而展开，实践中，现行的土地再开发制度下的土地市场化运作方式与城市更新间产生了矛盾，从土地制度改革及现行土地再开发机制的视角解读城市更新中矛盾产生的动因，对于协调土地运行机制与城市更新的内在矛盾有重要意义。（3）杭州市萧山区城镇建设用地再开发利用对策研究基于萧山区初期用地便捷的区位条件镇土地利用综合评定的基础上，研究提出其规划思路，即以土地再开发为导向，将土地再开发系列策略融入萧山区用地改造规划的全过程，重新明确功能定位，对产业发展,规划布局,系统支撑进行统筹规划，在此基础上，测算技术指标加强规划控制，以充分挖掘土地资源的利用潜力，有效改变目前土地使用效率低下,功能混乱,形象模糊等局面，通过土地再开发激发地区价值与地区活力，从而带动萧山区整体产业升级。以多方合作的伙伴关系为取向建立多样化土地再开发模式有助于在一定程度上规避单一的房地产开发导向的土地再开发模式带来的种种弊端。优先赋予社区组织参与土地再开发的权利，政府通过规划及各类产业政策进行引导。从而改变以往的政府+开发商的单向度的土地再开发模式，引入政府主导社区参与,社区自主更新,社区与开发商协作更新等土地再开发模式。进行整体性规划，充分利用现有区位优势,资源优势和市场优势，对萧山区建设用地进行重新定位，寻求更加合理的功能构成和形象定位，整体优化区域布局结构，并结合市场特征分步实施。根据萧山区建设用地的地块特征和价值评价，结合实际土地使用状况，利用规模较大的中心地块设置核心引擎项目，树立地块典型,带动市场潜力，形成滚动式发展，并根据实施效益及影响力等方面进一步调整发展时序与方向。5三,总结与经验正处经济转型时期的中国，城镇发展速度很快，其规模不断扩展。然而，在快速城镇化阶段的社会主义市场经济未完全建立，随着市场机制的不断完善，提高城镇建设用地再开发利用的效率，确定其再开发的模式是必需的系统准确地对建设用地利用进行研究需要不断的探索与完善。