城市转型视角下的产业基地规划创新探索以深圳市留仙洞战略性新兴产业基地为例

城市转型视角下的产业基地规划创新探索——以深圳市留仙洞战略性新兴产业基地为例发布人：黄卫东李连财窦飞宇来源：《规划师》2013年第9期阅读：2078发布时间：2014-02-20字体大小：大中小摘要：深圳城市转型的背景下，产业转型和产业基地规划创新助力城市二次腾飞。在深圳新开发建设的产业基地及集聚区中，留仙洞产业基地启动较早，且建设速度较快，所以具有较强的示范及带动意义。留仙洞产业基地规划的创新点在于，以街坊为平台实现园区投融资开发的创新，刚弹结合的技术指标的创新，符合产业特点的设施配置指标创新。1深圳转型背景1.1土地资源紧缺上个世纪末期，随着社会主义国家从计划经济向市场经济转变，“转型”（Transition）成为一个广泛使用的概念；1992年邓小平南巡在深圳开启了中国的“转型”。根据迈克尔·波特提出的区域发展四阶段，深圳现在处于“投资推动”向“创新推动”转型过程中。投资推动阶段的发展重点是资本的积累，这一过程大多是政府通过大量的土地投入来取得外部资本投入，在这个阶段城市空间迅速扩张。1979年深圳特区城市建设用地仅为2.81平方公里，到2005年就增加至703平方公里，占可建设用地的75.5%，2007年深圳特区城市建设用地为750平方公里，占可建设用地80.6%。深圳从2007年已经进入了土地刚性约束阶段。随着投资推动模式的发展，土地等生产要素会遇到不可持续的瓶颈；城市发展面临从量到质的一个矛盾转换，需要通过不断的创新实现新型发展；此时，城市发展进入创新推动阶段。2005年深圳的发展已经明显受到“四个难以为继”的制约：一是土地、空间有限；二是能源、水资源难以为继；三是城市不堪人口重负；四是环境容量严重透支。这些问题的解决是深圳进入创新推动阶段的核心任务，其中土地紧缺是核心中的首要问题，突出表现为产业发展约束与约束下的产业转型。1.2产业升级转型深圳产业发展起步于“三来一补”加工制造业，以劳动密集为特点；从1993年—2004年深圳产业转型为以高新技术为主；2005年—2011年深圳逐渐形成具有全球影响力的以现代服务业为主的产业类型，深圳从“出口加工区”迅速发展成为区域性中心城市。在产业发展过程中，产业竞争力下降、现代产业基础薄弱等问题越来越凸显，从2012年开始，深圳进入了战略性新兴产业发展阶段，形成以低碳经济高端引领的产业发展模式，重点发展生物、互联网、新能源、新材料、新一代信息技术和文化创意六大战略性新兴产业。产业的四个转型阶段与城市建设用地约束阶段有较大的相关性：产业发展随着建设用地不同约束阶段发生转型，并略有滞后；建设用地约束性越强，产业发展类型越高端。1.3规划创新应对现阶段深圳产业转型面临的空间问题为：布局不均衡，产业的集聚和规模效应不明显。深圳市“十二五”规划纲要将建设发展战略性新兴产业基地集聚区确定为发展的重要任务。深圳市工业发展“十二五”规划中提出了12个战略性新兴产业基地和11个产业集聚区建设。为了切实推进产业基地集聚区建设，2012年7月规划国土部门开始针对包括留仙洞产业基地在内的条件比较成熟的9个基地，组织编制《深圳市战略性新兴产业基地集聚区综合发展规划》。新形势下的产业基地规划编制和规划管理也不断进行创新：从以生产为主的产城分离规划，到生产、生活、生态并重的产城融合规划；从绝对的刚性制约管理，到相对的弹性管理控制。针对产业转型的规划创新从理念、方法、空间、环境、配套、开发等多方面进行了应对，对于土地价值的提升和生产效能的提高做出了较大贡献。2转型背景下的产业基地规划创新2.1规划理念——“生产、生活、生态”三位一体传统的生产性空间规划以产业为主，空间载体多为产业园区；随后产业园区开始向街区化发展，成为生产、生活的整体；未来产业基地规划需要此基础上进行创新，要利用新技术对园区进行全方位提升，形成“生产、生活、生态”三位一体的新理念。“生产”是产业基地的主体，其核心就是效益，新理念下的效益包括：经济效益，也就是通过信息技术的不断升级，提高经济产出；社会效益，是新技术下对于人才的需求和培养，指向促进就业、利于交流和教育。“生活”体现在配套设施的完善，以及环境品质的提升，实现从产业园区到产业社区的转变。“生态”理念的核心是绿色、智慧，既：绿色节能、可持续的开放生长、信息化高效管理、灵活公平的弹性适应。2.2规划方法——综合规划以往产业主管部门负责产业规划的编制，规划主管部门负责空间规划的编制，这种分离式的规划编制往往由于主管部门缺乏互动造成规划实施效率低下，导致产业规划难以落地、空间规划没有实体等问题。城市转型背景下的产业基地规划必须实现多部门的互动，建立综合规划的编制方法，即体现产业的发展特征和用地需求，规划设计特色符合产业的引入、链接和强化，土地出让和产业引导相结合，既可以保障规划的主要结构和公共设施得以实施，又适应未来产业发展的弹性。2.3规划要求——集约、优化、弹性2.3.1空间集约化现状深圳的产业用地毛容积率普遍较低，开发强度较小，空间利用较为松散；在城市面临土地资源瓶颈，从投资推动走向创新推动的阶段，空间集约利用成为必然。近年来深圳新建产业项目容积率基本在6-10之间，通过精明的空间设计来提高土地资源利用率，同时保证环境品质。例如深圳湾生态科技城占地20.3公顷，通过大街块、绿廊与花园平台的设计手法，容积率达到6.6；德赛工业大厦占地6.2公顷，其容积率高达24.0。2.3.2环境优质化现状深圳的产业用地规划引导方式较为粗略，将容积率很低的大地块以切豆腐块的方式进行出让，由企业自行建设；导致空间布局匀质，并带来了系统连接不畅，产业空间单一等问题。转型背景下的产业基地规划应该通过统一规划设计为企业提供优质的生产、生活环境。2.3.3服务多方位转型背景下的产业基地服务配套是广泛配套的意义，其规划创新包括三方面：首先，要充分利用自身的区位优势，与周边的特色地区形成配套联动，实现“产学研”的一体发展；其次，实现从生产与生活并重的跨越，规划配套除了科技型服务以外，还要提供生活型服务；最后，将生命周期理论引入企业管理，从关注企业入驻到关注企业繁衍。2.3.4开发多模式现状深圳产业用地多采用企业自建的模式，新的产业基地建设应该倡导多元开发主体，除企业自建外，还包括：企业联合建设，例如中小型企业联盟建设联合总部大厦、或者通过共同投资建设与运营来建设合资企业；企业代建，有完全代建和代建定返还比例两种模式；以及政府投融资平台开发建设和政府投资建设的方式。通过多元开发主体，来促进土地资源优化配置。3留仙洞产业基地的规划实践3.1留仙洞产业基地概况留仙洞产业基地位于南山区西丽中心区，西邻中兴通讯工业园，南靠高新区深圳湾园区，东接深圳市大学城，是前海的后方基地，是大沙河创新走廊产学研融合发展的重要节点；基地以留仙大道、创科路、茶光路、石鼓路为界，总用地面积为135.5公顷。现状已建设用地主要以工业用地、居住用地、教育科研用地为主，有少量商业用地、仓储用地混杂其中。基地内发展备用地为96.49公顷，占总用地面积的71.20%，具有较大的开发潜力，是深圳市不可多得的整片国有土地。3.2留仙洞产业基地战略地位3.2.1政策性战略地位为了落实“十二五”规划，2011年3月深圳市政府出台《关于提升城市发展质量的决定》将12个领域的60个项目确定为标志性重大建设项目，留仙洞产业基地就是其中总部基地领域中的五大基地之一。作为深圳市重点打造的第一批基地集聚区，留仙洞产业基地将承接国家、省、市发展战略性新兴产业的要求，布局深圳新一代信息技术优势产业，与周边光明、大学城、龙华、宝龙等新一代信息技术园区形成错位、联动发展。在深圳新开发建设的产业基地及集聚区中，留仙洞产业基地启动较早，且建设速度较快，所以具有较强的示范及带动意义。3.2.2技术性战略地位产业转型创新平台——目前，深圳湾园区产业扩容对土地需求的增长与土地资源紧缺的矛盾成为制约园区发展的瓶颈，促使园区发展进入产业升级转型的新阶段。留仙洞产业基地以新一代信息技术为主导，将发展成为国际化新一代信息技术研究中心，国家级新一代信息技术转化与应用示范基地，区域性新一代信息技术辐射带动极。土地综合开发试验区——留仙洞产业基地是高新区深圳湾园区的拓展和升级，必须探索新的土地开发模式来实现土地二级开发。4留仙洞产业基地规划设计4.1整体规划布局结合产业基地和总部基地的双重使命，规划确立留仙洞产业基地的发展定位为“战略性新兴产业总部基地”，即集合战略性新兴产业特征和企业总部特征的新一代产业园区。以“生产、生活、生态”三位一体为指导思想，规划确定以产业总部和研发为主导功能，以商业、公寓、产业公共服务、产业技术服务为辅助功能，同时结合战略性新兴产业尤其是新一代信息技术的特点，营造生态、智慧的新型园区，构筑低碳生态技术体验区和智慧园区示范区。土地利用规划以工业用地为主，共56.33公顷，占总用地41.57%，其次为道路广场用地，49.11公顷，占总用地36.24%，绿地为22.74公顷，占总用地16.78%，商业服务设施及居住用地共计4.94公顷和政府社团用地2.40公顷，分别占总用地3.65%、1.77%。整体空间格局为“7个街坊+公共绿廊”，即以街坊为单位进行包括地上和地下各个系统的整体开发，绿廊是街坊地面和地下的联系通道。按照留仙洞新一代信息技术的产业定位，分解各个街坊主要产业布局：1街坊和2街坊以物联网、移动互联网为主；3街坊以云计算服务为主；4街坊是园区服务的综合体；5街坊以IC设计为主；6街坊以高端软件为主；7街坊以云计算应用和IC设计为主。4.2综合规划方法留仙洞产业基地的规划编制在政府工作领导小组把关下，组织规土委、科创委、发改委、交委、住房建设局、城管局、南山区政府等多部门进行互动协作，融合产业规划和空间规划，建立了综合规划的工作方法。同时规划进行了产业需求的调查，分析了不同产业对其空间承载的要求；并对目标企业进行了调查与访谈，总结了目标企业发展的空间需求与服务需求；基于分析结果进行了综合规划的编制。这样的规划编制方法有利于产业规划的落地，以及规划空间实体的实现。4.3规划设计要点4.3.1确定集约使用土地的开发强度按照集约化空间利用的要求，留仙洞产业基地规划毛容积率为3.7-4.4，产业用地净容积率为8.5-10.2，整体建筑高度不超过300米。其中1街坊容积率为7.0-9.1，2街坊容积率为10.4-12.0，3街坊容积率为6.1-7.1，4街坊容积率为9.1-10.2，5街坊容积率为6.3-7.2，6街坊容积率为6.5-8.3，7街坊容积率为10.3-12.7。规划通过超高层建筑结合公共开敞绿地共同塑造地区特色差异性空间：4街坊为标志性地区，为基地综合性生产服务平台；2街坊和7街坊依托轨道站点，构建高端产业综合体，形成南北标志性入口；1街坊和6街坊构成了基地内南北两侧的形象界面；3街坊和5街坊均三面临绿廊，是基地环境最好的地区。4.3.2以复合功能的公共开放绿廊实现优质环境深圳湾园区现状开发出让的企业地块面积基本在6000平方米左右，街区内企业地块各自为政，其公共绿地多为点状，布局不成系统；这样形成的匀质空间布局除了产生的限制交流共享的问题外，对于城市空间品质的提升也造成阻碍。如图6所示，留仙洞产业基地规划设计通过“H”型公共开放绿廊将基地内部共享空间与周边山体公园进行连接，从各街坊内部步行5分钟（200米）即可到达绿色服务生态廊道，享受就近服务；步行10分钟（500米）即可通过绿色廊道到达周边的山体公园，与自然进一步融合。留仙洞产业基地规划在满足企业发展所需的“生产”功能之外，重点从“生活”和“活动”的角度构建有活力的共享空间。规划在空间细节上对共享空间进行了特别设计：通过平台和屋面公共空间、地面及地下公共空间构建人性化的交往空间体系；通过灵活多变的慢行空间来满足购物、娱乐、休闲等多元需求。4.3.3建设共享的综合服务设施区域性服务资源互动——留仙洞产业基地依托区域资源形成联动发展：与深圳湾园区进行技术合作互动，与深圳大学进行人才培养合作与研发共享，与前海