对我国住房保障法律制度的思考

中央广播电视大学人才培养模式改革和开放教育试点本科__________法学______________专业毕业设计(论文)广东广播电视大学毕业论文题目：对我国住房保障法律制度的思考姓名：学号：专业：入学时间：指导教师及职称：所在电大：2011年10月20日-1-目录一、我国住房保障法律制度的现状…………………………………2二、我国住房保障法律制度存在的问题……………………………4（一）住房保障制度所确立的权利内容不明确……………………4（二）法律制度不健全，住房保障政策执行失灵…………………6三、完善我国住房保障法律制度的现实意义………………………8（一）是体现以人为本、促进社会公平的迫切需要………………8（二）是转变政府职能、建设责任政府的迫切需要………………8（三）是构建和谐社会的迫切需要…………………………………8四、国外经验对我国现行住房保障法律制度的启示………………9（一）建立国家统一的系统立法是住房保障法律制度的关键……9（二）灵活运用多种住房保障手段，完善我国住房保障法律制度的内容………………………………………………………………………11（三）健全住房保障法律制度的监督考核机制势在必行…………13五、完善我国住房保障法律制度的建议……………………………14（一）建立覆盖全体住房困难居民的住房保障供应体系…………14（二）扩宽住房公积金的覆盖面加强对住房公积金的管理………14（三）完善住房保障的审查监督机制………………………………14（四）尽快制定《住宅法》、《住房保障法》………………………15六、结束语……………………………………………………………15参考文献………………………………………………………………17-2-对我国住房保障法律制度的思考【内容摘要】住房保障法律制度是政府解决中低收入家庭住房问题的基本途径，其实质是政府利用国家和社会的力量，采取多种保障方式，保护中低收入家庭的居住权益。本文从我国住房保障法律制度的现状出发，进而指出我国住房保障法律制度存在的不足，分析完善住房保障法律制度的现实意义从而进一步对我国住房保障法律制度的完善提出具体的建议。【关键词】住房保障法律制度现状现实意义建议住房保障法律制度是指国家或政府通过立法对国民收入进行分配和再分配，对中低收入家庭，特别是生活有特殊困难的家庭的基本住房权利给予保障的制度。它是社会保障制度的重要组成部分，是政府寻求解决中低收入居民住房问题，满足基本居住需要的一种努力，同时兼有调控住房市场、调节收入分配的作用。一、我国住房保障法律制度的现状住房问题，直接关系到一国人民的最基本生活质量，是一国最基本的民权民生问题。改革开放以来，我国的住房制度经历了一系列的改革，实现了由住房实物福利分配向住房商品化的巨大转变。住房作为一项特殊的商品，仅仅依靠市场调节，无法解决中、低收入人群的住房问题，从而会进一步扩大社会的分配不均，导致一系列的不公平状况。因此，由国家加以适当干预，对于维护低收人人群的基本生活质量，保障其人格尊严有着重要意义，也是促进社会公正，实现社会稳定和谐发展的必然要求。早在1980年，邓小平同志就提出了在住房制度改革后，要对低-3-收入职工给与适当的补贴，1994年7月国务院发布了《关于城镇住房制度改革的决定》，提出城镇住房改革的目的在于改善人民的居住条件，满足城镇居民不断提高的住房需求。1994年印发的《城镇经济适用住房建设管理办法》则对经济适用房的相关内容做了系统的规定。1999年4月建设部刊发的《城镇廉租房管理办法》扩大了住房保障体系的覆盖人群，对廉租房基本制度进行了系统的规定。此后，中央国务院各部委又刊发了《经济适用住房价格管理办法》、《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》、《经济适用住房管理办法》、《经济适用佳房管理办法》、《廉租住房保障办法》等一系列管理规定，明确规定了建设保障性住房的土地政策、货币政策、税收政策。随着中央各项政策的出台，各个地区也根据自己的实际状况先后实施了一系列措施。现在，我国已初步建立了以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。但是，由于我国尚属于年轻型国家，人口增长过快，生产力不十分发达，所以我国的住房保障问题在短时间内很难得到圆满解决，新的问题仍然层出不穷。在国务院相关部委不断出台各种管理办法的同时，全国各地区也分别制定了地方政策，如上海政府出台的《上海市经济适用住房管理实施办法》，北京的《北京市限价商品住房管理办法(试)和《关于已购经济适用房上市出售有关问题的通知》，深圳市政府提出的《关于进一步促进该市住房保障工作的若干意见》也为我国的住房保障体系提供了制度的保障。但这些管理办法的实施却并不尽如人意，各地实施状况不一，具体操作中缺乏详细有效的规则予以制约；保障体制的-4-覆盖面较为狭窄，保障难以覆盖需要住房保障的全体城镇居民，地方主义下缺乏对流动人口权益的关注；缺乏相关的执行和监督机制，使得住房保障法律制度成为部分不具备相关条件的个人谋取不当利益的工具，同时造成了国家财政压力的加大和公共资源的浪费。二、我国住房保障法律制度存在的问题（一）住房保障制度所确立的权利内容不明确目前，我国已经形成了由经济适用房、限价商品房、廉租房、公共租赁住房组成的分层次的住房保障体系，然而在实际的运行中，在发展过程中也遇到了不可回避的问题。1、经济适用住房存在的问题第一，定位不清晰。《房改通知》中明确了经济适用住房的地位，在国发[2003年]18号文《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中除强调经济适用住房外，又增加了一条“要增加普通商品住房的供应”。在2005年国办发[2005]26号《关于做好稳定住房价格的意见》中对于改善住房供应结构中又强调了“住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房为主”。这就与《房改通知》中确立的我国经济适用住房供应为主的供应体系相互矛盾。这也给许多地方不建或少建经济适用住房提供了很好的理由。第二，供应数量远远不足。近几年来，在需求和成本的推动下，全国商品住房价格不断上升，开发商在高额利润驱使下，大量开发建设中高档、大户型的商品房，中低价位的商品住宅供应明显不足，许-5-多城市中低价位商品住宅只占供应总量的10%左右。从我国经济适用房的开发来看，从2000年开始，经济适用住房的投资增长幅度、占商品住宅比重以及新开工面积、销售面积等比重等各项指标均呈大幅度下降趋势，部分城市甚至停建了经济适用住房。第三，经济适用住房分配环节不规范。经济适用住房的分配也是近几年来争议较大的一个方面。许多地方经济适用的分配管理不到位，甚至是由开发商负责审查购房资格，分配的程序不透明，分配的标准不公开，分配的秩序不规范，使得“走后门”之风盛行，而那些真正的中低收入者恰恰由于门路不多，往往无法取得购房资格。2、廉租房存在的问题第一，廉租房发展不平衡，总体覆盖面过低。由于廉租房是针对城镇最低收入户的住房保障法律制度，各地的经济发展水平差异较大，导致了保障的标准和覆盖面存在着较大的差异。从保障标准看，各个地方在在补贴对象的标准与补贴水平上存在较大差异。经济实力较强，保障力度较大的城市已提出把补贴对象调整到12平方米以下的住房困难户，而大部分城市只能先行解决6平方米以下、甚至是4平方米以下的双困家庭住房问题。特别是租金补贴标准差异更大，有些城市只补到10平方米，有些城市已补到近30平方米。从保障对象看，有些城市已把保障范围上调到低收入家庭（核定收入线标准），保障比例达到居民家庭总数的10%左右；同时，也有一些城市对双困家庭都难以做到应保尽保，保障面不到1%。第二，廉租房的资金来源存在问题。当前影响廉租住房工作向前-6-推进的最主要障碍就是资金瓶颈问题。除少数城市建立了制度性的财政资金供应计划外，大多数的城市都是依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为廉租住房资金来源的主渠道，由于这部分资金灵活性较大，后续资金没有保证，致使这些城市不敢推行租金补贴的保障方式。因此，大部分的城市只能是筹集一批资金，建设或购买一批廉租住房，解决多少算多少，使国家的廉租住房保障政策难以真正得到落实，导致廉租住房保障面过小。3、住房金融发展不够随着经济的发展和住房制度改革的深化，这种单一的政策住房金融模式越来越难以满足新形式下的住房保障要求。第一，公积金的目的与实际实施存在矛盾。目前大量下岗职工，效益不太好、规模较小的企业职工及大量的私营企业雇员等中低收入群体，普遍未建立公积金制度，或者虽然已建立公积金制度，也不缴存住房公积金，因而失去了申请公积金贷款的基本条件。这就使得实际上最需要政策性住房金融支持的群体反而处于政府住房保障的覆盖面之外，使这一部分人无法享受政府的金融政策优惠，这显然与建立公积金的初衷相违备了。第二，政策性住房金融体系不完善。我国目前除公积金外，尚未有第二种直接面向中低收家庭发放的低息或无息的政策性住房贷款，也没有与之相适应的专业性的住房金融机构。住房金融体系发展的滞后，制约了中低收入者购房的能力。（二）法律制度不健全，住房保障政策执行失灵从综合性法律来看，在我国的《宪法》和《民法通则》中都没有-7-公民住房权利的任何相关规定。从专门性的法律来看，我国至今还没有出台一部相关的专门性住房保障法律，大多数存在的都是以政府的红头文件、政策、规定、办法以及行政命令等形式，缺乏建立住房保障体制的强有力的法律依据，使住房保障工作缺乏规范性和稳定性，也缺乏应有的权威性，使政府许多住房保障的政策在实施过程中失灵，无法达到政府的预期目标。具体来说，当前我国的住房保障法律制度主要呈现出以下不足：1、保障性住房的受益人群有限首先，保障性住房的供给数量远远不够。近年来，虽然政府大力提倡保障性住房的兴建，但由于资金、土地来源不足，保障性住房的供给数量仍然远远不够。其次，我国大部分地区对享受保障住房的标准要求较高使得住房保障的覆盖面积相当有限，无法涉及到所有的住房困难家庭，有相当一部分“夹心层”仍然面临着住房困难。2、保障性住房的供给结构不合理目前，我国并没有明确规定保障性住房的建设面积和计算标准。因此，许多地方不顾自己的实际情况，忽视对户型、区位的合理规划致使最需要得到住房保障的居民享受不到应有的优惠政策，很难使保障性住房的利用效率达到最大化。3、保障性住房的审查和监督机制缺失目前，我国并没有专门的机构对保障性住房的建设与出售、申请人员的购房条件、享受保障住房的人员进行全面的审核和监督。虽然先后出台了一系列政策、规定以及行政命令，但是，他们立法层次较-8-低，覆盖范围比较狭窄，而且我国至今还没有出台一套系统的专门性住房保障法律。作为法治国家，只有依法可依，才能使住房保障法律制度得到全面的落实。三、完善我国住房保障法律制度的现实意义（一）是体现以人为本、促进社会公平的迫切需要联合国人权公约规定，享受基本住房服务属于基本人权，住房问题涉及千家万户的切身利益。在我国，“小康不小康，关键看住房”，在基本解决了温饱问题之后，住房已成为提高人民生活质量、全面建设小康社会的重要标志；住房问题从来没有像今天这样备受社会的关注，成为民众关心的焦点、政府关注的难点。作为民生基本问题之一，住房问题已成为一个兼具社会政治属性的全局性问题。在经济持续快速发展时期，它又成为以人为本、促进社会公平的重要内容。（二）是转变政府职能、建设责任政府的迫切需要在过去一个较长时期内，政府过多地强调了住房发展的经济功能、产业功能，忽视了住房的社会保障功能、公共服务功能；过多地强调了住房供给的市场机制，弱化了保障群众基本住房需求的政府责任。发达国家的经验告诉我们，完全靠市场方式不可能解决所有人的住房问题，中低收入家庭的住房问题必须靠公共住房来解决。住房这一商品在生产、销售和分配等环节所具有的特殊性，决定了它不能完全任由市场机制调节，政府必须对此有所作为。（三）是构建和谐社会的迫切需要-9-近几年房地产市场迅速发展，整个社会已经从温饱向全面小康社会转型，在住房问题上，迫切需要解决的就是如何处理好住房资源配置的公平与效率的关系问题。构建和谐社会，体现在住房问题上，就是重点改善低端人群的