对房地产企业项目成本管理的探讨

对房地产企业项目成本管理的探讨摘要近10年以来，房地产业取得了飞速的发展，成为了我国发展最快的行业之一。改革开放之前，我国实行了统建统分制度，1997年开始货币分房和按揭贷款购房，国务院2003年发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，通知中提出“房地产行业作为国民经济的支柱产业”的理念，并明确表示将要继续保持房地产业的持续健康发展。伴随着相关政策和措施的发展，我国房地产业开始奔腾，集中喷发出巨大的消费能力和庞大的市场需求，房地产业进入了一个前所未有的兴旺发达期，土地成片开发和大量资金的引入，形成了外资、内资和合资企业齐头并进的势头，住宅、楼宇、商业大厦、公共设施等纷纷拔地而起。但随着市场供需两旺，房地产业的发展却逐渐滑向失控的边缘。一般认为，成本管理理论起始于19世纪，20世纪后期逐步形成，随着项目管理理论的发展，成本管理理论也由事前消极、事后算账的的成本核算向事中成本控制发展，逐渐形成了传统成本管理理论。近二十年来，随着全球化的不断深入，企业所面对的经营环境更是口趋复杂，传统的成本管理模式逐渐不能满足对成本控制口益增长的需求，对成本管理与控制也随着前移重心，进一步发展到事前成本预测、成本计划、事中成本控制、事后成本回顾，与分析的现代项目成本管理阶段，该阶段更注重全成本项目成本管理和项目全生命周期的全面成本管理，并逐渐向多维度、多角度发展，如对机会成本、风险成本、人力资源成本等全面系统的成本管理模式迈进。关键词：房地产项目项目成本核心竞争力目录一、绪论............................................................4（一）房地产企业开发的特点.........................................4（二）房地产企业成本控制的重要意义.................................5二、国内外房地产企业成本控制的现状及存在的问题......................6（一）国外房地产企业成本控制的现状..................................6（二）国内房地产企业现状及成本控制的发展方向........................61、房地产行业重要性及受影响的主要因素...............................62、房地产企业成本控制的发展方向.....................................7（三）我国房地产企业开发成本管理存在的问题..........................7三、房地产企业成本控制与管理方法....................................9（一）房地产企业成本控制要点.......................................9（二）房地产企业开发前期成本控制...................................91、土地的成本管理..................................................102、决策阶段定位与目标成本测算......................................103、设计阶段成本管理................................................11（三）房地产企业开发中期成本控制..................................121、成本动态控制....................................................122、招标采购管理....................................................123、合同管理........................................................124、目标成本管理....................................................13（四）房地产企业开发后期成本控制...................................131、项目结算........................................................132、财务成本管理....................................................143、销售成本管理....................................................14四、房地产企业成本控制方法案例.....................................14（一）住宅小区前期成本及分解......................................141、土地成本........................................................142、拆迁成本........................................................153、楼盘价格定位....................................................154、房型定位及占比方案..............................................155、开发方案策划及参考经济指标的确定................................166、公建配套设施....................................................17（二）项目开发动态成本、盈利性的控制及分析........................171、项目开发动态成本及赢利分析......................................172、影响成本及利润的几个因素：......................................18五、结论...........................................................19参考文献：.........................................................20一、绪论房地产业在我国是一个新兴产业，因为是前导型产业，产业关联度强、产业链长，具有很强的前后连锁性，房地产业所涉及的建筑材料有76大类，2500多个规格，1800多个品种。房地产业是我国经济发展强有力的推动器，是我国新的支柱产业之一。同时它的发展对于加快城市建设改造、促进整个社会健康发展有着不可忽视的作用。（一）房地产企业开发的特点根据房地产企业开发成本的构成，决定了房地产开发所固有的特点。（1）资金大。房地产开发是一个资金密集型的行业，从购置土地到建造不动产，少则数百万元，多则数千万元，甚至数亿元。这往往使很多投资者望而却步，即使采用分期投资、股份投资，也是远远不够的。（2）项目成本分类多。房地产开发要经过投资前期、投资实施期、项目营销三个阶段，前期又分为投资机会研究、投资项目建议、投资项目可行性分析、投资项目评估与投资决策，实施期又分为项目设计、项目控制、项目管理、项目交工验收。项目营销阶段与投资实施期在如今经常是相互交错的。这些阶段和过程，都会有成本费用发生。（3）相关行业区域广。与房地产开发成本直接相关的行业就有数百个，而间接接触的行业会更多。例如相关行业有建筑规划设计、施工设计、土建施工、水电施工、外装饰、园林绿化、各种材料设备、策划、销售等等行业，行业及技术分类相当细致。因此为了更好的控制成本需要更多的了解各个行业特点，针对各行业特点进行成本改善和控制。（4）不确定性因素多。房地产项目的投资回收期长、受政策影响性大、投资风险高等因素特点决定了房地产开发成本不可能在可研究性报告就决定了成本实际的多少，只能使在一定的社会条件下，一定资金情况、一定的政策导向的情况下所确定的测算。因为房地产企业一般的开发周期都在1年以上，所要经历的风险会很多，市场风险、政策导向、自然灾害等不可抗拒的因素、人为因素等都会影响施工，施工不能及时完毕，影响工期，需要增加更多的管理费用、人员开资费用。同时如果不能及时进行房屋销售，回笼资金，这使得大量依靠贷款资金的房地产企业不仅要多付出利息成本，而且还要承受更大的经营风险。（二）房地产企业成本控制的重要意义专业生产微波炉的家电巨头格兰仕集团曾经提出的口号，始终保证我们产品的价格是别人的成本”。这句口号形象的说明了成本控制对保持企业生存和持续发展的重要意义。格兰仕集团的企业理念为它的生存与发展奠定了基础。从这里可以看到成本的高低决定了企业发展的前途。对于房地产业来说，除了必须提供适销对路的房源外，更为重要的是在房地产开发的内部多下功夫，降低开发成本，严格控制各项费用支出。控制和降低成本是房地产企业隔离风险的屏障。市场化的成本控制对于我国房地产业来说尚处于起步阶段，成本分析和控制制度还需要逐步完善。在房地产项目开发过程中，有效的进行成本分析和风险控制，这对于企业和社会的发展都有重要而深远的意义。（1）成本控制对于自身企业规避经营风险大有益处，会提高企业的核心竞争能力，开发机会和抵御威胁的能力，是提升企业发展的机会和途径；（2）在今天的市场经济条件下，成本对于每个企业都非常重要，可以使企业用较少的耗费取得较大的经济效益，促进企业不断改善经营管理，转变经营机制，全面提高企业素质，增强企业造血功能和资本积累功能；（3）有利于企业保证自身的现金流，对于集团性的开发企业尤为重要。（4）良好的经济效益能够带动房地产市场良性循环，有利于房地产市场的健康发展；对于房地产企业成本控制应该是全方位控制，不仅仅是意义上对所发生费用的事后控制，前期的项目考察、可研究分析、方案设计的评审、现金流的控制无不体现出成本的控制，属于企业全员性问题。综上所述，成本控制对于房地产开发有着尤为重要的意义。二、国内外房地产企业成本控制的现状及存在的问题（一）国外房地产企业成本控制的现状前几年国外房地产业随着全球经济的复苏，房地产市场发展十分迅速，在欧洲英国房价自2001年起连续3年增速超过20%，因此英格兰银行为此从2003年11月到2004年8月连续5次上调利率，从3.5%上调至4.75%。增加了房地产企业的融资成本，有效遏制了购房出租和首次置业人士的投资热情；同样为应对美国的经济过热和房地产升温，美联储主席本·伯南克的主要方法也是对美元再行加息，并进行金融创新；韩国对此则采取有保有压的对策，对无房户购房实行优惠利率4.5，对己有房且年收入超过2万元的家庭的再购房，则将利率提高到5.2%以上，并降低贷款额的比重，打压房地产投机。（二）国内房地产企业现状及成本控制的发展方向1、房地产行业重要性及受影响的主要因素我国房地产市场近年来发展较快，住宅市场的需求带动了住宅价格的上涨，住宅价格的上涨又引发了住宅市场供给的强劲，同时对居住用地也形成了强烈的要求。但为达到调控市场的目的，土地供应的国家垄断性在一定程度上造成土地的供应不足，地价不断攀升，进而房价也在上涨。随着房子价格不断上涨并吸引投资，使得企业数量和规模不断的扩大，行业内部的竞争也越来越大。（1）政策影响随着我国城市化建设不断发展，城市的人口数量不断增加，房屋建设的步伐也不断加快。房地产业也出现了部分地区的过热情况，在经济市场状态下，我国的房地产政策同国外一样运用经济财政政策，提高利率，提升了房屋建筑成本和交易成本，降低了投资的热情和部分购买者房屋的购买能力，有效的打击了房地产投机。（2）经济环境影响另外中国加入世贸组织，具有雄厚资金实力和先进管理水平的国外企业会给国内企业带来巨大压力。所以房地