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对无锡房产市场的预测“近年我国房价上涨过快，基本原因在于供应不能满足需求。”从需求来看，我国是一个有13亿人口，正处于完成工业化、加速城市化阶段的发展中的大国。特殊的发展阶段和人多地少的国情，决定了我国面对的是每年1000多万城镇增量人口的住房需求；由于经济的持续发展和居民收入的持续提高，消费结构升级拉动的城镇居民不断增长的改善性住房需求，以及必须进行的旧城改造，而导致的被动住房需求。基本住房需求、改善性住房需求和被动住房需求的叠加，形成了难以遏制的刚性需求，这是房价上涨的基本动因。从供给方面看，偏紧的住房用地供给和交通等基础设施建设的相对滞后，限制了城镇住房建设空间的拓展。抑制房价过快上涨，基本途径是多建房，建好房，增加住房的有效供给。牛凤瑞分析后表示，市场形成房价是我国住房体制改革取得成功的重要标志。现实的房价是市场供求关系多年积累的结果，当期现房可能是两年之前开工建设的，购房资金可能是多年的积蓄。所以，判断房价上涨是否过快(慢)，不仅要看当年同比增幅，还要看上年房价基数，乃至以往多年的房价基数。我国住房制度基本完成是在2000年，由于住房市场化时间较短，现在的房价还不是完全意义上的市场价格，依上年房价为参照系作出判断要慎重。例如，2000年至2004年北京房价年均增幅为0.78%，是一个房价四年基本没有变化的基数；计入2005年高幅增长的房价，五年平均增速为4.2%，而同期城镇人均可支配收入增速为10.4%；计入2006年13.6%的增幅，北京六年平均房价增速为5.7%，仍低于同期城镇人均可支配收入平均增速4.7个百分点。房价变化是市场优化房地产资源配置的基本形式，是调整住房供求关系的有效杠杆，也是调节住房分配关系的重要杠杆。低房价首先有利于富人过量占有住房，稀缺资源的低价更容易造成浪费和低效使用。所以，从一个较长时段来看，房价与平均收入增长速度相比较，仍在可以接受的区间。在房地产政策设计上，既要强化政府干预的作用，对房地产市场实施正确的调控，又要坚持改革的方向不动摇，充分发挥市场配置房地产资源的基础作用，利用价格杠杆调节住房分配，逐步满足中高收入阶层不断提高的改善性住房需求。今年国家压制房价的新政策出台后无锡房产有什么变化呢？新政几近满月，其对楼市的影响已经日渐凸显：成交量与成交均价背道而驰；二手房成交惨淡窘迫了中介公司的生计；商业地产商却迎来发展契机，一言以蔽之，新政后无锡市场呈现几家欢乐几家愁的局面。成交量持续走低冰冻效应日渐明显4月14日新政颁布以来，无锡房地产市场在经历短暂的放量成交后，自18日起，成交量受政策影响逐步凸显，并于五一假期低至冰点，节后成交量呈现低位横盘态势，且斜率小于零。据克而瑞数据显示，从4月19日到5月9日，无锡楼市周成交量已连续三周下滑，商品住宅成交量下跌幅度均在37%以上。无锡房价一路高企住宅均价已破八千尽管政策频现，但一些购房者观望以待房价拐点的希望依旧渺茫。从房管局备案价格来看，新政后房价仍旧一路高企，剔除4月份53万平米的政策性住房上市的因素外，全市商品住宅成交均价高达8241元每平米，创历史新高。而节后成交的冰点期，房价再度走高，5月上旬的住宅成交均价为8897元每平米。从乐居统计的近几年无锡市商品住宅成交均价来看，从06年至今，除了09年初价格略有下降外，之后房价低开高走，至此，在继一季度之后，无锡房价涨幅位再次稳坐省辖市第三把交椅(同期南京市区均价11642元/平米，涨幅73.53%；苏州10126元/平米，涨幅46.39%)。板块成交结构稳定锡山惠山略有下滑从各大版块的成交比重来看，新政前后区域成交结构走势基本稳定，但锡山和惠山两个以住宅为主的版块所占的比重下滑，或表现出新调控政策对住宅物业的压制。而相对上涨的是崇安区和滨湖区，首先是金科观天下阶段性的热销带动了崇安区的出量，其次是一些商业地产或高价位住宅项目受政策性影响较小。改善型置业比重下跌成交结构不再成纺锤形4月份商品房成交结构方面的特征主要表现为：120-144平米改善型所占比例下降，环比下降7.5个百分点；90平米以下首置型所占比例上升，环比增长9.58个百分点；144平米以上再改型比重上升为28.12%。90平米以下小户型的良好成交表现主要为53.64万平米政策性住房集中上市的影响，但是从新政后楼盘成交排行榜来看，奥林匹克花园、融创理想城市、爱家金河湾大宗小户住宅的成交仍然能表现出90平米以下房源作为政策豁免区的优越性。而144平米以上房源的比重上升则能显示出高端物业对政策的韧性。住宅物业受到抑制商业地产相对抢手新政里将二套房贷的标准提升,已接近或等同于商业类项目房贷的标准，市场上的投资渠道选择已经出现变动。各物业形式间是个零和关系，住宅物业受到新政抑制的前提下，商业物业的比重会相对上升，另因为新政对住宅投资的挤出效应，部分资金转入优质商业地产。新政对商品房结构影响比较明显，从4月19日至5月9日，住宅物业所占比重一直未能突破90%，甚至于五一前后，住宅成交比重跌破60%。虽然各物业形式与大环境一荣俱荣，一损俱损，但商业地产作为另一个政策的豁免区市场前景更光明些。二手房成交大幅减少价格未见松动新政对新房的影响殃及二手房市场，无锡多家房产中介公司表示，新政后挂牌量大涨，但成交量惨淡。有悖于房管局的备案数据，新政后，二手房成交先是出现一个放量成交的局面，直到节后才出现大幅度减量。业界解释称，碍于成交、评估、贷款的长线流程，成交与备案的时间差很大，延迟甚至达到10天之久。假定这个说法正确的前提下，成交的顶峰出现在政策出台前夕，而随着缓冲期的渐渐过去，成交量锐减，或更符合我们的常识。“就四月份而言，新政后的下半月壹家经手的二手房成交量较上半月减少20%，趋势并不明显。但五一前与后却泾渭分明，假期效应和北京细则出台、上海房产税开征带来的不良预期，冷却了传统成交旺季。”壹家不动产品牌经理蒯乃洋表示“节后二手房成交量环比下降50%。”转售为租、次新房大量面市等成为二手房市场的关键词。但二手房价格尚未出现松动，也未出现大面积抛售现象。本地购买力比重下滑有悖新政初衷新政从信贷政策方面对异地投资进行了限制，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。但从近期无锡本地购买力比重来看，4月份的比重下降为87.63%，较低于之前水平。假定其余条件不变的情况下，无锡相对于一线城市的价格洼地和相对宽松的政策环境或是吸引外地投资的主要原因。综上数据可见新政使成交量下滑，众多购房人陷入观望阶段，但价格并未松动。无锡作为一个二线城市而且现在地铁在建设中未来的总趋势还是会房价上行的。国家的新政只会压制房价的上行速度，无锡房价终因城市的快速发展和很大的刚性需求保持缓缓的上涨趋势。