基于模糊数学的土地估价市场比较法实证研究

研究背景中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。房地产业已经成为我国国民经济发展的重要支柱产业，而居于房地产市场体系中先导和基础性地位的土地市场的作用不言而喻。鉴于房地产业呈现出繁荣的局面,带动了土地市场的交易日益活跃,从而为土地评估业务的增长提供了广阔的背景与空间。在土地估价的方法中，市场比较法与收益法、成本法构成了传统的三大方法。其中，由于市场比较法以替代原理为理论依据，符合当事人的现实经济行为，又直接赖于现实的市场交易价格资料，因此只要有类似土地的合适交易实例即可应用，其估价结果具有现实性，适用范围广，有很强的说服力，得到了估价人员、委托者及社会人士的认可。随着我国土地交易日渐增多，土地市场的日趋成熟，市场法已经成为土地估价基本方法中最重要、最常用的一种方法。我国《房地产估价规范》中规定能够使用市场比较法时要应用市场比较法。1.2研究意义随着我国土地使用制度的改革，变土地无偿、无限期使用为有偿、有限期使用，土地宜作为一种资产纳入企业的固定资产之中，故需合理评估其价值，正确体现国有资产价值。（1）在企业清产核资中的应用为了正确体现国有资产价值，保护所有者和经营者以及使用者的合法权益，促进资产有效使用和合理流动，保证国有资产合理增值，1991年国务院发布91号令规定，凡涉及国有资产拍卖、转让、企业兼并、出售、联营、股份经营、中外合资和合作经营、资产抵押及其它担保、企业破产清单等都要进行资产评估。当前土地市场刚刚发育，管理体制不顺，市场交易行为不规范，私下交易，瞒价少税，地价湮没房价中等现象普遍存在等情况。评估技术上，按照宗地实际情况及清产核资的具体要求，作为土地资产价值量。(2)在组建股份制企业土地资产评估中的应用股份制企业是我国企业改革的重要形式。股份制企业注册资本中土地股占有重要份额，涉及到土地资产额和土地产权两项重要内容。1992年7月，国家土地管理局、国家体改委联合颁布的《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》指出：“改组或新设股份制企业时，涉及的国有土地使用权必须作价入股。土地使用权的价格由县级以上人民政府审核批准后，作为核定的土地资产金额。”因而，土地作价入股亦涉及土地资产价值量的评估。估价对于确定股份制企业的土地资产价格。鉴于企业获得土地使用权方式不同，应分别对待。以出让方式获得的土地“国有法人股”地价计算，以划拨方式获得土地使用权的入股地价计算。对于其他用途土地入股应以标定地价为入股土地资产价格。如企业在以地作资入股时，发生土地用途的转变，入股地价应以改变后用途的标定地价为准。（３）在城市规划中的应用从国家和政府的宏观角度来说，土地作为国家宏观调控重要手段的政策性作用，土地的储备、供应和投放也成为了有序引导城市空间发展、推进城市规划实施的重要途径。土地估价是保证国家土地所有权有偿出让、转让国有土地使用权正常交易，显化土地资产价值，核算土地资产收益的依据。从个人和企业微观角度来说，土地出让、转让、抵押、清产核资和股份制改造等方面的地价管理和评估中。投资者要优化决策，进行理性投资，就有必要将土地价格作为市场分析与决策的工具。这些都要求对我国的土地价格机制进行深入的研究，提高土地价格评估的精度与效率。2.模糊数学模型简介2.1模糊数学简介模糊数学，亦称弗晰数学或模糊性数学。1965年以后，在模糊集合、模糊逻辑的基础上发展起来的模糊拓扑、模糊测度论等数学领域的统称。是研究现实世界中许多界限不分明甚至是很模糊的问题的数学工具。所谓模糊现象，是指客观事物之间难以用分明的界限加以区分的状态，它产生于人们对客观事物的识别和分类之时，并反映在概念之中。一般说来，分明概念是扬弃了概念的模糊性而抽象出来的，是把思维绝对化而达到的概念的精确和严格。然而，与精确性相悖的模糊性并不完全是消极的、没有价值的。甚至可以这样说，有时模糊性比精确性还要精确，甚至可以认为无误差。因为它尽量如实地反映人们使用模糊概念时的本来含意。这是模糊数学与普通数学在方法论上的根本区别。模糊数学初步应用于模糊控制、系统理论、医学、生物学等各个方面。生态学、语言学、哲学研究等“软科学”的数学化、定量化趋向把模糊性的数学处理问题推向中心地位。更重要的是，随着电子计算机、控制论、系统科学的迅速发展，要使计算机能像人脑那样对复杂事物具有识别能力，就必须研究和处理模糊性。模糊理论的主要特点是能定量地处理定性确定的种种模糊因素。2.2模糊数学模型构建模糊综合评判方法，是一种运用模糊数学原理分析和评价具有模糊性的事物的系统分析方法。它是一种以模糊推理为主的定性与定量相结合、精确与非精确相统一的分析评价方法。克服了从多方面对事物进行评价带来的模糊性和主观性，由于这种方法在处理各种难以用精确数学方法描述的复杂系统问题方面所表现出的独特的优越性，近年来已在许多学科领域中得到了十分广泛的应用。设模糊矩阵(),(),ijmsijsnAaBb称模糊矩阵()ijmnABc3-23（）为矩阵A与B的合成，其中max{()1}ijikkjcabks。模糊综合评判的数学模型可分为一级模型和多级模型。（1）一级模糊综合评判的步骤设与被评价事物相关的因素有n个，记作12{,,,}nUuuu称之为因素集或指标集。又设所有可能出现的评语有m个，记作12{,,,}mVvvv，称之为评语集。由于各种因素所处地们不同，作用也不一样，考虑用权重12{,,,}nAaaa来衡量。步骤如下：第一步，确定因素集12{,,,}nUuuu；第二步，确定评判集12{,,,}mVvvv；第三步，进行单因素评判得到12(,,,)iiiimrrrr；第四步，构造综合评判矩阵：111212122212mmnnnmrrrrrrRrrr第五步，综合评判：对于权重12{,,,}nAaaa计算BAR，并根据隶属度最大原则作出评判。根据运算的不同定义，可得到以下不同模型：①模型Ⅰ(,)M--主因素决定型max{(),1}(1,2,,)jiijbarinjm其评判结果只取决于在总评价中起主要作用的那个因素，其余因素均不影响评判结果，此模型比较适用于单项评判最优就能作为综合评判最优的情况。②模型Ⅱ(,)M--主因素突出型max{(),1}(1,2,,)jiijbarinjm它与模型(,)M相近，但精细些，不仅突出了主要因素，也兼顾了其他因素。此模型适用于模型(,)M失效（不可区别），需要“加细”的情况。③模型Ⅲ(,)M-加权平均型1()(1,2,,)njiijibarjm该模型依权重的大小对所有因素均衡兼顾，比较适用于要求总和最大的情形。④模型Ⅳ(,)M--取小上界和型1min{1,()}(1,2,,njiijibarjm在使用此模型时，需要注意的是：各个ia不能取得偏大，否则可能出现ib均等于1的情形；各个ia也不能取得太小，否则可能出现ib均等于各个ia之和的情形，这将使单因素评判的有关信息丢失。⑤模型Ⅴ(,)M----均衡平均型10()(1,2,,)nijjiirbajmr其中，01mkjkrr该模型适用于R中元素ijr偏大或偏小的情形。（2）二级模糊综合评判的步骤：①将因素集12{,,,}nUuuu划分成若干组得到12{,,,}kUuuu，其中()kiijiUUUUij，称12{,,,}kUuuu为第一级因素集。②设评判集12{,,,},mVvvv先对第二级因素集()()()12{,,,}iiiiinUuuu的in个因素进行单因素评判，得单因素评判矩阵()()()11121()()()21222()()()12iiiiiimiiimiiiinnnmrrrrrrRrrr设()()()12{,,,}iiiiinUuuu的权重为()()()12(,,,)iiiiinAaaa求得综合评判为(1,2,,)iiiBARik③再对第一级因素集12{,,,}kUuuu作综合评判，设其权重为12(,,,)kAaaa，则总评判矩阵为12kBBRB从而得综合评判为BAR。按最大隶属度原则即得相应评语。同理可以推得多级模糊综合评判方法，此处不再赘述。3市场比较法的模糊数学模型的应用实例3.1估价对象及地价影响因素分析3.1.1估价项目简介估价项目名称：阜阳市人民政府拟挂牌出让（柳林路南侧、广颍路东侧、林颍路西侧、中心街两侧102926.52平方米）地块国有土地使用权出让底价参考测算（安徽省阜阳市）委托估价方：阜阳市经济技术开发区管理委员会受托估价方：安徽顺昌土地估价咨询有限责任公司估价目的：此次估价依据委托方提供的阜阳市城市规划局规划条件通知书[阜规设函（2012）108号]及附图、阜阳市人民政府拟挂牌出让宗地平面界址图等资料。本次估价仅为阜阳市人民政府拟挂牌出让该宗地国有土地使用权提供出让底价参考。估价基准日：二零一二年八月十七日估价日期：二零一二年八月十六日至二零一二年九月十七日地价的内涵：此次评估的土地价格是指待估土地在估价基准日二零一二年八月十七日规划利用条件下，设定土地用途为商业、住宅用地，设定商业用地土地使用年期为40年，住宅用地土地使用年期为70年的国有土地使用权出让底价。估价对象的实际开发程度和设定开发程度：待估宗地在估价基准日时实际土地开发程度为宗地红线外“六通”（即通电、通讯、通路、供气、供水、排水），红线内“六通”（即通电、通讯、通路、供气、供水、排水）。本次估价所设定的土地开发程度为宗地内外“六通”（即通电、通讯、通路、供气、供水、排水）和宗地内场地平整。需要特殊说明的事项：设定该宗地从估价期日时即开始动工开发商住楼，开发周期二年，建造期一年，预计工程竣工后可销售40%，剩余60%建成一年后即可全部售完，投资利息按2012年7月6日中国人民银行公布的一年至三年期贷款利率6.15%，土地还原利率取一年期存款利率与太和县物价上涨指数综合确定为6.5%。假设该项目地上建筑物为商住楼，设定该建筑结构为框架结构,根据阜阳市定额站公布的二零一二年六月份部分结构类型单项（单位）工程平方米造价经济参考，并结合估价人员对建材市场的实际调查情况,确定该框架结构建筑物的平均造价为1600元/平方米，专业费用按建筑造价8%计算，不可预见费按建筑物造价及专业费用之和的3%计。估价对象状况具体描述如下：（1）土地登记状况：地理位置：阜阳市柳林路南侧、广颍路东侧、林颍路西侧、中心街两侧。土地用途：规划商业、住宅用地。四至：东至:规划林颍路；南至:三清路；西至:规划广颍路；北至:规划柳林路。土地面积：总土地面积为102926.52平方米（其中地块一65878.3平方米，地块二37048.22平方米）。土地级别：根据阜阳市人民政府关于印发《阜阳城区国有土地使用权基准地价》的通知（阜政秘[2007]50号）文件，属商业五级、住宅二级用地。土地权属性质：国有土地使用权。（2）土地权利状况：土地所有权状况：国有土地所有权土地使用权状况：国有土地使用权土地他项权利状况：该宗地在估价期日不存在抵押、担保、租赁等他项权利状况。宗地使用的其他特殊规定：无。（3）土地利用状况：土地利用现状:估价对象在估价期日时为空地。土地规划利用情况:根据阜阳市城市规划局提供的规划设计条件通知书及附图[阜规设函（2012）108号]、宗地平面界址图等其他资料。该宗地总土地面积为102926.52平方米（其中地块一65878.3平方米，地块二37048.22平方米），规划用途为商住用地，其中商业建筑面积占总建筑面积的比例不得大于10%，规划容积率为不大于3.0且不小于2.0