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中国平安金融大厦ChinaPingAnFinanceBuilding裙楼商业定位报告致：中国平安保险（集团）股份有限公司PINGANINSURANCE(GROUP)COMPANYOFCHINA,LTD.上海高力国际物业服务有限公司ColliersInternationalPropertyServices(Shanghai)CoLtd2004中国平安金融大厦项目商业分析报告上海高力国际物业服务有限公司1目录第一章宏观基础资料整理……………………2第二章零售行业分析…………………………20第三章项目辐射区域分析……………………28第四章竞争项目分析…………………………31第五章比较项目分析…………………………52第六章消费者研究……………………………60第七章商家访谈研究………………………72第八章项目SWOT分析………………………83第九章市场定位………………………………87第十章主题设计研究…………………………93第十一章业种业态组合规划…………………95第十二章各楼层商家配置……………………97第十三章租金试算…………………………110第十四章投资收益计算……………………114第十五章招商策略建议……………………128第十六章内部管理系统规划及建筑装饰设计建议…………133第十七章商业定位报告总结………………138中国平安金融大厦项目商业分析报告上海高力国际物业服务有限公司2第一章宏观基础资料整理中国平安金融大厦项目商业分析报告上海高力国际物业服务有限公司3第一节上海市概况一、上海区位概况上海市位于北纬30°23'-31°27'，东经120°52'-121°45'。地处大陆东部长江三角洲东缘，扼长江入海咽喉，当全国海岸中部。东临东海，南临杭州湾，西接江苏省苏州市和浙江嘉兴市，北以长江北泓道接江苏省南通市。辖黄浦、卢湾、徐汇、长宁、静安、普陀、闸北、虹口、杨浦、浦东、闵行、嘉定、宝山、南汇、奉贤、松江、金山、青浦18区和崇明县。全市面积6340.5平方公里（市区面积3925平方公里），占我国总面积的0.06％，南北长约120公里，东西宽约100公里。境内的崇明岛，面积1041平方公里，是我国第三大岛。上海户籍人口1341.77万，常住人口1711万，人口密度为每平方公里2116人。二、上海综合实力概况1992年以来，上海经济已连续12年保持两位数增长。社会生产力水平稳步提升，综合经济实力进一步增强。按户籍人口和当年汇率折算的上海人均生产总值：1993年首次突破2000美元，1997年跃上3000美元台阶，中国平安金融大厦项目商业分析报告上海高力国际物业服务有限公司42000年再上4000美元新台阶，2003年已超过5000美元，达到5642美元，继续居全国除港、澳、台地区外各省级地区之首。上海地位——正在向现代化国际大都市目标迈进的上海，肩负着面向世界、服务全国、联动长三角的重任。上海人口仅占全国1%、土地面积占全国0.06%，完成的财政收入占全国的八分之一，口岸进出口商品总额占全国的四分之一，港口货物吞吐量占全国的十分之一，并在改革开放、产业升级、科技创新等方面发挥着示范、辐射和带动作用。三、上海经济概况2003年全年实现国内生产总值（GDP）6250.81亿元，按可比价格计算，比上年增长11.8％。2003年全年实现国内商业增加值395.5亿元，比上年增长9％。消费品市场销售平稳增长。全年完成社会消费品零售总额2220.64亿元，比上年增长9.1％。其中，吃的商品零售额887.29亿元，增长7.5％；穿的商品零售额287.59亿元，增长7％；用的商品零售额1027.27亿元，增长11.1％。居民消费升级趋势日趋明显。全市职工年平均工资22160元，比上年增长13.8％。据抽样调查，城市居民家庭人均年可支配收入14867元，比上年增长12.2％；农村居民家庭人均年可支配收入6658元，增长7.2％。居民储蓄继续增加。年末全市城乡居民储蓄存款余额6054.6亿元，当年新增1139.02亿元。其中，城镇居民储蓄存款余额5740.57亿元，新增1077.58亿元；农村居民储蓄存款余额314.03亿元，新增61.44亿元。资料来源：《2003年上海市国民经济和社会发展统计公报》四、上海商业概况2003年上海商业继续保持良好发展势头：中国平安金融大厦项目商业分析报告上海高力国际物业服务有限公司5一是销售规模进一步扩大。1-12月全市商品销售总额实现5555.30亿元，同比增长10.6%；全市社会消费品零售总额实现2220.64亿元，同比增长9.1%，超额完成年初确定的2210亿元、同比增长8.6%的目标。二是商业对GDP的贡献率继续提高。1-10月，上海商业实现国内生产总值636.12亿元，同比增长6.1%，占全市GDP总量的11.4%，占第三产业GDP的23.8%，均比去年同期有所提高。预计全年商业实现GDP700亿元，同比增长8.5%左右。三是外商直接投资商业步伐加快。今年以来，上海商业加快对外开放和深化流通体制改革，积极吸引外资，发展新型流通业态。1－11月，外商直接投资批零贸易、餐饮业合同项目895个、合同金额4.02亿美元，同比分别增长1.1倍和57.6%。预计全年可达到920个项目和4.86亿美元，同比增长1.08倍和71.7%。◆过去5年上海商业发展7大特点①传统零售业不断“让位”给现代零售业态②传统百货店大部分进入微利或亏损状态③连锁超市、大卖场和便利店发展态势不同④购物中心大举引入和快速发展成为市场亮点⑤新兴业态被不断引入并得到快速发展⑥购物者日益成熟，个性化购物群体越来越多⑦入世承诺逐步兑现，外资零售商加紧入沪◆未来5年上海商业发展8大趋势①上海百货业将进一步整合，集中度上升②食品和杂货零售领域将持续其现代化的进程③服装服饰、办公用品等成为新型零售业态的主要行业④市场开放度加大，吸引更多零售商进入上海市场⑤市场份额将集中到几个大型零售商手中⑥购物中心的创新、管理和优化将是未来市场的热点⑦业态创新、管理技术应用和供应链突破成为竞争优势来源⑧自动售货、电子商务、邮购等无店铺零售业态发展加快资料来源：《2003年上海商业零售业发展白皮书》五、上海商业发展“十五”规划列入“十五”市级商业中心的街区是：南京东路、淮海中路、四川北路、南京西路、徐家汇商城、豫园商城、新客站不夜城、浦东新上海商业城。市级商业中心建设和调整的总体目标是：结合各自的区位特点，继续提高商业集聚程度，积极推进经营结构调整，开拓延伸新的经营服务领域，进一步完善经营服务功能，增强繁荣繁华气息，形成各具特色的都市商业氛围。中国平安金融大厦项目商业分析报告上海高力国际物业服务有限公司6南京东路以发展购物、娱乐、餐饮、观光、文化、展示、休闲等综合经营功能为特色，并加快六合路等支马路的开发，形成“非”字形商圈；淮海中路、南京西路以精品经营、品牌专卖、特色餐饮、休闲娱乐等时尚化、个性化消费为特征的现代零售业和高档次服务行业，凸现高雅和引领时尚消费的特色；四川北路以品牌专卖和大众化消费为主，凸现购物、娱乐、餐饮功能；徐家汇商城以多层次和多样化经营为特色，发展购物中心、主题商厦、专业店、专卖店、万国餐饮等，进一步凸现现代化的综合经营服务功能；浦东新上海商业城、新客站不夜城要依托陆家嘴金融贸易区、新客栈的区位优势，加快周边地区商业设施配套建设，进一步扩大经营内涵，形成购物、餐饮、娱乐、商务等功能于一体的新型商圈；豫园商城进一步突出商业、旅游、文化功能三位一体的特色，成为商旅结合、联动发展的商业中心。资料来源：《上海商业发展第十个五年计划纲要》《关于上海市零售商业服务业网点布局的指导意见》“十五”上海商业发展的主要预测经济指标是，到2005年：1.商业增加值750亿元，年均增长10%。2.社会消费品零售总额2500亿元，年均增长8%。3.批发贸易总额6700亿元，年均增长10%。4.连锁商业销售额1000亿元，占社会消费品零售总额的40%。5.商业平均利润提高0.3-0.5个百分点，国有大中型商业企业亏损面控制在20%以下。调整完善零售业态结构，推进传统零售业向现代零售业的转变与升级：“十五”期间，在交通便捷、人流集中、辐射区域广阔的地方，建设35座融购物、休闲、娱乐、餐饮、文化功能于一体的15万平方米以上的现代化大型购物中心。根据人口密度、交通条件以及周边地区商业环境，有控制地建设发展1万平方米以上的大卖场。资料来源：《上海商业发展第十个五年计划纲要》六、上海中心城区布局上海市域空间布局结构按照城乡一体、协调发展的方针，以中心城为主体，形成“多轴、多层、多核”的市域空间布局结构。中心城是上海政治、经济、文化中心，以外环线以内地区作为中心城范围。中心城规划人口约800万人，城市建设用地约600平方公里。中心城布局规划按现状自然地形和主要公共中心的分布以及对资源优化配置上的要求，合理调整分区结构。中国平安金融大厦项目商业分析报告上海高力国际物业服务有限公司7（1）中央商务区。中央商务区由浦东小陆家嘴（浦东南路至东昌路之间的地区）和浦西外滩（河南路以东，虹口港至新开河之间的地区）组成，规划面积约为３平方公里。中央商务区集金融、贸易、信息、购物、文化、娱乐、都市旅游以及商务办公等功能为一体，并安排适量居住。（２）主要公共活动中心。主要公共活动中心指市级中心和市级副中心。市级中心以人民广场为中心，以南京路、淮海中路、西藏中路、四川北路四条商业街和豫园商城、上海站“不夜城”为依托，具有行政、办公、购物、观光、文化娱乐和旅游等多种公共活动功能。副中心共有4个，分别是徐家汇、花木、江湾一五角场、真如。徐家汇副中心主要服务城市西南地区，规划用地约2.2平方公里；花木副中心主要服务浦东地区，规划用地约2平方公里；江湾一五角场副中心主要服务城市东北地区，规划用地约2.2平方公里；真如副中主要服务城市西北地区，规划用地约1.6平方公里。资料来源：《上海市城市总体规划（1999－2020）》中国平安金融大厦项目商业分析报告上海高力国际物业服务有限公司8第二节浦东新区概况一、浦东区位概况浦东新区位于黄浦江以东，长江口西南，地处中国海岸的中点和长江入海口的交汇处，紧靠基础雄厚的上海老市区，背依物阜民丰的长江三角洲。而整个长江三角洲和长江沿岸地区的土地面积占全国的1/3，国内生产总值占全国的1/3强。面积约523平方公里，人口160万，与外滩隔江相望，具有无比的地理优势和良好的开发条件。1990年4月我国政府作出开发开放上海浦东的战略决策后，浦东新区为全国乃至全世界所瞩目。西部：陆家嘴金融贸易区内的东方明珠广播电视塔、金茂大厦、国际会议中心、滨江大道、中心绿地、杨浦大桥、南浦大桥、浦东国际机场、世纪大道、世纪广场、世纪公园、上海科技城等构成的现代化都市景观;中部:孙桥现代农业园区的自然生态景观;东部:华夏旅游文化区的人文、海滨景观，构成了浦东“现代化、多功能、国际化”的旅游新格局。二、浦东新区开发现状浦东开发开放14年来，全社会固定资产投入近3000亿元人民币。浦东的年国内生产总值(GDP)从开发开放初期的60亿元，猛增到1300多亿元。陆家嘴金融贸易区、金桥出口加工区、外高桥保税区、张江高科技园区、六里现代生活园区、华夏文化旅游区等六大示范功能区已颇具规模。中国平安金融大厦项目商业分析报告上海高力国际物业服务有限公司9陆家嘴金融贸易区入驻中外金融机构130家，初步体现了金融集散功能，成为上海建设国际金融中心的重要载体。金桥出口加工区引进中外资企业520多家，区内工业产值783亿元，初步体现了现代制造功能，成为上海建设工业新高地的重要载体。外高桥保税区引进贸易公司3000多家，区内分拨企业销售收入达250亿元，初步体现了自由贸易和现代物流功能，成为上海建设国际贸易和航运中心的重要载体。张江高科技园区初步建成集成电路、软件、生物医药等国家级产业基地，研发创新、孵化创业、转化辐射、机制创新等功能逐步显现，成为上海技术创新和发展自主知识产权的重要载体。三、浦东新区主要经济指标●对外开放形成了以