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上海市商业地产市场研究2011年2上海市零售商业市场概述上海市商圈分析上海市零售市场发展趋势研究3.13.23.3上海市主要商圈分布3序号主要商圈序号主要商圈1徐家汇7虹桥天山2南京西路8中山公园3南京东路9四川北路4淮海路10豫园5陆家嘴11五角场6新上海商城8342157109116上海的主要核心商业中心包括徐家汇、南京西路、南京东路、淮海路、陆家嘴及新上海商城。其中以南京路和淮海路是上海最具知名度的商业区域。根据上海市商业规划，十一五期间，将要建成江湾五角场、中山公园两个都市商业中心，完善陆家嘴、外滩、世博园等商业项目，打造虹桥、上海南站、真如、七宝、大华、金桥、川沙等区域商业中心。资料来源：高力国际调研部上海零售市场发展综述4市场供给市场需求AB租金水平D项目空置率C市中心区域土地资源紧缺，未来供应将集中于周边城市商业副中心大型零售商业分布由市中心往外围扩散，中环沿线已存在较多大体量社区型购物中心。伴随轨道交通的发展，五角场、中山公园、虹桥等城市副中心相继崛起，出现大体量的购物中心，总供应体量超过60万平方米。随着WTO对外开放零售市场，外资进入上海零售市场的机会增加，外来品牌大量进驻，已进入中国的品牌仍存在扩张需求。居民收入的增加带来生活水平的提高，寻求更多元化的消费模式。上海市整体零售市场相对保持稳定，空置率维持在较低的水平，基本在6%-10%的范围内浮动。预计随着未来新增供应，2011年空置率水平将维持上涨的趋势。近五年来，上海整体零售市场的租金水平呈现出稳步上涨趋势，预计随着未来新增供应，2011年租金持续上涨的趋势将放缓。对于紫竹小镇项目来说：未来城市商业中心往外围扩散，外来品牌不断扩张逐步进入上海市场以及消费者寻求多元化消费模式都将给本项目未来发展提供较好的大环境。上海市商业地产市场研究5上海市零售商业市场概述上海市商圈分析上海市零售市场发展趋势研究3.13.23.3人民广场南京东路6人民广场作为上海最早的轨道交通的交汇处，南京东路位于人民广场东侧，向外滩方向延伸，是国内知名的商业中心，现在已经成为国内外游客必到的旅游购物景点，是上海最早成型的商圈之一。人民广场南京东路区域内商业业态种类多，档次梯级层次明显；购物中心、传统百货和商业街并存，高端精品和中低端小商品共荣，充分利用并满足了交通枢纽带来的多极化消费需求。主要大型零售物业：来福士广场、百联世贸商城、第一百货、置地广场、新世界商城等。名称物业类型开业时间建筑面积（㎡）新世界商城百货199690,500第一百货东楼百货193610,000百联世贸国际广场购物中心200455,000来福士广场购物中心200343,000置地广场百货199734,500宏伊广场百货200664,000353广场购物中心200812,500总计309,500资料来源：高力国际调研部南京西路静安寺7南京西路位于人民广场西侧，轨道交通2号线沿线，是上海甲级写字楼、顶级商业设施以及高端酒店和住宅的聚集地。南京西路从东至西可以划分为三个板块：石门路板块以中低档专卖店和街铺为主；“恒梅泰”板块因为拥有恒隆广场、梅龙镇广场和中信泰富广场而得名，云集了众多世界顶级品牌，沿街商铺也为中高端的知名品牌；静安寺板块则以久光百货为核心，形成了时尚休闲的主题。主要零售物业：恒隆广场、梅龙镇广场、中信泰富广场、久光百货、越洋广场（在建）、嘉里中心二期（在建）等。名称物业类型开业时间建筑面积（㎡）久光百货百货200490,500上海商城百货20046,700恒隆广场百货200151,700金鹰国际购物中心200943,000中信泰富购物中心+百货200053,806梅龙镇广场购物中心199764,000Sunny993独栋街铺200812,500四季坊百货200811,000818广场百货20093,1213总计364,419资料来源：高力国际调研部淮海中路8淮海路位于轨道交通1号线沿线，毗邻新天地，云集众多甲级写字楼和中高端零售物业。外资百货和品牌专卖店是淮海路的主要商业业态，餐饮和娱乐设施随着周边林立的写字楼而呈现繁荣之势，因此淮海路全方位地满足了上海时尚白领的消费需求。主要零售物业：时代广场、太平洋百货、百盛百货、香港广场、无限度广场、巴黎春天、APM（在建）等。名称物业类型开业时间建筑面积（㎡）百盛百货199628,000香港新世界百货百货199521,000华狮688购物中心200511,000锦江国际购物中心购物中心199316,700香港新世界大厦写字楼配套200451,000中环广场百货199911,600太平洋百货（淮海店）百货199730,000香港广场写字楼配套199840,000力宝广场写字楼配套199910,873大上海时代广场百货200040,000无限度百货200740,000新天地百货200147,000总计347,713资料来源：高力国际调研部四川北路9四川北路是上海老商业街，以中低档、工薪阶层的定位闻名上海。四川北路商业街建筑较陈旧，巴黎春天和东宝百货是区域内的主要零售物业。近年来四川北路商业街在不断改造中，是上海商业物业供应量最大的区域；随着包括中信泰富、凯润金城等项目的陆续建成，商业档次有望得到较大提升。名称物业类型开业时间建筑面积（㎡）东宝百货百货199713,000嘉杰国际广场写字楼配套200932,227凯润金城商业裙楼写字楼配套200724,000银虹风尚购物中心200420,000赛格数码世界专业卖场200438,000和泰玫瑰购物广场购物中心201031,000宝大祥百货20087,000巴黎春天百货200372,000总计237,227资料来源：高力国际调研部豫园10豫园商圈因为有驰名中外的城隍庙和古色古香的豫园而吸引了大量游客。商圈内的商业设施定位明显针对旅游客群，以大众化的特色餐饮和零售为主，工艺品、黄金、药材以及各式小商品和小吃成为其主要特色。主要零售物业：豫园商城、豫龙坊、金豫商城等。名称物业类型开业时间建筑面积（㎡）豫园商城独立商铺组合1992130,000豫城时尚购物中心201040,000金豫名品折扣中心百货折扣店201014,000香港名都购物中心201095,571总计279,571资料来源：高力国际调研部徐家汇11徐家汇位于上海的西南方，是上海的四个副城市中心之一，集居住、办公、商业的大型商业中心，上海最为活跃的城市空间。商业建筑和轨道交通的完美结合在徐家汇成为典型案例；轨道交通9号线和11号线也带来更多的区域外人流。徐家汇周边居民消费能力较强，针对客群的商业设施从购物中心、百货商场到专业卖场和沿街商铺，各种商业形态均具备。主要零售物业项目：港汇广场、东方商厦、太平洋百货、汇金百货、美罗城等。名称物业类型开业时间建筑面积（㎡）东方商厦百货199732,000港汇广场购物中心1999123,000太平洋百货（徐汇店）百货199339,600第六百货百货195213,500汇金百货百货199840,000美罗城购物中心200367,000永新坊百货200720,000星游城百货200746,408总计381,508资料来源：高力国际调研部新上海商城12新上海商业城是陆家嘴金融贸易区内的市级商业中心，集购物、餐饮、旅游、娱乐、休闲为一体，其消费群体多为浦东常住居民。商业城规划占地14．4公顷，总建筑面积80万平方米，由18幢环形建筑构成，配套的交通和商业环境比较完善。随着本板块的逐渐成熟，新上海商城聚集的人流越来越多，诸如GUCCI之类的国际一线品牌也已经进驻该区域。主要零售项目：第一八佰伴、华润时代广场、中融国际商城、新梅联合广场、上海湾等。名称物业类型开业时间建筑面积（㎡）第一八佰伴百货1995144,700华润时代广场百货199751,000上海湾沿街商铺200821,000中融国际商城百货200436,000百脑汇专业店20074,834新梅联合广场百货200623,98096广场购物中心200866,000总计347,514资料来源：高力国际调研部小陆家嘴13小陆家嘴作为陆家嘴金融贸易地区的核心部分，是上海乃至中国甲级办公楼最密集的区域，未来区域内还将新建一定体量的写字楼和酒店项目。陆家嘴区域由于前期整体路面规划问题，导致地面人流动线不是非常畅通，这也是阻碍本地区商业发展的一大问题。主要零售项目：正大广场、IFC购物中心。名称物业类型开业时间建筑面积（㎡）正大广场百货2002247,425国金中心购物中心2010110,000总计357,425资料来源：高力国际调研部五角场14五角场是上海四个副城市中心之一，周边高校林立，住宅区密集，目前平均每天人流量在60万左右。区域内以万达广场和百联又一城为商业核心，商业零售项目已经初具规模，包括大西洋百货、东方商厦等。新建项目有瑞安房地产的创智天地，定位于中国硅谷，规划总建筑面积将达100万平方米，计划兴建成集人才、创业投资、住宅于一身的建筑。名称物业类型开业时间建筑面积（㎡）百联又一城百货2007126,000万达广场购物中心+百货2006260,000东方商厦百货200530,000大西洋百货百货200219,733总计435,733资料来源：高力国际调研部中山公园15中山公园位于轨道交通2号线、3号线和4号线的交汇处，规划建成以现代商业和多媒体产业为主导，兼有商务、休闲娱乐、文化和居住功能的上海西部商业中心，目标客群为周边居民和商务人士。目前区域内的商业零售项目有：龙之梦购物中心、新世界百货、多媒体生活广场、巴黎春天等。名称物业类型开业时间建筑面积（㎡）龙之梦购物中心2006200,000玫瑰坊百货200618,000巴黎春天百货20048,000总计226,000资料来源：高力国际调研部虹桥天山16虹桥经济开发区是集展览、办公、商务、居住、餐饮、购物等一体的商贸区；会展设施有世贸商城、国贸中心、中国展览中心；宾馆有银河、虹桥、太平洋、扬子江、樱花渡假村等。天山路商业街做为长宁区政府重点建设发展区域之一，以虹桥商务商业区为依托，集聚了现代商住建筑80余万平方米。主要零售物业项目：虹桥上海城购物中心、虹桥友谊商城、万都中心、长房国际、泓鑫时尚广场、虹桥天都、LV总部大楼（在建）、高岛屋百货（2012年开业）等。名称物业类型开业时间建筑面积（㎡）虹桥上海城百货2002100,000长房国际广场百货200850,096鸿鑫时尚广场购物中心200843,600虹桥友谊商城百货199420,000虹桥天都购物中心200860,100汇金百货百货200840,300总计314,096资料来源：高力国际调研部上海主要商圈租金价格17商圈租金区间传统商圈人民广场南京东路35-65南京西路32-55淮海中路40-60四川北路10-28豫园30-70徐家汇30-55新型商圈新上海商城12-35小陆家嘴15-40五角场12-30中山公园15-32虹桥天山8-20单位：元/平方米/天从表中可以看出，传统商圈的租金水平还处于高位，比如南京路、淮海路以及徐家汇商圈的租金水平排名前列；新兴商圈的租金水平近年来增长幅度较快，如五角场、中山公园由于区域商业程度的发展，租金水平增速较大；目前，浦东商圈的租金水平与浦西商圈仍有一定的差距。资料来源：高力国际调研部上海主要商圈小结18商圈功能档次定位业态人民广场南京东路旅游、交通枢纽、休闲、特色零售中购物中心、百货、品牌专卖店南京西路静安寺高端零售、商务、休闲高购物中心、百货、品牌专卖店淮海中路高端零售、商务、休闲高、中高购物中心、百货、品牌专卖店四川北路购物、休闲中百货、品牌专卖店豫园旅游、休闲、购物、餐饮中、中低专卖店、百货、小商品市场徐家汇购物、商务、休闲中高、中购物中心、专卖店、百货新上海商城购物、休闲、商务中高、中购物中心、百货小陆家嘴商务、休闲、购物、旅游中高办公裙楼、购物中心五角场休闲、购物、餐饮、娱乐中百货、购物中心、专卖店、专业店中山公园购物、