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尴尬的发展境地1、黄河金岸优势带动2008年宁夏自治区政府提出建设沿黄城市群，打造“黄河金岸”，实施中心城市带动战略，以黄河为纽带，以引黄灌区为依托，以地缘相近、交通便利、经济关联度较高的首府银川市为中心，石嘴山、吴忠、中卫3个地级市为主干，青铜峡市、灵武市、中宁、永宁、贺兰、平罗县城及若干建制镇为基础，着力打造大中小城市相结合的城镇集合体----沿黄城市带（群）和“黄河金岸、塞上明珠”。黄河金岸的打造无疑为城市资源优化配置、城市一体化建设提供了实现的可能，从而在区位交通、城市绿化等多个方面实现进一步的优化。而本项目地位于“黄河金岸”西侧，良好的地缘优势不论从政策环境还是生态环境打造都具备借势发展的优势背景。2、有区位优势本项目地位于灵武市西北侧，与银川市仅有20分钟车程，太阳岛外围紧邻通往河东机场的机场高速路，政府在岛东侧规划有宽15米的景观大道。太阳岛内的道路与基地东侧的公路相连，景区北侧紧邻石王高速公路，211国道、109国道分别从景区东西部贯穿，石郝高速公路从景区左侧经过。总之，景区区位良好，交通可达性较强。同时本项目地处于黄河金岸发展带的核心位置，紧邻400公里大动脉，项目地距动脉南北端都不超过200公里。3、集团业务需求神华宁煤集团银川太阳岛休闲度假区位于灵武市西北侧，紧邻银川河东机场，距银川市区约15公里。项目开发商宁夏亘元房地产开发公司是神华宁煤集团下属全资子公司，也是宁夏实力最强的房地产开发企业。宁夏煤业集团公司是神华集团的控股子公司，也是宁夏回族自治区优势骨干企业。宁东能源化工基地是宁夏的“一号工程”，神华宁煤集团是宁东能源化工基地建设的主力军，二级生产经营单位46个，其中煤炭生产单位16个，洗煤厂3个，矿井建设筹建单位6个，销售、物资供应、煤化工、能源工程管理、物业服务等单位21个。现有从业人员5万余人。集团规模的庞大无论从自身福利需求或集团业务谈判来说都需要一个商务休闲场所，太阳岛休闲度假区的建设无疑首先将成为集团内部的商务花园，员工休闲场所。4、黄河、湿地美景诱人本项目地位于地貌第二接地，属于河套冲击平原，湿地面积两千多亩，有众多禽鸟类在此生存，黄河从项目地西侧蜿蜒东流去，景象颇为壮观。因此，本项目融合了黄河的豪迈、湿地芦苇的清凉、湿地迁徙鸟类的壮观，是一块尚未开发的处女地。面临的困难：项目地属于黄河滩涂，官方方面有黄委会管着，开挖河道受限，建设永久性建筑受限；项目地属于黄河滩涂，集团综合考虑的结果是投资受限。考虑到黄河的洪涝和改道，即使是1981年到现在30年一遇的大洪水，也不敢说，万一钱砸下去给冲没了，怎么办？什么叫做科学发展观？能赚钱才叫做科学发展观。钱投下去能赚钱，周边老百姓也受惠，政府有面子，开发商有钱赚，再投钱再发展，这才叫做科学发展观。本项目位于宁夏回族自治区灵武市，不论是区域大环境及项目地具体位置，本项目地块都具有区位比较优势，具体阐释如下：1、宁夏回族自治区区位亮点宁夏东邻陕西省，西部、北部接内蒙古自治区，南部与甘肃省相连。自古以来就是内接中原，西通西域，北连大漠，各民族南来北往频繁的地区。宁夏位于“丝绸之路”上，历史上曾是东西部交通贸易的重要通道，作为黄河流经的地区，这里同样有古老悠久的黄河文明。宁夏集中了“沙、水、苇、鸟、山”五大景源，它融江南水乡与大漠风光为一体，因此也有“塞上明珠”之称。它是从《诗经》以来千年不衰的诗词描写的对象。2、本项目地区位特点本项目地位于灵武市西北侧，与银川市仅有20分钟车程，太阳岛外围紧邻通往河东机场的机场高速路，政府在岛东侧规划有宽15米的景观大道。太阳岛内的道路与基地东侧的公路相连，景区北侧紧邻石王高速公路，211国道、109国道分别从景区东西部贯穿，石郝高速公路从景区左侧经过。总之，景区区位良好，交通可达性较强。同时本项目地处于黄河金岸发展带的核心位置，紧邻400公里大动脉，项目地距动脉南北端都不超过200公里。1、黄河金岸产业规划黄河金岸将按照市场要求和经济流向进行产业布局，打造“五优一新”优势产业链，形成“园、带、群”的产业和空间布局形态，形成以银川为中心的“一小时经济圈”，以四个地级市为次中心的“半小时通勤圈”，其产业以“产业集群”为模式，目前已形成农业、化工及煤炭能源、多种类型工业产业园区如以高新技术产业为主的银川经济技术开发区、以生物制药和特色医药为主的望远工业园、以清真食品和机电为主的得胜工业园区、以羊绒深加工为主的灵武羊绒工业园区、以煤炭、电力和化工为主的宁东能源化工基地、以新材料为主的石嘴山市大武口区新材料科技园、以冶金、煤基炭材和化工为主的石嘴山红果子工业园、以电力及高耗能产业为主的石嘴山河滨工业园、以冶金和煤化工为主的平罗县太沙工业园、以食品加工和建材为主的吴忠市金积工业园区等。2、本项目开发商企业实力本项目地附近有宁东能源化工基地，该基地是一个依托宁东煤田建立的以煤炭、电力、煤化工为主导产业的区域性大型工业园区。宁煤集团注册资本101亿元人民币，至2008年底资产总额达到468.88亿元，煤产销量突破5000万吨大关，目前将建成宁煤煤化工基地，预计基地建设总投资2600亿元，大大超过三峡工程的投资总量，年营业收入达到750亿元。基地建成后，将成为全球最大的煤化工基地。3、周边省区高端企业现状作为本项目的潜在市场，陕西、甘肃、内蒙古三地的经济发展同样是影响本项目客源的一个重要因素，尤其高端企业的规模和消费实力都关系到项目的今后发展前景。据调查，陕西省目前已有九家企业进入全国500强，包括陕西延长石油（集团有限公司）、西安铁路局、陕西煤业化工集团有限责任公司、陕西有色金属控股集团有限责任公司、陕西汽车集团有限责任公司等；甘肃省有高端企业有金川集团、酒泉钢铁（集团）、兰州铁路局等；内蒙古500强企业有八家，包括包头钢铁（集团）、内蒙古电力（集团）、呼和浩特铁路局、内蒙古蒙牛乳业（集团）、内蒙古伊泰集团有限公司内蒙古伊利实业集团、内蒙古鄂尔多斯羊绒集团、北方重工集团。由上可以得出本项目临近省份高端消费能力较高，除五百强企业之外，能源类规模企业在该地区分布较多且实力较强，因此本项目的商务市场、高端市场拥有潜在客源市场。1、水资源太阳岛紧邻黄河，此处隶属于黄河上游地段。这一段气候温和湿润，水流清澈见底。有两处月牙型水体，水生植物生长良好，水边芦苇丛生，月牙湖水清澈，形态独特。2、植被资源太阳岛的植被主要特征表现为：北部靠近黄河的地区植被主要为疏林，具有典型的沿河沙地植物的特征；靠近内陆河汊的水岸边芦苇丛生，沿河植被也较丰富；在太阳岛中南部，主要植被为杂草和小灌木；中东部有部分是附近农民拓荒耕种的农田；南部地区为沙质土壤，植被较稀疏。岛上多样化的植被景观体现了西北地区独特的自然风貌，具有较高的观赏价值。3、动物资源项目地北部是鸟类栖息地，由青海湖飞至孟加拉湾的数万只候鸟每年都在此地停留数天至一个月。4、地质地貌规划地位于宁夏平原，因为处在黄河上游的河谷地带，水源丰沛，地形平缓，无起伏。5、土地资源基地土壤多为泥沙质，盐碱化较严重。河岸受黄河冲刷和水位变化的影响，太阳岛土地形状变化较大，土质不稳。6、沙漠资源7、气候资源太阳岛地处宁夏中部，属于典型的大陆性季风气候，其特点为：春迟秋早，四季分明、日照充足、热量丰富、蒸发强烈、气候干燥、晴天多、雨雷少，全年日照时数3080。平均无霜期157天，植物生长期持续170天，年平均≥10℃，积温3351.3℃，年平均气温8.8℃，年均降水量206.2-255.2mm。1. 旅游资源总结太阳岛的旅游资源主要是以黄河为主体的水域风光，形成水体景观；通过黄河水对岸边土地的冲刷逐渐形成河段景观；靠近内陆河汊的水岸边拥有丰富的芦苇等沿河植被，每年有大量的候鸟在此栖息形成生物景观。2. 旅游资源类型根据旅游资源的性状，即现存状况、形态、特性、特征，可将银川太阳岛休闲度假区的旅游资源划分两个大类，4个亚类，共5种基本类型（表1－1），旅游资源类型相对较为贫乏。3. 旅游资源评价总体而言，宁夏太阳岛休闲度假区的有形资源少，自然生态资源保护良好，黄河景观具有一定吸引力、鸟类迁徙湿地生态环境良好。但目前滩地的可利用性较差，且湿地公园在当地不具有稀缺性，据调查，目前银川市就有三个湿地公园。景区地势平坦，有草无树；土壤还有部分盐碱地，不利于景观打造。表1-1 银川太阳岛休闲度假区主要旅游资源一览表现状用地平衡表一、宏观旅游休闲度假市场分析（一）国内旅游休闲度假发展现状与趋势1、国内旅游市场宏观特征在国际旅游发展的大环境下，短短几十年，中国的旅游业飞速发展并取得了举世瞩目的成绩，实现了从“事业型”向“产业型”转变，从旅游小国到旅游大国的发展，到今天旅游业成为中国经济的核心支柱产业、新的经济增长点，中国旅游在日新月异的变化着，并形成了自己的特征，具体表现在以下几方面：（1）国内旅游目的地竞争呈激烈化和有序化趋势。旅游人数继续稳步增长，度假、养生、探险旅游者将不断增多，散客、自费、自驾旅游者将继续增加。（2）旅游资源开发将凸显科学规划的作用，强调特色开发和精品项目成为最终目标，旅游方式上单一化向多样化发展。（3）旅游营销走向品牌化、网络化、立体化时代，人性化、个性化旅游成为主要的发展方向。（4）旅游市场将呈现国际化、细分化，市场功能演变为体系化的垂直分工。旅游消费水平由低级向高级发展，旅游消费结构呈现多元化的状态。（5）行业投资、行业经营管理和商业运作模式将向集团化、渠道运作、资本运作等高级阶段运行。（6）旅游产业结构合理化：产品结构、市场结构、旅游要素结构合理化，旅游合作规范化和区域机构合理化，旅游投资结构多元化和合理化。2、国内旅游休闲度假市场发展现状我国国内游客一直呈良好的增长趋势，2008年受地震、雪灾、金融危机因素导致国内旅游增速放缓，但2008年我国国民GDP已达3266美元，从国际经验来看，人均GDP从1000美元到2000美元，再从2000美元到3000美元，一般需要10年至15年时间，而我国的人均GDP从1000美元升至3000美元只用了5年时间，由此足以证明，国内旅游将呈现蓬勃增长趋势，而休闲度假养生游将成为今后旅游的主要需求热点。3、国内旅游休闲度假区发展现状鉴于我国旅游业发展的趋势特征，在“十五”计划期，国家和多数地方政府都将度假旅游的发展与度假区建设作为其旅游业发展的重点。国家旅游局提出的旅游度假区的发展目标是“要在国务院批准的12个国家旅游度假区的基础上，将一批条件比较成熟的省级旅游度假区和外资建设的度假区批准为国家旅游度假区，以增加国家旅游度假区的数量，扩大国家旅游度假区的规模”；“把集中力量抓好海南热带海岛海滨度假地的建设作为全国开发旅游度假产品的重点”；“把青海、甘肃、新疆、黑龙江建成暑季度假旅游的新的热点地区，分流东部海滨压力，促进西北大开发”；“其他地区要在“十五”期间，规划建设一批借助山间、湖畔、林地、温泉等区位和资源优势的旅游度假地，以形成度假产品的多样化”；“环城市度假设施要更加适应家庭式旅游的需求，逐步增加和调整经营项目，不断提高服务质量”。地方旅游度假区的发展以长江三角洲度假区为最。目前，江苏省已有苏州太湖国家旅游度假区和无锡太湖国家旅游度假区2个，在江苏省旅游业发展“十五”计划中，将规划建设8个旅游度假区(省级及国家级)，其中多数分布在长江三角洲区域内，以苏锡常地区和南京为主(苏州太湖国家旅游度假区、无锡太湖国家旅游度假区、天目湖旅游度假区、阳澄湖旅游度假区、苏州金鸡湖旅游休闲区、连云港海滨浴场、常熟尚湖旅游度假区、东海温泉、珠海御温泉等)。上海市对度假旅游区的发展也相当重视，但限于自身的资源条件，度假区数量相对较少，除佘山国家旅游度假区外，主要分布于滨海和城郊区(县)。浙江省在2005年以前，将按照成熟一个批准一个的原则，批准建设13—15个城郊休闲型、历史文化型、湖山型、滨海型、海岛型和温泉型旅游度假区。苏州市在《苏州市城市总体规划(1996—2010)》中，将规划建设除太湖度假区外的淀山湖度假区和阳澄湖度假区等5个地方级的度假区。北京市在1996年就已批