唐山市物业管理条例

唐山市物业管理条例、（2011年10月28日唐山市第十三届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过，2012年9月26日河北省第十一届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准）第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。本条例所称物业，是指已经建成并投入使用的各类房屋及其配置的设施设备和场所。物业管理，是指业主通过他人或者自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。物业管理分为标准物业管理和准物业管理两种形式。标准物业管理是指物业管理区域内业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定进行的物业管理。准物业管理是指除标准物业管理之外的所有其他形式的物业管理。第三条各级人民政府应当创造条件，逐步推行住宅类物业和非住宅类物业的标准物业管理，提倡和保障业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，实行优惠政策推动物业管理产业健康发展。各级人民政府应当推进对老旧小区共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新、改造，不断改善居民生活环境。第四条市住房和城乡建设行政部门负责全市物业管理活动的指导和监督管理工作。县（市）区人民政府住房和城乡建设行政部门对辖区内的物业管理活动进行指导和监督管理。规划、城管、绿化、环保、卫生、公安、消防、价格、工商、税务、民政、财政、邮政、人防等有关部门应当按照各自职责，做好本行政区域内物业管理活动的相关工作。街道办事处、乡镇人民政府具体指导所辖区域内业主大会的成立和业主委员会选举、换届工作，指导监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理中的纠纷，协调物业管理与社区管理的关系。居（村）民委员会协助和配合街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作。第五条物业服务行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业服务行为，维护市场秩序和公平竞争，督促物业服务企业及其从业人员依法诚信经营和服务，促进行业健康发展。第二章业主及业主大会、业主委员会第六条物业的所有权人为业主。业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；（二）选举或者更换业主委员会委员；（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；（四）选聘、解聘物业服务企业；（五）筹集、管理和使用专项维修资金；（六）申请改建、重建建筑物及其附属设施；（七）申请分立或者合并物业管理区域；（八）法律、法规及规章规定的其他物业管理事项。决定第（五）、（六）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总数过半数的业主同意。第七条一个物业管理区域成立一个业主大会。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的县（市）区住房和城乡建设行政部门、街道办事处或者乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主人数较多不便于召开全体业主大会的，可以以单元、幢或者一定建筑面积、业主人数为单位，推选业主代表参加业主大会。业主较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。物业管理区域的划分，应当按照建设用地规划许可证确定的红线图范围，并考虑物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设、城市道路规划等因素，由县（市）区住房和城乡建设行政部门确定。分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以分别划定物业管理区域。第八条物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上或者首位业主实际入住已经达到两年以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料。申请成立业主大会，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请。申请可以下列形式提出：（一）由不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主自行提出；（二）由建设单位或者居（村）民委员会推荐业主代表作为临时召集人，召集不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主提出。第九条街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起三十日内，组织成立首次业主大会筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表和居（村）民委员会代表组成。筹备组成员人数应当为单数，其中，业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。业主大会筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告，公告时间不得少于七日。第十条建设单位和前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，自首次业主大会筹备组成立之日起七日内向筹备组提供业主名册、物业的基本资料（包括物业建筑物、设施设备和相关场地等）和已筹集的专项维修资金情况等资料，并提供必要的工作条件。首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业交付前，按照县（市）区住房和城乡建设行政部门确定的标准和方式缴交。第十一条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则，业主的共同利益和义务，以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。市住房和城乡建设行政部门应当制定管理规约示范文本。第十二条业主大会的组织及会议等活动按照国家、省、市有关规定执行。业主大会议事规则应当约定以下事项：（一）业主大会的议事方式、表决程序；（二）业主委员会的组成和委员任期；（三）业主大会定期会议的时间和形式；（四）召开业主大会临时会议的条件；（五）业主投票权的确定方法；（六）应当约定的其他事项。市住房和城乡建设行政部门应当制定业主大会议事规则示范文本。第十三条业主委员会负责执行业主大会决定的事项。业主委员会委员由五至十一人单数组成。业主委员会在其委员中选举产生主任一名和副主任一至二名。第十四条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：（一）筹备组出具由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；（二）业主大会决议；（三）业主大会审议通过的管理规约、业主大会议事规则；（四）业主委员会委员的基本情况。材料齐备的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后七日内将备案材料抄送县（市）区住房和城乡建设行政部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、居（村）民委员会。第二项、第三项、第四项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。第十五条未成立业主大会的物业管理区域，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导并协助业主共同决定有关事项。经过半数以上业主同意，可以由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报县（市）区住房和城乡建设部门备案，委托物业所在地居（村）民委员会履行职责，并在物业管理区域内予以公告；具备成立业主大会条件满一年仍未成立业主大会的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报请县（市）区人民政府批准，委托物业所在地居（村）民委员会履行职责，并在物业管理区域内予以公告。受委托的居（村）民委员会履行以下职责：（一）向业主报告物业管理的实施情况；（二）代表业主选聘或者解聘物业服务企业，签订或者解除物业服务合同；（三）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）组织筹集专项维修资金，并监督使用；（五）督促业主按时交纳物业服务费；（六）督促业主和物业使用人遵守法律、法规和管理规约；（七）劝阻业主或者物业使用人违章装饰装修房屋；（八）业主委员会应当履行的其他职责。第十六条居（村）民委员会应当自接受委托之日起三十日内，持以下材料向县（市）区住房和城乡建设行政部门备案：（一）同意接受委托的声明；（二）制定并经半数以上业主同意的管理规约；（三）居（村）民委员会委员的基本情况。材料齐备的，县（市）区住房和城乡建设行政部门应当当场予以备案，并在备案后七日内将备案材料抄送市住房和城乡建设行政部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所。第二项、第三项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。第十七条业主发现受委托居（村）民委员会的委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规的规定，提议居（村）民委员会审议决定是否终止其物业管理职责，并依法追究其责任：（一）不履行物业管理职责或者因疾病等原因丧失履行职责能力的；（二）业主委员有拒不缴纳物业服务费等不履行业主义务行为的；（三）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；（四）向物业服务企业销售商品、承揽业务的；（五）牟取可能妨碍公正执行职务的其他利益的；（六）有其他侵害业主合法权益行为的；（七）因其他原因不适宜履行物业管理职责的。居（村）民委员会审议决定是否终止该委员物业管理职责时，应当允许其申辩，允许业主旁听，并将审议过程及结果记录存档。第十八条受委托居（村）民委员会应当积极推动业主大会成立工作。业主大会成立后，由业主大会决定自行组建业主委员会或者继续由居（村）民委员会履行职责。业主委员会成立后，居（村）民委员会应当主动与其进行物业管理交接工作。第十九条业主大会、业主委员会或者受委托居（村）民委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。受委托居（村）民委员会工作经费的收支情况应当同时接受街道办事处、乡镇人民政府监督。第二十条业主应当向为其提供服务的业主委员会成员、受委托的居（村）民委员会委员提供劳动报酬，具体标准及支付方式等事项由业主大会决定。第二十一条物业使用人，是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约、业主大会决定，不得损害公共利益和他人利益。物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。第三章物业服务企业第二十二条物业服务企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质，并在资质许可的范围内从事物业服务活动。外埠物业服务企业进入本市从事物业服务活动，应当向市住房和城乡建设行政部门备案，并到工商、税务等部门办理相关手续。第二十三条物业服务企业应当按照规定接受住房和城乡建设行政部门的资质核定。拒不接受资质核定的，不得继续从事物业服务。第二十四条物业服务企业享有以下权利：（一）按照物业服务合同进行相应管理；（二）按照物业服务合同收取服务费用；（三）对装饰装修活动进行监督管理；（四）对造成物业共用部位、共用设施设备和场地损害的行为，要求责任人停止损害并恢复原状；（五）法定和依法约定的其他权利。第二十五条物业服务企业应当履行下列义务：（一）按照物业服务合同提供物业服务；（二）接受业主、业主委员会的监督，定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和物业维修资金使用情况；（三）公示物业服务合同约定的服务内容、收费项目和标准；（四）公示共用部位、共用设施设备经营收益和支出情况；（五）协助有关部门制止违法行为，维护物业管理区域秩序；（六）法定和依法约定的其他义务。第二十六条物业服务企业应当协助有关部门做好物业管理区域内的治安、安全、事故防范工作。发现违法行为或者安全事故时，物业服务企业应当及时向有关部门报告，同时采取相应的应急