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2.0宏观分析MacroAnalysischi星星广场市场研究及发展策划报告20|400佛山城市地位与发展定位地理位置：佛山市位于珠江三角洲中部，与广州、肇庆、中山、江门、清远相接，毗邻港澳地区，地理位置优越。行政区划：佛山市总面积约为3,800平方公里，常住人口603万人，下辖禅城区、南海区、顺德区、高明区和三水区，是广东省第三大城市。历史传承：佛山是一座历史悠久的文化名城，是中国“四大名镇”之一。佛山是中国较早对外开放的商埠之一，与北京、苏州、汉口并称为中国商业最为繁荣的“四大名镇”地缘关系：佛山与广州地缘相连、历史相承、文化同源，是“广佛都市圈”的重要发展基础。发展定位：佛山的城市发展目标是现代化城市、文化时尚、产业集聚。三水南海禅城顺德高明广州中山肇庆江门清远本項目chi星星广场市场研究及发展策划报告21|400佛山市经济发展概况发展现状：佛山市是珠三角经济最活跃的地区之一；2011年，佛山国内生产总值（GDP）达6,580亿元，同比增长12%，居广东省第三位，仅次于广州和深圳经济结构：佛山经济结构以工业主导、民营经济为主体，制造业名城，佛山制造享誉海内外经济特色：专业镇发展是佛山经济的特色，如“石湾、陶瓷”、“大沥铝材”、“容桂家电”、“西樵纺织”、“乐从家具”等，是推动佛山社会经济建设的强大力量优势行业：包括家用电器、机械装备、金属材料加工及制品、陶瓷建材、纺织服装、电子信息、食品饮料、塑料制品、精细化工及医药、家居用品制造等经济实力：根据佛山十二五规划，佛山GDP年均增长率10%；至2015年GDP将突破8,000亿元，经济发展维持强劲0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,000广州深圳佛山东莞中山江门珠海肇庆GDP同比增长佛山与珠三角主要城市GDP对比分析(2011)单位:亿元•“广州+佛山”GDP很快将超2万亿•佛山城市规模与格局处于快速发展阶段chi星星广场市场研究及发展策划报告22|400佛山市人口规模及结构城市人口：2011年末，佛山全市常住人口为723万，同比增长0.4%，常住人口数量在珠三角地区主要城市中位列第四外来人口：相对于户籍人口，佛山市外来人口2000-2010年期间，年平均增长率为6.4%，增长迅速，外来人口的大量进放有助于推动佛山经济活力，刺激城市多元化发展，同时带来多样化的居住、文化、消费、餐饮等需求核心区人口：2011佛山市核心区常住人口约为110万，其中主要集中于祖庙及石湾街道居民收入：居民的收入结构是以工资性收入为主，年人均可支配收入约为2.8万元藏富于民：至2011年，佛山市注册的民营企业约为33万户，主要集中于制造业。民营企业主经济实力雄厚，藏富于民特点显著区域常住人口2011年末(万人)人口密度(人/平方公里)禅城110.115.2%14.5三水63.38.7%7.6南海258.935.8%24.1顺德247.234.3%30.6高明44.006.0%4.6佛山723100%18.9佛山各区人口构成（2011年）数据来源:佛山市统计年鉴533.79719.43329.19372221.17387.0420002010常住人口户籍人口外来人口佛山市人口数量、结构及变化情况（2000年与2010年）单位:万人chi星星广场市场研究及发展策划报告23|4002010年指标广州深圳东莞珠海中山江门惠州肇庆佛山排名人口(万人)10338918221492514203973896004GDP(亿元)913882014246103815661341141486248203全社会消费品零售总额（亿元）3430256711084045502413039914093人均社会消费品零售总额（元）3320428810151022711421912573876322545234834城市居民年人均可支配收入（元）2761029244363502285923088190042127815063245784城市居民年人均消费支出（元）2282121526242701794817415142631791411030192964民用汽车拥有量(万)103.3108.3679.5613.0825.9918.4916.579.6365.114每百人拥有民用汽车量(辆)101213910442113•佛山人口为全广东第四，有广泛的消费人口•佛山居民有较强劲的消费力，城市居民年人均可支配收入、消费支出均位居广东省第一消费人口与消费力chi星星广场市场研究及发展策划报告24|400佛山主导产业分析大沥：主要以铝业为主，被评为中国“铝材”第一镇盐步：是中国内衣重镇，贝评为“内衣之都”陈村：主要以农贸、花卉产业为主大良：为顺德的产业重镇，电子电器为主北滘：为家电产业重镇，为国家电器老大狮山：主要以汽车制造及配套产业、光电照明、智能家电、生物制药、玩具产业、有色金属加工为主张槎、西樵：主要以针织业、纺织业为主，被评为“中国针织明镇”乐从、龙江：主要以家私、钢铁贸易产业为主，是全国最大的家具市场和钢铁贸易市场、华南最大的塑料专业市场南庄、石湾：主要以建陶和陶艺产业为主，石湾被评为“中国陶瓷名都”“南国陶都”称号澜石：主要以不锈钢及有色金属加工产业为主佛山产业基础雄厚，是华南地区乃至全国的重要制造业基地。•现时，佛山市已经形成了门类齐全的现代工业体系，在保持陶瓷、金属冶炼、家电、塑料制品等传统优势产业发展的基础上，重点物流、金融、会展等第三产业，给佛山注入了新的发展动力，未来城市发展潜力和经济发展前景良好。经济和产业产业的转型升级，促使企业的办公自用需求不断增加，租赁买卖现象也日益频繁政策调控受退二进三的产业政策，促使第三产业的需求不断上升产业带动未来针对产业配套的写字楼及商务配套求将会进一步增加发展前景佛山产业根基稳固，产业发展高速，预计广佛同城的概念下，产业将继续保持高速增长chi星星广场市场研究及发展策划报告25|400佛山旅游产业发展分析城市旅游业总收入及GDP占比广州2011年总收入1630亿，占GDP13%深圳2011年总收入742亿，占GDP6.7%佛山2011年总收入296亿，占GDP4.5%清远2011年总收入162亿，占GDP12.6%惠州2011年总收入161亿，占GDP7.81%肇庆2011年总收入142亿，占GDP10.73%2011年，佛山旅游收入仅GDP比重为4.5%，明显低于其他主要珠三角城市。佛山是岭南文化的发源地，历史传统文化资源丰富，并具有珠三角地区腹地的区优势，制作业发达，但旅游业发展滞后。13.0%广州6.7%深圳4.5%佛山12.6%清远7.8%惠州10.7%肇庆旅游业占GDP比重chi星星广场市场研究及发展策划报告26|400佛山第三产业发展分析•佛山目前主要仍然以第二产业为主，占三大产业的64.6％，但随着产业升级的步伐加快，佛山也将逐渐采取“退二进三”的发展战略，第三产业在未来的比重将逐渐加重，有较大发展空间。•在十二五规划中，佛山规划将加大力度发展现代服务业，并将着力培育战略性新兴产业。1.90%33.50%64.60%第一产业第二产业第三产业佛山第三产业结构比例2010区域经济状况及商业活跃度第三产业发展程度商业物业发展机会与空间•佛山将重点发展金融服务、现代物流、信息服务、创意设计、总部经济、会展及商务、科技服务与教育培训、商贸流通、旅游休闲、房地产和社区服务等11类服务业。•逐步提高服务业发展资金所占比重，明确服务业发展资金所占比重，这些都将推动佛山从制造之城转向服务之都、智慧城市的转变。chi星星广场市场研究及发展策划报告27|400中心城区“十二五规划”发展情况•城市性质-全国重要的现代制造业基地，具有岭南风貌特色的国家历史文化名城•城市布局（“1+2+5+X”城市组团）-1城市中心：佛山新城-2城市副中心：沥桂新城和顺德新城-5城市组团：狮山组团、西南组团、西江组团、九龙组团、大良容桂组团-X城镇：若干个中心城镇•中心城区城市职能全市行政中心、商贸服务中心、文化体育中心；全市重要的制造业、高新技术产业基地与物流基地；具有高品质生活环境的城市生活区；具有悠久历史人文环境的地区数据来源：《佛山市城市总体规划2005-2020》chi星星广场市场研究及发展策划报告28|4001672012342522870%5%10%15%20%25%05010015020025030035020062007200820092010桂城近五年GDP增长数据桂城生产总值增长率197.66241.59293.14329.77390.960%5%10%15%20%25%30%05010015020025030035040045020062007200820092010禅城近五年GDP增长数据生产总值(GDP)增长率单位:亿元单位:亿元•近五年，禅城的GDP皆高于桂城的GDP，且前者与后者的差距逐年增大，由2006年的1.18倍增加到2010年的1.36倍。•同时，禅城、桂城近五年的GDP增长率也反映出，禅城增长速度持续高于桂城，但增长率差距有下降，由2006年的1.52倍到2010年的1.34倍。年份20062007200820092010桂城GDP167201234252287禅城GDP197.66241.59293.14329.77390.96比率1.181.201.251.301.36禅城桂城GDP比较年份20062007200820092010桂城增长率17%20.36%16.42%7.69%13.89%禅城增长率26.03%22.22%21.34%12.49%18.56%比率1.531.091.301.621.34禅城桂城GDP增长率比较单位:亿元中心城区经济发展分析chi星星广场市场研究及发展策划报告29|40050.968.372.996.4111.218%34.18%6.73%32.24%15.35%0%5%10%15%20%25%30%35%40%02040608010012020062007200820092010桂城固定资产投资额固定资产投资额增长率单位:亿元209.12210.11240.07274.01311.8116.07%0.47%14.26%14.14%13.80%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%05010015020025030035020062007200820092010禅城固定资产投资额固定资产投资增长率年份20062007200820092010桂城50.968.372.996.4111.2禅城209.12210.11240.07274.01311.81比率4.113.083.292.842.80禅城桂城固定资产投资额比较年份20062007200820092010桂城18%34.18%6.73%32.24%15.35%禅城16.07%0.47%14.26%14.14%13.80%比率0.890.012.120.440.90禅城桂城固定资产投资额增长率比较单位:亿元•近五年，禅城的固定资产投资额皆高于桂城，但前者与后者的差距大体上逐年减少，由2006年的4.11倍下降到2010年的2.8倍。•另外，禅城、桂城近五年的固定资产投资额增长率也反映出，桂城增长速度持续高于禅城（2008年除外）；预计桂城固定资产投资额于未来将继续高速增加。中心城区经济固定资产投资分析chi星星广场市场研究及发展策划报告30|400•广佛线：-2010年10月30日建成通车首通段佛山魁奇路至广州西朗，2012年全线贯通。•广佛两地构建经济圈可加快城市发展：-广佛经济圈形成后既是珠三角、广东地区的地理中心及产业链条中心、行政管理中心，也是未来大珠三角体制框架的中心。•产业升级将带来重大发展机遇：-佛山经济高速发展，第三产业将成为未来政府着重发展的产业，将对投资和吸引人才起到推动作用，也将有利于商业项目的开发和经营。广佛一体化加速广州与佛山各种商业机会的融